Suntem in 2021 si am trecut ca experienta de viata prin doua crize economice in 13 ani. Pornind de la aceasta realitate este evident ca pana inchizi un credit ipotecar de 30 ani mai poti intampina cca 2-3 astfel de conjuncturi economice care afecteaza bugetul familial (personal). In siuatia in care am in proiect achizitia unei locuinte este normal sa-mi pun intrebarea: care este valoarea proprietaii personale pe care mi-o pot permite?
Haideti sa parcurgem impreuna pasii pentru a gasi un raspuns la aceasta intrebare.
Incepem cu cateva informatii din piata imobiliara:
• Cu 7-9% sunt mai scumpe locuintele in Bucuresti fata de anul 2019;
• In luna martie 2021 pretul pe mp util era de 1418 euro/mp (https://www.imobiliare.ro/indicele-imobiliare-ro/bucuresti) .
• Venitul mediu net realizat tot in luna martie 2021 de un angajat este de 3298 lei la nivel national .
In studiul nostru de caz vom considera un cuplu tanar care realizeaza impreuna un venit net lunar de 9500 lei in Bucuresti. Gradul de indatorare acceptat cand soliciti un credit ipotecar este de 40% din venitul net. Presupunem ca aplica impreuna pentru credit si tinand cont de gradul de indatorare ar rezulta ca rata maxim admisa pentru 30 ani ar fi de 3800 lei. Inca doua precizari se impun aici:
• prima precizare: aceasta rata poate fi alocata creditului ipotecar doar daca nu exista alte rate la credite anterioare sau carti de credit (cumparaturi, overdraft) ce trebuie acoperite lunar ;
• a doua precizare: rata va fi fara asigurarea de viata si alte costuri cum ar fi asigurarea locuintei cu cesiune in favoarea bancii (anual pe tot parcursul creditului). Presupunem ca au gasit un apartament cu valoarea de 114.000 euro care le place foarte mult. Din economiile lor au contributia proprie respectiv 15% avansul necesar si iau un credit de 96.900 euro echivalent in lei pe o durata de 30 ani. Rata aferenta ar ajunge la suma de cca 2365 lei/luna.
Intrebarea care se pune este valoarea de 114.000euro valoarea accesibila (suportabila) pentru cuplul cu un venit de 9500 lei/luna?
Sfatul consilierilor financiari care promoveaza si educatia financiara prin folosirea unui budget familial, considera ca rata optima lunara ar fi de 30% din venitul realizat in cuplu. Durata creditului se intinde pe 30 ani, iar noi deja in interval de 13 ani am experimentat 2 crize economice din care ultima este departe de a se fi incheiat!
Organizatia Demographia International Affordability a facut un studiu pe aceasta tema privind pretul corect al unei locuinte proprietate personala corelata cu venitul. A propus un indicator care este ca rezultat al impartirii valorii proprietatii la venitul net realizat in 12 luni. Astfel:
• Pentru un rezultat de 3-3,1 – pretul este considerat accesibil
• Pentru un rezultat intre 3,1 – 4,0 – pretul este moderat inaccesibil
• Pentru un rezultat mai mare de 4,1 se apreciaza ca pretul este sever inaccesibil.
Acum sa aplicam cele de mai sus studiului nostru de caz:
• 114.000 euro/23.144 euro = 4.9
• Rezultatul este de 4,9 – deci sever inaccesibil
Atunci cat este considerat accesibil? In exemplul nostru ar fi suma creditului de 71.746euro aprox (venit 12 luni de 23.144 euro X 3.1) iar a locuintei de 82.508 euro. S-a considerat contributie proprie un avans de 15% din valoarea locuintei . Aceasta valoare de 71.746 euro a creditului permite un nivel de trai asemanator cu cel inainte de creditare si sa faci fata unor contractii economice posibile pe parcursul creditului.
Surse:
• Wallstreet.ro – https://www.wall-street.ro/articol/Money/245761/un-etalon-pentru-locuinte-la-preturi-accesibile-in-bucuresti-jll-romania.html#gref;
• https://cpi.imobiliare.ro/category/piata-imobiliara
Va recommend sa consultati un broker de credite pentru a va face o imagine completa asupra a tot ce implica achizitia unei locuinte prin credit ipotecar mai ales ca nu implica costuri suplimentare. consultantul va fi platit de banca unde se finalizeaza aplicatia.