Categorie: Uncategorized

Indicele de referinta IRCC a fost reglementat de OUG nr.19 si este aplicabil din 2 mai 2019. IRCC a fost dorit ca o solutie de reducere a dobanzilor la credite si este exceptat doar produsul  Prima Casa, reglementat de către Statul Român cu o legislație specifică și care impune ca metodă de calcul formula ROBOR 3M + o marjă a băncii ce nu poate depăși 2 %. Valoarea IRCC_ului acum este 2,66% iar ROBOR la 3 luni este de 2.97% . Diferenta intre ele este prea mica pentru a mobiliza posesorii de credite sa refinanteze.

Identific doua motive principale pentru care refinantarile creditelor luate cu ROBOR sunt foarte scazute:

1. IRCC – este un indicator variabil la fel ca si ROBOR, iar cand in piata se va face simtita lipsa de lichiditati ( criza anuntata) acest indicator va creste .
2. costurile unei refinantari mai ales in cazul creditelor ipotecare sunt semnificative:

• costurile cu banca se duc la o proprietate de 80.000 euro la cca 850 – 2200 lei (depinde de la banca la banca)
• taxele notariale cca 5800 lei
• timpul investit de client este acelasi – de cca 3-5 saptamani pana se inchide aplicatia.

Acum privind impactul pe termen lung al IRCC nu ma pot aventura sa fac predictii dar este evident ca va avea aceleasi suisuri si coborari dupa cum vor fi lichiditatile in piata.

Mai exista un aspect: banca nu are nici o restrictie la aplicarea marjei fixe. In piata acum marja fixa la creditele ipotecare este intre 2.8 – 3,36% dar ea poate fi oricand ajustata de banci. Concret obiectivul de eftinire a creditelor  este  nesesizat de consumatori.

In situatia in care ne-am propus in anul 2018 achizitia unui credit ar fi bine sa cunoastem ce este si cum se calculeaza gradul de indatorare.

Determinarea gradului de indatorare se face prin ponderarea obligatiilor de plata decurgand din credite, carduri de cumparaturi (credit), overdraft-uri, altele (popriri, pensie alimentara, CAR), cheltuielile de subzistenta pentru aplicant si dependentii acestuia. Procentul hotarat de banca pentru gradul de indatorare se aplica venitului disponibil. Rezultatul reprezinta rata maxima lunara care poate fi suportata de solicitantul creditului.

Pe parcursul anului trecut s-a modificat de mai multe ori gradul de indatorare. Media in piata este de 50%. Sunt banci care merg pe grad de indatorare mai mare 55-58% sau altele care au ales sa aplice 40%.

De preferat ar fi ca sa se recurga la serviciile unui broker de credite pentru a se face o analiza si eventuale recomandari pentru a fi siguri de obtinerea creditului la valoarea dorita. Astfel de analize sunt gratuite in cazul in care aplicatia pentru credit se face cu indrumarea broker.

Raspunsul la aceasta intrebare este conditionat , din punctul meu de vedere , de urmatoarele  :

1. situatia financiara personala;
2. obiectivele dvs pe termen mediu si lung.

Acum sa le analizam pe fiecare in parte si sa vedem in ce situatie suntem.

1. Situatia financiara personala. In conditiile in care aplic pentru un credit de nevoi personale sau credit ipotecar , in aceasta perioada trebuie sa stiu ca dobanzile bancare sunt formate din Robor+marja fixa. Analistii financiari sustin ca Robor va mai creste in urmatoarea perioada cu cel putin 1,5 puncte procentuale fata de valoarea prezenta de 1,8 puncte procentuale.

Cand ma refer la situatia financiara , ma refer la marja de crestere a ratei pe care o puteti suporta fara sa va afecteze stilul de viata si a va pune  presiune pe bugetul personal. Dobanda fixa ajuta la un control asupra finantelor personale si o buna planificare fara impact ca urmare a cresterii Robor. Maximul de dabanda fixa este pe 5 ani la creditele de nevoi personale sau 10 ani la creditele ipotecare. Pe de alta parte daca Robor scade in aceste perioade rata nu se schimba si o veti plati in continuare la aceiasi valoare.

2. Important este si ce obiective aveti in vedere in urmatorii 5 ani: noi achizitii (masina, centrala termica, baterii solare, vacante in locuri exotice, etc.) sau pur si simplu casatorie, copii, experiente noi sau hobby-uri . In aceste conjuncturi desigur o dobanda fixa ma ajuta sa pot controla bugetul si sa pot sa-mi fac planificari financiare pentru alte proiecte (obiective). In cazul fericit in care venitul meu creste constant anual sau/si am venituri cumulate cu bonusuri/comisioane,  desigur dobanda variabila nu m-ar deranja avand posibilitatea sa o acopar prin cresterea venitului.

Valoare credit (ipotecar) (RON)	Perioada	Rata lunara (RON)	DAE (%)	Dobanda (%)	Observatii
200.000	360 luni (30 ani)	1014	4.95	Robor 6L*+3 (4,50)	Dobanda fixa 5 ani apoi variabila
200.000	360 luni (30 ani)	906	3.90	Robor 6L+2,55 (4,05)	Dobanda variabila

* Robor6L – inseamna media Robor pe ultimele 6 luni

Analiza personalizata impreuna cu brokerul de credite cu siguranta va ajuta sa luati decizia potrivita !

Personal am convingerea ca nimeni nu a ajuns in Biroul de Credite din rea vointa. Din 2007 se petrec multe schimbari privind dinamica locurilor de munca, a domeniilor de activitate si a economiei in special. La asta se mai adauga si conjuncturile personale din viata fiecaruia care il fac la un moment dat sa aloce banii din bugetul personal altor prioritati de moment.
Important este sa invatam din ce s-a intamplat! Sa fim constienti ca tot noi platim si sa ne administram altfel banii atunci cand ii avem: un fond de urgenta – este un exemplu de colac de salvare. Pot sa fac asta chiar in momentul cand primesc creditul!
Acum sa analizam situatia cand faptele s-au intamplat si sa vedem ce solutii avem. In primul rand avem doua circumstante in care te poti gasi:
A) – ai inchis creditele restante dar ai nevoie din nou de finantare si esti blocat avand istoric negativ in Biroul de Credit. Variantele tale ar fi:
– credit de la IFN -uri care isi asuma riscurile si in acelasi timp iti maresc costurile de creditare la valori insuportabile la un moment dat si poti ajunge din nou inregistrat cu restante la Biroul de Credit. Varianta de evitat, din punctul meu de vedere!
– sa te prezinti la o consultatie la un broker de credite, Iti va spune in situatia ta particulara daca poti sa te imprumuti de la IFN-uri ale bancilor – costuri rezonabile care merg de la 14 – 35% pe an dobanda – functie de bulina din Biroul de Credite. Alta posibilitate ar fi sa te sfatuiasca cum sa rezolvi situatia din Biroul de Credite – ceea ce te-ar aduce la sansa de a fi eligibil sa te imprumuti de la banci.
B) – nu ai inchis creditele si ai restante la IFN-uri – tot brokerul iti poate arata ce sanse ai sa nu platesti dobanzile astronomice si cum sa faci plati mici si dese anticipate. Tu vei hotari daca poti aplica sau nu planul de restructurare propus! Informeaza-te si apoi decide ce poti si ce nu poti!
De incheiere : Un om trebuie să fie destul de mare ca să-și recunoască greșelile, suficient de deștept ca să învețe din ele și îndeajuns de tare ca să le îndrepte.” — Alphonse Allais

Acum sa vorbim despre creditul ipotecar. Conditiile standard sunt:

• avans 15% din valoarea achizitiei;
• locatie achizitie : urbana
• venituri eligibile: salariu /salariu+dividende(ponderate 50%/60%/70% functie de banca)/ venituri din PFA (100% dupa cheltuieli).
• durata functie de varsta – pana la 63 ani impliniti sau 70 ani impliniti (functie de banca)
• cu sau fara costuri de administrare
• dobanda : Robor + marja fixa (2,50-2,82)
• DAE : 3.71-5.3%
• comision de acordare: 600 – 900 lei
• costuri deschidere cont si altele: cca 120 lei
• evaluarea proprietatii : 375 – 600 lei ( functie de banca).
• asigurarea locuintei achizitionate: PAD (obligatorie = cca95lei)+Asigurarea facultativa( cca 0.079%din valoarea imobilului).

In afara acestor costuri bancare, mai sunt costuri notariale. Sa vedem la cat se pot ridica pentru o achizitie de 70.000 euro:

• onorariu notarial autentificare contract vanzare cumparare : cca 3900lei
• onorariu notarial autentificare contract credit: cca 1260lei
• taxa ANCPI -ONCPI pentru intabulare: 485 lei

Alte costuri in afara celor mentionate sun costurile cu agentul imobiliar. Aici nu cunosc comisioanele dar stiu ca pot fi agenti care reprezinta o singura parte adica ori cumparator ori numai vanzator.  Este o varianta mai clara cu un astfel de agent daca se ajunge la negocieri.

Durata medie in timp din momentul aplicatiei pana in momentul tragerii creditului este de cca. 4-5 saptamani – indiferent de banca.

De ce sa apelezi la un broker pentru creditul ipotecar?

1. economie de timp – la broker te programezi cand poti si nu esti legat de programul bancii sau de clientii care ii gasesti inaintea ta.
2. iti face un prescoring si iti alege banca potrivita profilului tau de client. Nu poti alege dupa dobanzile care le gasesti pe google. Banca te alege functie de eligibilitatea ta: tip de venit, angajator, istoric BC si CRB, s.a.
3. iti face o analiza a proprietatii : documente, amplasare, alte caracteristici care te ajuta inainte de a astepta cu aplicatia in banca si sa primesti raspuns : pentru aceasta proprietate avansul cerut este 25%.
4. monitorizeaza parcursul aplicatiei si este activ in transmiterea documentelor suplimentare cerute fara ca tu sa iti pierzi timpul. Poate lucra direct cu agentul tau imobiliar pentru documentele imobilului achizitionat.

Sa va fie de folos!

 

Am nevoie de un credit de consum si desigur imi pun cateva intrebari:

In primul rand as vrea sa stiu daca pentru suma de 45.000 lei pe care vreau sa o imprumut am nevoie de un codebitor?

• daca venitul tau este mai mic de 2400 de lei/ luna, chiar daca nu ai si alte obligatii de plata lunare pentru alte produse financiar bancare – ai nevoie de un codebitor.

Ce conditii trebuie sa indeplineasca codebitorul?

• sa realizeze un venit lunar apropiat de al tau, in jur de 2000 lei. Sa nu aiba obligatii lunare de plata pentru produse financiar bancare. Daca are atunci venitul codebitorului trebuie verificat daca a atins gradul maxim de indatorare.

Cine poate fi codebitorul ?

• codebitorul poate fi prieten(a), partener de viata, sot(sotie), parinti, frate/sora. Este recomandat ca varsta persoanei alese sa nu depasesca 60 ani.

Mai am si alte costuri la acordarea creditului in afara celor de deschidere a contului?

• da, sunt si alte costuri: comision de acordare care poate fi intre 175 – 300 lei la institutiile bancare iar la institutiile nonbancare acest comision poate fi de la 400 – 1400lei.

Care este suma totala pe care o ramburdez pentru o durata de 60 luni (5ani)?

• depinde de banca sau institutia nonbancara aleasa . La institutiile bancare poate fi in jur de 57.600 lei iar la cele nonbancare 72.265 lei de exemplu.

La ce rata lunara de plata sa ma astept?

• in situatia in care esti eligibil pentru un credit bancar atunci rata este in jur de 960 lei daca se apeleaza la o institutie financiara non bancare rata poate pleca de la 1400 lei in sus.

Ce inseamna sa fiu eligibil pentru o institutie bancara?

• da ai un istoric pozitiv in Biroul de Credite – adica fara intarzieri mai mari de 30 de zile, cu istoric in folosirea produselor bancare si cu un scor FICO peste 550.

Cum poti face plati in avans la un credit?

In primul rand nu ai nevoie de sume mari ca sa faci plati in avans. De exemplu daca rata mea lunara este de 520 lei – pot sa fac o plata in avans de 3 x 520 lei = 1560 lei sau chiar 2 x 520 lei = 1040lei. Sau poate fi pur si simplu o suma ce am economisit-o, sa zicem 800lei.

O data ce am suma cu care am hotarat sa fac plata in avans, scriu o cerere catre institutia bancara sau nonbancara (IFN) de unde am luat creditul astfel:

• subsemnatul(a)………..date de identificare CNP/ adresa/CI
• solicit ca suma de ……………..sa fie plata partiala in avans la credit
• sa fie scazuta din soldul creditului
• sa se recalculeze durata de plata sau sa se pastreze durata
• sa se pastreze aceiasi rata lunara sau sa se recalculeze rata pastrand durata

Cateva precizari:

• daca recalculeaza durata creditului ca urmare a platii in avans, am sanse sa scurtez cu cateva luni timpul de plata, in aceasta situatie voi cere si pastrarea valorii ratei lunare. Beneficiul major in aceasta varianta este rentabilizarea dobanzii in avantajul meu.
• daca pastrez durata creditului atunci pot cere recalcularea ratei, ceea ce poate duce la o rata mai mica pe aceiasi perioada de timp.Beneficiul meu in aceasta situatie este micsorarea presiunii financiare pe venit printr-o rata mai mica de plata lunar.

Cat ma costa aceasta solicitare de plata partiala in avans?

• in situatia in care creditul are dobanda variabila – comisionul de plata partiala in avans este zero.
• daca am credit cu dobanda fixa comisionul este 0.5% din suma platita

Cat de des pot face acest lucru?

• ori de cate ori am o suma de bani disponibila si hotarasc sa platesc astfel incat sa inchid creditul cat mai repede.

In concluzie recomand ca la fiecare rata lunara sa mai economisiti in plus 25% din valoarea ei si anual din suma stransa sa faceti plati anticipate. Beneficiile sunt scurtarea duratei creditului (numai daca pastrati valoarea ratei lunare), rentabilizarea dobanzii in avantajul personal, eliberarea de rate care creaza presiune pe venit.

Credit in 60 minute sau in 3 zile?

Am nevoie de un credit pentru o nevoie urgenta, cum procedez? Daca intru pe Google si caut ,, credit rapid” apar multe institutii nonbancare care iti acorda credite intr-o ora. Alta varianta ar fi sa aplic la o banca, mai ales daca stiu ca nu am probleme in Biroul de Credite. As putea obtine creditul in 3 zile maxim. Care ar fi diferenta?  Analizand cifrele din tabelul comparativ  de mai jos concluzia va fi una singura : 3 zile sunt mult mai avantajoase decat 60 minute!

	Banca	Institutie Financiara Nonbancara
Valoare credit solicitat	20.000 lei	20.000 lei
Perioada de creditare	5 ani (60 luni)	5 ani (60 luni)
Rata lunara	430 lei	1.875 lei
Suma totala platita in 5 ani (60 luni)	25.800 lei	112.500 lei
Documente necesare	Cartea de Identitate	Cartea de Identitate
Biroul de Credite (BC)	Fara probleme in BC	Se accepta probleme in BC
Timp de acordare a creditului	3 zile	1 ora

 

In situatia in care in Biroul de Credit am intarzieri de pana in 120 zile , accidentale, platite si de la care au trecut cca 6 luni, pot aplica la institutii bancare care ma accepta. Pot sa o fac pentru o refinantare plus ceva sume de bani extra, la dobanzi aproape de cele bancare – penalitati vor fi dar acceptabile.

Nu te grabi! Informeaza-te care este cea mai buna varianta pentru tine inainte de a semna un credit! Oferta credit rapid este o solutie doar cand alte variante au fost epuizate!