Putem lua un credit împreună dacă nu suntem căsătoriți?

Din ce în ce mai multe cupluri din România aleg să locuiască împreună fără a fi căsătorite, iar întrebarea „putem lua un credit imobiliar împreună, deși nu suntem căsătoriți?” ajunge frecvent pe biroul meu. Răspunsul scurt este DA, se poate, dar procesul are particularități pe care orice cuplu în concubinaj trebuie să le înțeleagă înainte de a semna un antecontract.

Băncile din România nu condiționează acordarea unui credit ipotecar de existența unei căsătorii. Doi parteneri necăsătoriți pot aplica împreună, ca și co-împrumutați (co-debitori), exact ca un cuplu căsătorit, iar veniturile ambilor pot fi cumulate pentru a crește gradul de îndatorare acceptat și, implicit, suma pe care o pot împrumuta.

Diferența majoră față de un cuplu căsătorit nu ține de banca finanțatoare, ci de regimul juridic al proprietății. Un cuplu căsătorit fără convenție matrimonială intră automat sub regimul comunității legale de bunuri. Un cuplu necăsătorit, în schimb, nu beneficiază de acest cadru, locuința va fi înscrisă în cartea funciară ca proprietate comună pe cote-părți, iar aceste cote trebuie stabilite explicit, de obicei chiar la momentul semnării actului de vânzare-cumpărare la notar. 

Ce condiții trebuie să îndeplinească un cuplu necăsătorit?

Din perspectiva băncii, dosarul unui cuplu necăsătorit se analizează practic identic cu al unuia căsătorit:

• Venituri eligibile pentru ambii parteneri (salariu, PFA, dividende, chirii etc.), cumulate pentru calculul gradului de îndatorare (de regulă până la 40 % din venitul net);
• Avans minim — 15% din valoarea imobilului pentru prima locuință ipotecată, respectiv 25% pentru a doua;
• Vârsta și istoricul curat la Biroul de Credit

Ce diferă?

Elementul suplimentar, specific concubinajului, este stabilirea cotelor de proprietate. Cel mai frecvent, cuplurile aleg cote egale (50%-50%), însă acestea pot fi și diferite, de exemplu dacă unul dintre parteneri contribuie cu un avans mai mare din surse proprii (moștenire, economii anterioare relației). Această cotă se negociază între parteneri și se consemnează în actul notarial, nu este stabilită de bancă, dar banca o va menționa în contractul de garanție imobiliară.

Ce se schimbă dacă ne căsătorim ulterior?

Dacă un cuplu care a cumpărat deja o locuință în concubinaj decide să se căsătorească, situația proprietății nu se modifică. Cota-parte stabilită la achiziție rămâne valabilă, chiar și după căsătorie, cu excepția cazului în care soții decid printr-un act notarial ulterior să transforme imobilul în proprietate comună, prin acte de partaj, donație de cotă între soți sau printr-o convenție matrimonială. Practic, căsătoria nu „unifică” retroactiv un imobil cumpărat înainte de ea. Creditul ipotecar în sine continuă neschimbat, cu aceiași co-împrumutați și aceleași condiții contractuale cu banca, iar soții rămân responsabili pentru rate, exact ca înainte de căsătorie.

Ce se întâmplă în caz de despărțire ?

Acesta este, de departe, cel mai sensibil aspect, și motivul pentru care le recomand mereu clienților mei să clarifice cotele de proprietate încă de la achiziție. În lipsa unei căsătorii, nu există un cadru legal automat de „partaj al bunurilor comune” precum cel din divorț. Ceea ce rămâne valabil este exact ce scrie în cartea funciară.

În cazul unei despărțiri, foștii parteneri au, în esență, două variante:

1. Vânzarea imobilului și împărțirea sumei obținute conform cotelor deținute, urmată de stingerea creditului către bancă din prețul obținut.
2. Preluarea integrală a proprietății de către unul dintre parteneri, care răscumpără cota celuilalt și, esențial, obține de la bancă o novație a creditului — adică restructurarea contractului astfel încât să rămână singurul debitor. Băncile evaluează din nou capacitatea de rambursare a persoanei care preia integral creditul, exact ca la o cerere nouă.

Recomandarea mea ca broker de credite

Pentru un cuplu necăsătorit, cheia unei achiziții imobiliare fără complicații ulterioare este transparența de la început: cote de proprietate clar stabilite, documentate notarial, și o înțelegere comună asupra a ceea ce se întâmplă în scenariile mai puțin plăcute.

Dacă vă aflați în această situație și vreți să știți exact ce sumă puteți obține împreună, cu ce avans și în ce condiții, cel mai simplu pas este o discuție de analiză a dosarului dumneavoastră, fără costuri și fără obligații.