Publicat pe

Importanta veniturilor in analiza creditelor ipotecare

Tendinta de achizitionare locuinte in aceasta perioada de pandemie se mentine dinamica. In 2020 fata de 2019 s-a inregistrat o crestere de 9,8% adica aprox 8 mild lei asa cum suntem informati de Ziarul Financiar intr-un articol din 29.01.2021.

Anul acesta sunt multe ansambluri rezidentiale care se finalizeaza in perioada mai-august 2021 si interesul pentru conditiile de eligibilitate pentru credite ipotecare se mentine.

In contextual lucrului de acasa se cauta spatii generoase, case sau apartamente mari. Zonele limitrofe Bucurestiului au cautare mai ales daca ofera spatii verzi , un pic de curte.

Conditiile de creditare au suferit, ca sa le numim asa, unele modificari pandemice:

  • Avansul minim se mentine la 15% in general dar sunt banci care pentru locuinte aflate in judetele Ilfov, Dambovita, Giurgiu, Calarasi, Ialomita chiar daca sunt in zona metripolitana a Bucurestiului se solicita o contributie proprie de 20-25%.
  • Veniturile din dividende sunt agreate de un numar restrans de banci si conditionate de un venit salarial pe perioada nedeterminata. Sunt diminuate la 40-50% din valoarea lor neta la analiza.
  • Veniturile din chirii in majoritatea lor nu mai sunt acceptate de banci sau daca sunt luate in considerare sunt conditionate de un venit suplimentar de tip salarial sau profesii independente (PFA). Contractul de chirie trebuie sa fi suferit 2 reinnoiri si sa fie inregistrat la ANAF.
  • Veniturile obtinute din strainatate sunt acceptate pe baza documentelor doveditoare care( la unele banci) daca sunt in limba engleza nu necesita traducere. Uneori se solicita un codebitor din Romania .

Sunt  banci la care daca venitul din strainatate este apreciat sustenabil ( istoric de 2-3 ani),  nu solicita codebitor din Romania.

  • Gradul de indatorare admis se mentine la 40% .Adica rata creditului nu poate depasi 40% din venitul net realizat si apreciat de banca ca fiind eligibil.

Alte costuri care sunt de bugetat pana cand locuinta este intabulata pe numele cumparatorului sunt costurile cu banca si cu notarul. O schimbare la capitolul costuri cu banca este ca evaluarea a ajuns intre 450- 570 lei . Analiza dosar ramane in marjele 600-900 lei/ aplicatie.

Va recommend sa consultati un broker de credite pentru a va face o imagine completa asupra a tot ce implica achizitia unei locuinte prin credit ipotecar mai ales ca nu implica costuri suplimentare. consultantul va fi platit de banca unde se finalizeaza aplicatia.

Importanta veniturilor in analiza creditelor ipotecare
Publicat pe

Ce salariu trebuie sa ai pentru a putea lua credit prin programul Noua Casa

Sursa articol: Ziare.com /autor : Paul Barbu / aparut in data de 06.09.2020

Bancile au inceput deja sa iasa cu oferte pentru programul Noua Casa sau macar sa prezinte anumite date despre credite. Ziare.com va prezinta cateva calcule estimative legate de valoarea ratelor in functie de creditul dorit si cam ce salariu trebuie sa aveti pentru a accesa un astfel de credit.

Vom lua in calcul credite pe 20, 25 si 30 de ani pentru diferite sume la care se adauga un avans de 15%, un curs leu/ euro de 4,85 si o rata de indatorare de maximum 40%.

Creditul Noua Casa – 60.000 euro (291.000 lei)

Durata credit: 30 ani
Motiveaza-ti angajatii cu mixul perfect de beneficii extrasalariale! Alege cardul de masa Up Dejun cu cost 0 si ai abonamente medicale Regina Maria de la 3 EUR/angajat. Afla mai multe AICI!

Rata credit: 1.460 lei
Total de plata: 530.000 lei
Salariul minim necesar: 3.650 lei

Durata credit: 25 de ani
Rata credit: 1.600 lei
Total de plata: 490.000 lei
Salariul minim necesar: 4.000 lei

Durata credit: 20

Rata credit: 1.830 lei
Total de plata: 440.00 lei
Salariul minim necesar: 4.600 lei

Creditul Noua Casa – 70.000 de euro (339.500 lei)

Durata credit: 30 ani
Rata credit: 1.700
Total de plata: 625.000 lei
Salariul minim necesar: 4.250 lei

Durata credit: 25 ani
Rata credit: 1.870 lei
Total de plata: 570.000 lei
Salariul minim necesar: 4.700 lei

Durata credit: 20 de ani
Rata credit: 2.150 lei
Total de plata: 520.000 lei
Salariul minim necesar: 5.400 lei

Creditul Noua Casa – 90.000 de euro (436.500 lei)

Durata credit: 30 de ani
Rata credit: 2.200
Total de plata: 800.000 lei
Salariul minim necesar: 5.500 lei

Durata credit: 25 de ani
Rata credit: 2.400 lei
Total de plata: 775.000 lei
Salariul minim necesar: 6.000 lei

Durata credit: 20 ani
Rata credit: 2.750 lei
Total de plata: 670.000 lei
Salariul minim necesar: 6.900 lei

Creditul Noua Casa – 119.000 de euro (577.000 lei)

Durata credit: 30 de ani
Rata credit: 2.900
Total de plata: 1.060.000 lei
Salariul minim necesar: 7.250 lei

Durata credit: 25 ani
Rata credit: 3.180 lei
Total de plata: 970.000
Salariul minim necesar: 7.950 lei

Durata credit: 20 de ani
Rata credit: 3.620 lei
Total de plata: 880.000 lei
Salariul minim necesar: 9.050 lei

*Calculele de mai sus nu sunt exacte, ci doar orientative, la ele luandu-se in calcul o DAE sub 5%. Din acest motiv, ratele, sumele totale de rambursat, veniturile necesare pentru a va incadra la un credit fiind posibil mai mari.

Sursa:Ziare.com
 Autor:Paul Barbu

 Duminica, 06 Septembrie 2020, ora 16:45

Publicat pe

Ce trebuie sa stii despre creditul ipotecar

Iti doresti sa ai propria locuinta? Iata cateva aprecieri de la specialisti privind piata imobiliara astazi :

  • pretul apartamentelor vechi s-a diminuat in criza covid cu 0,3%;
  • apartamentele noi au cunoscut o contractie de 5,8% pe metrul patrat util.
                          • sursa: Mediafax  11. 04.2020

In conditiile in care planifici achizitionarea unei locuinte, principalele informatii pe care trebuie sa le cunosti sunt:

  • eligibilitatea personala in cazul creditului ipotecar presupune:
    • scor FICO peste 580 ( acest scor reflecta istoricul de consum al produselor financiare bancare si reiese din consultarea Biroului de Credit);
    • grad de indatorare de 40% – ceea ce inseamna ca ratele maxime admise (carduri de credit, owerdraft, credite nevoi personale ) nu pot depasi suma rezultata din aplicarea procentului de 40% pe valoarea salariului net;
    • avans – contributia proprie la achizitionarea locuintei – 15% din valoarea pretului de achizitie;
    • zero incidente inregistrate in Centrala Riscurilor Bancare;
    • contractul de munca sa fie pe perioada nedeterminata iar anexele de marire salariu sa nu depaseasca procentul de 15-20% fata de salariul anterior si sa fie justificat (maririle mai mari de salariu de acest procent sunt suspecte de manipulare in favoarea creditarii).
  • eligibilitatea garantiei (locuintei achizitionate) :
    • sa respecte legea locuintei 114/1996;
    • sa nu fie inregistrata in clasa de risc seismic
    • sa fie racordata la utilitati (apa, energie electrica);
    • sa nu aiba alte sarcini pe ea (alte ipoteci).
  • costurile de achizitie (fara comisionul agentului imobiliar):
    • costurile cu banca (analiza dosar, evaluare locuinta, asigurarea facultativa si obligatorie , inscrierea in registrul AERGM); (La o locuinta de 80.000euro – total cca 2.000lei)
    • costurile notariale ( onorariu contract vanzare cumparare, onorariu contract de credit, ANCPI-OCPI) -(La o locuinta de 80.000euro – Total cca 6.400 lei).
  • dobanzile practicate de banci in acest moment sunt:
    • DAE 5.20% – 5.80%;
    • Dobanda 4.59% – 5.27%;
    • IRCC – 2.26%.

Studiu de caz pentru:

  • venit salarial eligibil net: 5000 lei/luna;
  • 40% grad de indatorare – rezulta 2000 lei rata maxim admisa;
  • valoarea achizitie 80.000 euro aprox. 386.760 lei;
  • valoare credit solicitat: 328.746 lei (85% din valoarea de achizitie);
  • durata creditului: 30 ani (360luni);
  • rata lunara 1.881,05 lei/luna;
  • DAE 5.74%
  • Dobanda 5.57%.

 

Publicat pe

Prima Casa 2020

In Monitorul Oficial nr. 100/11.02.2020 este publicta Hotararea de Guvern nr.112/2020 prin care se aloca suma de 2 miliarde de lei plafon pentru Prima Casa.

Tot ceea ce trebuie sa stiti privind programul Prima Casa se rezuma in principal la:

  • dobanda este de 4,36% formata din IRCC (acum 2,36%) + marja fixa a bancii 2
  • suma maxima acordata este de 66.500 euro echivalentul in lei – valoarea locuintei noi achizitionate pentru care documentele de receptie s-au semnat cu 5 ani inainte de depuerea solicitarii de creditare sau locuinte viitoare ce se finalizeza in maxim 18 luni si construite in regim individual.
  • 000 euro echivalent in lei pentru locuinte finalizate a caror documente de receptie sunt mai vechi de 5 ani.
  • avansul necesar este de 5% din valoarea de vanzare a locuintei
  • depozit colateral reprezentand contravaloarea primelor 3 rate de dobanda valabil si indisponibilizat pe întreaga durata a finantarii
  • obligatoriu asigurarea obligatorie (PAD) si facultativa a locuintei cca 370 -400 lei
  • evaluarea locuintei efectuata de un evaluator acreditat agreat de banca – cca 370 -400 lei
  • asigurarea optionala de viata / asigurarea optionala in situatie de somaj, concediu medical prelungit şi invaliditate totala si permanenta (în condiţiile îndeplinirii cerintelor de eligibilitate stabilite de Asigurator)
  • asigurarea optională pentru afecţiuni grave şi invaliditate parţială şi permanentă
  • documente necesare :
    • acte de identitate pentru aplicant si codebitori
    • fara adeverinte de salariu pentru veniturile declarate la ANAF
    • documente de care atesta valoarea avansului
    • declaratia pe propria raspundere autentificata, ca la data solicitarii creditului, nu detii, in proprietate exclusiva sau împreună cu sotul/ sotia, nicio locuinta, indiferent de modul sau momentul în care a fost dobandita, fie detii în proprietate exclusiva sau împreuna cu sotul/ sotia cel mult o locuinta, dobandita prin orice alt mod decat prin Program, în suprafata utila mai mica de 50m²
    • documente specifice, ce difera în functie de destinatia creditului: cumparare imobil, construire etc.:
      • spre exemplu, pentru cumpararea unei locuinte iti sunt necesare:
      • precontractul de vanzare-cumparare a imobilului
      • actul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul vanzarii (copie)
      • Declaraţia pe proprie răspundere a vanzatorului, conform Legii 10/2001, ca bunurile imobiliare respective nu sunt revendicate şi ca nu exista litigii în legatura cu acestea
      • extrasele de informare din documentatia cadastrala (copie)
      • documentele de receptie la terminarea lucrarilor de constructii noi sau de interventie în vederea consolidarii si/sau reducerii riscului seismic (Ex: Proces verbal de recepţie la terminarea lucrărilor de constructii noi)
      • certificat de eficienta energetica

 

Publicat pe

De ce nu se fac refinantari la creditele ipotecare luate cu ROBOR?

Indicele de referinta IRCC a fost reglementat de OUG nr.19 si este aplicabil din 2 mai 2019. IRCC a fost dorit ca o solutie de reducere a dobanzilor la credite si este exceptat doar produsul  Prima Casa, reglementat de către Statul Român cu o legislație specifică și care impune ca metodă de calcul formula ROBOR 3M + o marjă a băncii ce nu poate depăși 2 %. Valoarea IRCC_ului acum este 2,66% iar ROBOR la 3 luni este de 2.97% . Diferenta intre ele este prea mica pentru a mobiliza posesorii de credite sa refinanteze.

Identific doua motive principale pentru care refinantarile creditelor luate cu ROBOR sunt foarte scazute:

  1. IRCC – este un indicator variabil la fel ca si ROBOR, iar cand in piata se va face simtita lipsa de lichiditati ( criza anuntata) acest indicator va creste .
  2. costurile unei refinantari mai ales in cazul creditelor ipotecare sunt semnificative:
  • costurile cu banca se duc la o proprietate de 80.000 euro la cca 850 – 2200 lei (depinde de la banca la banca)
  • taxele notariale cca 5800 lei
  • timpul investit de client este acelasi – de cca 3-5 saptamani pana se inchide aplicatia.

Acum privind impactul pe termen lung al IRCC nu ma pot aventura sa fac predictii dar este evident ca va avea aceleasi suisuri si coborari dupa cum vor fi lichiditatile in piata.

Mai exista un aspect: banca nu are nici o restrictie la aplicarea marjei fixe. In piata acum marja fixa la creditele ipotecare este intre 2.8 – 3,36% dar ea poate fi oricand ajustata de banci. Concret obiectivul de eftinire a creditelor  este  nesesizat de consumatori.

Publicat pe

Gradul de indatorare in 2018

In situatia in care ne-am propus in anul 2018 achizitia unui credit ar fi bine sa cunoastem ce este si cum se calculeaza gradul de indatorare.

Determinarea gradului de indatorare se face prin ponderarea obligatiilor de plata decurgand din credite, carduri de cumparaturi (credit), overdraft-uri, altele (popriri, pensie alimentara, CAR), cheltuielile de subzistenta pentru aplicant si dependentii acestuia. Procentul hotarat de banca pentru gradul de indatorare se aplica venitului disponibil. Rezultatul reprezinta rata maxima lunara care poate fi suportata de solicitantul creditului.

Pe parcursul anului trecut s-a modificat de mai multe ori gradul de indatorare. Media in piata este de 50%. Sunt banci care merg pe grad de indatorare mai mare 55-58% sau altele care au ales sa aplice 40%.

De preferat ar fi ca sa se recurga la serviciile unui broker de credite pentru a se face o analiza si eventuale recomandari pentru a fi siguri de obtinerea creditului la valoarea dorita. Astfel de analize sunt gratuite in cazul in care aplicatia pentru credit se face cu indrumarea broker.

Publicat pe

Dobanda fixa sau variabila?

Raspunsul la aceasta intrebare este conditionat , din punctul meu de vedere , de urmatoarele  :

  1. situatia financiara personala;
  2. obiectivele dvs pe termen mediu si lung.

Acum sa le analizam pe fiecare in parte si sa vedem in ce situatie suntem.

1. Situatia financiara personala. In conditiile in care aplic pentru un credit de nevoi personale sau credit ipotecar , in aceasta perioada trebuie sa stiu ca dobanzile bancare sunt formate din Robor+marja fixa. Analistii financiari sustin ca Robor va mai creste in urmatoarea perioada cu cel putin 1,5 puncte procentuale fata de valoarea prezenta de 1,8 puncte procentuale.

Cand ma refer la situatia financiara , ma refer la marja de crestere a ratei pe care o puteti suporta fara sa va afecteze stilul de viata si a va pune  presiune pe bugetul personal. Dobanda fixa ajuta la un control asupra finantelor personale si o buna planificare fara impact ca urmare a cresterii Robor. Maximul de dabanda fixa este pe 5 ani la creditele de nevoi personale sau 10 ani la creditele ipotecare. Pe de alta parte daca Robor scade in aceste perioade rata nu se schimba si o veti plati in continuare la aceiasi valoare.

2. Important este si ce obiective aveti in vedere in urmatorii 5 ani: noi achizitii (masina, centrala termica, baterii solare, vacante in locuri exotice, etc.) sau pur si simplu casatorie, copii, experiente noi sau hobby-uri . In aceste conjuncturi desigur o dobanda fixa ma ajuta sa pot controla bugetul si sa pot sa-mi fac planificari financiare pentru alte proiecte (obiective). In cazul fericit in care venitul meu creste constant anual sau/si am venituri cumulate cu bonusuri/comisioane,  desigur dobanda variabila nu m-ar deranja avand posibilitatea sa o acopar prin cresterea venitului.

Valoare credit (ipotecar)

(RON)

 Perioada Rata lunara

(RON)

 DAE

(%)

 Dobanda

(%)

 Observatii
200.000 360 luni

(30 ani)

 1014 4.95 Robor 6L*+3

(4,50)

 Dobanda fixa 5 ani apoi variabila
200.000 360 luni

(30 ani)

 906 3.90 Robor 6L+2,55

(4,05)

 Dobanda variabila

* Robor6L – inseamna media Robor pe ultimele 6 luni

Analiza personalizata impreuna cu brokerul de credite cu siguranta va ajuta sa luati decizia potrivita !

Publicat pe

Biroul de Credite – posibile solutii

Personal am convingerea ca nimeni nu a ajuns in Biroul de Credite din rea vointa. Din 2007 se petrec multe schimbari privind dinamica locurilor de munca, a domeniilor de activitate si a economiei in special. La asta se mai adauga si conjuncturile personale din viata fiecaruia care il fac la un moment dat sa aloce banii din bugetul personal altor prioritati de moment.
Important este sa invatam din ce s-a intamplat! Sa fim constienti ca tot noi platim si sa ne administram altfel banii atunci cand ii avem: un fond de urgenta – este un exemplu de colac de salvare. Pot sa fac asta chiar in momentul cand primesc creditul!
Acum sa analizam situatia cand faptele s-au intamplat si sa vedem ce solutii avem. In primul rand avem doua circumstante in care te poti gasi:
A) – ai inchis creditele restante dar ai nevoie din nou de finantare si esti blocat avand istoric negativ in Biroul de Credit. Variantele tale ar fi:
– credit de la IFN -uri care isi asuma riscurile si in acelasi timp iti maresc costurile de creditare la valori insuportabile la un moment dat si poti ajunge din nou inregistrat cu restante la Biroul de Credit. Varianta de evitat, din punctul meu de vedere!
– sa te prezinti la o consultatie la un broker de credite, Iti va spune in situatia ta particulara daca poti sa te imprumuti de la IFN-uri ale bancilor – costuri rezonabile care merg de la 14 – 35% pe an dobanda – functie de bulina din Biroul de Credite. Alta posibilitate ar fi sa te sfatuiasca cum sa rezolvi situatia din Biroul de Credite – ceea ce te-ar aduce la sansa de a fi eligibil sa te imprumuti de la banci.
B) – nu ai inchis creditele si ai restante la IFN-uri – tot brokerul iti poate arata ce sanse ai sa nu platesti dobanzile astronomice si cum sa faci plati mici si dese anticipate. Tu vei hotari daca poti aplica sau nu planul de restructurare propus! Informeaza-te si apoi decide ce poti si ce nu poti!
De incheiere : Un om trebuie să fie destul de mare ca să-și recunoască greșelile, suficient de deștept ca să învețe din ele și îndeajuns de tare ca să le îndrepte.” — Alphonse Allais

Publicat pe

Despre creditele ipotecare – ce si cum

Acum sa vorbim despre creditul ipotecar. Conditiile standard sunt:

  • avans 15% din valoarea achizitiei;
  • locatie achizitie : urbana
  • venituri eligibile: salariu /salariu+dividende(ponderate 50%/60%/70% functie de banca)/ venituri din PFA (100% dupa cheltuieli).
  • durata functie de varsta – pana la 63 ani impliniti sau 70 ani impliniti (functie de banca)
  • cu sau fara costuri de administrare
  • dobanda : Robor + marja fixa (2,50-2,82)
  • DAE : 3.71-5.3%
  • comision de acordare: 600 – 900 lei
  • costuri deschidere cont si altele: cca 120 lei
  • evaluarea proprietatii : 375 – 600 lei ( functie de banca).
  • asigurarea locuintei achizitionate: PAD (obligatorie = cca95lei)+Asigurarea facultativa( cca 0.079%din valoarea imobilului).

In afara acestor costuri bancare, mai sunt costuri notariale. Sa vedem la cat se pot ridica pentru o achizitie de 70.000 euro:

  • onorariu notarial autentificare contract vanzare cumparare : cca 3900lei
  • onorariu notarial autentificare contract credit: cca 1260lei
  • taxa ANCPI -ONCPI pentru intabulare: 485 lei

Alte costuri in afara celor mentionate sun costurile cu agentul imobiliar. Aici nu cunosc comisioanele dar stiu ca pot fi agenti care reprezinta o singura parte adica ori cumparator ori numai vanzator.  Este o varianta mai clara cu un astfel de agent daca se ajunge la negocieri.

Durata medie in timp din momentul aplicatiei pana in momentul tragerii creditului este de cca. 4-5 saptamani – indiferent de banca.

De ce sa apelezi la un broker pentru creditul ipotecar?

  1. economie de timp – la broker te programezi cand poti si nu esti legat de programul bancii sau de clientii care ii gasesti inaintea ta.
  2. iti face un prescoring si iti alege banca potrivita profilului tau de client. Nu poti alege dupa dobanzile care le gasesti pe google. Banca te alege functie de eligibilitatea ta: tip de venit, angajator, istoric BC si CRB, s.a.
  3. iti face o analiza a proprietatii : documente, amplasare, alte caracteristici care te ajuta inainte de a astepta cu aplicatia in banca si sa primesti raspuns : pentru aceasta proprietate avansul cerut este 25%.
  4. monitorizeaza parcursul aplicatiei si este activ in transmiterea documentelor suplimentare cerute fara ca tu sa iti pierzi timpul. Poate lucra direct cu agentul tau imobiliar pentru documentele imobilului achizitionat.

Sa va fie de folos!

 

Publicat pe

Creditele de consum negarantate

Am nevoie de un credit de consum si desigur imi pun cateva intrebari:

In primul rand as vrea sa stiu daca pentru suma de 45.000 lei pe care vreau sa o imprumut am nevoie de un codebitor?

  • daca venitul tau este mai mic de 2400 de lei/ luna, chiar daca nu ai si alte obligatii de plata lunare pentru alte produse financiar bancare – ai nevoie de un codebitor.

Ce conditii trebuie sa indeplineasca codebitorul?

  • sa realizeze un venit lunar apropiat de al tau, in jur de 2000 lei. Sa nu aiba obligatii lunare de plata pentru produse financiar bancare. Daca are atunci venitul codebitorului trebuie verificat daca a atins gradul maxim de indatorare.

Cine poate fi codebitorul ?

  • codebitorul poate fi prieten(a), partener de viata, sot(sotie), parinti, frate/sora. Este recomandat ca varsta persoanei alese sa nu depasesca 60 ani.

Mai am si alte costuri la acordarea creditului in afara celor de deschidere a contului?

  • da, sunt si alte costuri: comision de acordare care poate fi intre 175 – 300 lei la institutiile bancare iar la institutiile nonbancare acest comision poate fi de la 400 – 1400lei.

Care este suma totala pe care o ramburdez pentru o durata de 60 luni (5ani)?

  • depinde de banca sau institutia nonbancara aleasa . La institutiile bancare poate fi in jur de 57.600 lei iar la cele nonbancare 72.265 lei de exemplu.

La ce rata lunara de plata sa ma astept?

  • in situatia in care esti eligibil pentru un credit bancar atunci rata este in jur de 960 lei daca se apeleaza la o institutie financiara non bancare rata poate pleca de la 1400 lei in sus.

Ce inseamna sa fiu eligibil pentru o institutie bancara?

  • da ai un istoric pozitiv in Biroul de Credite – adica fara intarzieri mai mari de 30 de zile, cu istoric in folosirea produselor bancare si cu un scor FICO peste 550.