Perspective privind creditarea persoanelor fizice in anul 2022

In luna octombrie 2021, a aparut pe site-ul https://www.bancherul.ro/  informatia asupra recomandarii venita din partea Comitetului National pentru Supravegherea Macroprudentiala (CNSM) pentru Banca Nationala a Romaniei, ca din toamna anului 2022 sa se incurajeze reducerea creditarii aferente populatiei si firmelor, si constituirea de catre banci a unor noi rezerve.

Recent BNR a comunicat o recomadare adresata bancilor comerciale ca masura de precautie sa se mareasca avansul la creditele ipotecare la 25% fata de 15% cat este acum, pentru creditele in lei, la 35% pentru creditele in euro si la 50% pentru creditele in orice alta moneda straina.

Justificarea masurii consta in protejarea pietei imobiliare, care acum se afla pe un trend crescator.

Altfel spus se cauta masuri de prevenire, adresate zonelor vulnerabile pe segmental creditelor ipotecare in care sa se tina cont si de experienta recenta din criza ce a afectat sectorul bancar si imobiliar in perioada 2007 – 2012.

Masura se adreseaza in mod expres  celor care achizitioneaza imobile care au alta destinatie decat aceea de a le fi resedinta permanenta (incepand de la a doua proprietate in nume propriu).

Statisticile publicate de-a lungul timpului, incepand din 2007, au relevat ca imprumuturile pentru achizitia de imobile cu avans scazut, au o rata de 4% credite neperformante fata de 1,4% la cele cu un avans mai mare.

Inflatia se va refelecta si ea la nivelul dobanzilor acordate de banci pentru creditele ipotecare.

Preturile imobilelor au trend ascendent afectate fiind de cresterea preturilor materialelor de constructii si a energiei. Ofertele de creditare avantajoase se vor orienta spre locuintele prietenoase cu mediul (de exemplu cu pompe de caldura in loc de centrale de apartament) si eficiente energetic.

Potrivit raportului asupra inflatiei din noiembrie 2021 publicat pe site-ul BNR se estimeaza la inchiderea Trimestrului IV 2021 o inflaie de 7,5% iar pentru Trimestrul I si II din 2022, o inflatie intre 7,4 – 8,6%.

Intr-un articol publicat in Wall-Street – autorul Adrian Ungureanu avandul ca intervievat pe Alexandru Radulescu, managing partner la SVN Romania I Credite& Finance Solution, face referire la evolutia dobanzilor pentru creditele ipotecare:

Anul de referinta Dobanda variabila credite ipotecare
2019 6.30%
2020 5.22%
2021 4.83%
2021 -Trim IV 3.68%

 

La ora actuala avem o medie de 2,6% a marjelor fixe acordate de banci la creditele ipotecare cu dobanda variabila fata de 3% la inceputul anului 2021.

In concluzie, conform previziunilor exprimate de specialistii bancari, pentru anul 2022 se prefigureaza o scadere a volumelor pe creditele ipotecare in avantajul produselor de economisire ca urmare a prudentei manifestate de populatie in situatia economica si sociala actuala ce se prefigureaza.

Va recommend sa consultati un broker de credite pentru a va face o imagine completa asupra a tot ce implica achizitia unei locuinte prin credit ipotecar mai ales ca nu implica costuri suplimentare. consultantul va fi platit de banca unde se finalizeaza aplicatia.

Credit cu dobanda fixa sau variabila?

Inflatia este de 6.3% in septembrie conform site BNR, preturile la gaze si curent electric s-au majorat cu impact si asupra materialelor de constructii. In consecinta, sunt mai multe aspecte de luat in calcul in momentul cand hotaram sa achizitionam o locuinta: valoare, suprafata, durata credit, rata lunara suportabila, s.a. In bugetul personal tin cont de toti factorii si o decizie  importanta  este alegerea tipului de dobanda la creditul ipotecar : fixa sau variabila?

Dobanda fixa

In primul rand dobanda fixa este stabilita la inceputul creditului si ramane constanta pe o perioada de timp precizata, care poate varia functie de politica bancii de creditare. La momentul cand scriu acest articol sunt oferte in piata cu dobanzi fixe pentru: 5 ani, 7 ani, 8 ani, 10 ani sau toata durata creditului.

Care ar fi avantajul principal al dobanzii fixe? Predictibilitatea – aceasta este atu-ul dobanzii fixe. Nu impacteaza pe durata de timp a dobanzii fixe indicatorii de referinta: ROBOR/IRCC/EUROBOR dupa caz, indiferent daca scad sau cresc. Creditele cu dobanda fixa pot avea atasate clauze suplimentare care reglementeaza modul de calcul al dobanzii dupa terminarea perioadei de aplicare a dobanzii fixe, precum si alte prevederi cum ar fi comisionul pentru plata anticipata, partiala sau totala (plafonat la 1% din suma rambursata).

Clientii care se pliaza pe acest tip de credit cu dobanda fixa sunt cei a caror venit nu are perspective de crestere pe termen mediu si lung, au costuri cu dependentii (copii, persoane aflate in ingrijire, eventuale afectiuni medicale cu tratament costisitor) sau investesc in formarea profesionala. In concluzie: vor o predictibilitate a bugetului personal.

Dobanda variabila

Indicatorii pentru calculul dobanzii sunt ROBOR/IRCC/EUROBOR plus marja fixa a bancilor. La data la care scriu acest articol dobanzile in lei se calculeaza pe baza IRCC +marja fixa a bancii. IRCC – sau indicele de referinta pentru creditele consumatorilor – reprezinta media aritmetica a ratelor de dobanda zilnice atribuite tranzactiilor interbancare din trimestrul anterior (https://financer.com/ro/wiki/ce-este-ircc/#IRCC___Indicele_de_referin_pentru_calcularea_creditelor).

Pentru trimestrul IV  2021 avem IRCC = 1,08% la care se adauga marja fixa a bancilor de 2,2-3,16%, functie de scoringul aplicantului. Cand IRCC scade dobanzile scad, iar cand IRCC creste ratele cresc in consecinta. La lansarea oficiala a IRCC -ului valoarea acestuia a fost 2,36%, a fost  la un maxim de 2,63% iar pentru trim I 2021 se estimeaza a fi 1,17%.

Principalul dezavantaj la dobanda variabila este lipsa de predictibilitate pe termen mediu si lung. O predictibilitate trimestriala exista. Profilul clientilor care pot face fata unei dobanzi variabile sunt cei cu mai multe surse de venit, grad de indatorare de 30% sau mai mic, perspectiva cresterii in timp a venitului. Mentionez ca in situatia platilor  anticipate partiale sau totale comisionul de rambursare este zero la acest tip de dobanda.

Recommend sa consultati un broker de credite, pentru a va alege solutia potrivita situatiei particulare in care sunteti. Consultanta este gratuita.

Personal va raspund  la intrebari  pe adresa  mailto:contact@elenatutunaru.com sau la telefon +40755362263

 

Credit Ipotecar din venituri din activitati independente – Conditii

403.657  Acesta este numarul de persoane fizice autorizate, intreprinderi individuale si intreprinderi familiale  (PFA/II/IF) care figurau la Registrul Comertului in Romania la data de 30.04.2021.  Activitatile independente sunt reglementate de legi specifice domeniului, iar pentru a functiona legal si  in functie de domeniul in care activeaza,  intreprinzatorii individuali au nevoie de  autorizatii, licente pentru a-si derula activitatea si a incasa venituri.  Este mai putin popularizat ca aceste venituri  sunt eligibile pentru accesarea  finantarii unei achizitii de locuinta prin credit ipotecar.

Despre conditiile pentru a obtine  un credit ipotecar din venituri din activitati independente  si costuri aferente creditului  va scriu astazi.

Conditii  de eligibilitate pentru a obtine credit ipotecar din venituri din activitati independente

Va impartasesc, in randurile urmatoare, cele mai importante aspecte care ajuta la obtinerea eligibilitatii , respectiv  a finantarii prin credit ipotecar:

1.      Vechimea veniturilor din activitati independente

Vechimea veniturilor realizate in regim de PFA/II/IF trebuie sa fie de minim 12 luni (alte banci 24 luni) inainte de solicitarea creditului , decaratia unica si dovada platii taxelor si impozitelor.

2.    Documente de autorizare necesare pentru credit ipotecar pentru PFA/II/IF

Documentele de autorizare, declaratia de inregistrare fiscala, certificate fiscal ANAF cu zero datorii.

3.     Dovada venituri / cheltuieli

Registru jurnal de incasari si plati pe ultimele 6 luni (12 luni unele banci).

4.     Ponderea venitului eligibil pentru persoane fizice autorizate si intreprinzatori individuali

Venitul net realizat se pondereaza functie de banca intre 60-85%  – rezultand venitul net care se ia in considerare pentru calcularea ratei maxime conform gradului de indatorare. Gradul de indatorare reglementat de BNR este de 40% din venitul net realizat.

  • Exemplu : venit net realizat (dupa plata impozite) – 9.500 lei media lunara.
  • Aplicam procentul de ponderare al bancii 85% si rezulta venit net considerat 8.075lei
  • Rata maxima conform gradului de indatorare de 40% este 3.230 lei
  • Suma de 3.230 lei reprezinta rata maxima pentru toate tipurile de rate: carti credit/nevoi personale/eventuale popriri pe care le datorati la momentul analizei.

5.     Durata creditului

Durata creditului este raportata la varsta implinita in anul aplicarii pentru finantare si raportata la varsta maxima de pensionare de 65 ani.

  • Exemplu: 37 ani impliniti in 2021 – durata maxima posibila 28 ani

6.   Tipuri de dobanda pentru credite ipotecare PFA/II/IF

Dobanda pentru care se poate opta poate fi variabila sau dobanda fixa pe o perioada determinata. Dobanda este formata din indicele IRCC (https://financer.com/ro/wiki/ce-este-ircc/#ce) + marja fixa a bancii;

  • Exemplu: Dobanda variabila in iunie 2021 este de formata din IRCC (1,67%)+2,75% marja fixa = 4.42%
  • Exemplu: Dobanda fixa pentru 8 ani este de 4,84% apoi pentru restul duratei de credit dobanda variabila IRCC (la momentul respective)+2,80%(3,11% la alte banci) marja fixa a bancii.

7.     Avans minim necesar in functie de tipul de locuinta pentru care se obtine creditul

Avansul minim necesar (contributia proprie) este 15% pentru locuintele din oras ;  zone pana la 30 km de oras  20% iar la mai mult de 30km de oras 30%.

8.     Cheltuieli bancare in cazul unui credit ipotecar din venituri din activitati independente

Costurile cu banca vor fi pentru: analiza dosar/evaluare/asigurarea locuintei PAD+facultative cu cesiune in favoarea bancii/ inregistrare in registru ipoteci – ca suma poate fi intre 2200-2500 lei functie de tarifele bancilor.

9.     Cheltuieli notariale pentru credit ipotecar IFN/IFF/II

Costurile cu notarul pentru onorariu contract  de vanzare – cumparare/onorariu contract de ipoteca/intabulare – suma poate fi intre 5500 – 10500lei functie de valoarea tranzactiei.

Credite ipotecare pentru venituri din activitate liberale

In situatia in care veniturile realizate sunt din profesii liberale,  analiza situatiei particulare este necesara inainte de a aplica la o banca pentru ca este important codul CAEN sau regimul activitatii desfasurate pentru a fi acceptat.

Va recommend sa consultati un broker de credite pentru a va face o imagine completa asupra a tot ce presupune achizitia unei locuinte prin credit ipotecar mai ales ca nu implica costuri suplimentare. Consultantul va fi platit de banca unde se finalizeaza aplicatia.

Personal va raspund cu drag la intrebari  pe care le puteti adresa pe mailto:contact@elenatutunaru.com sau la telefon +40755362263.

 

Noua Casa vs Credit Ipotecar

Conform informatiilor publicate pe site-ul: https://www.bankingnews.ro/ , din 14 mai 2021, in cadrul programului Noua Casa au fost deja acordate 5.000 de garantii in valoare de aprox. 646 mil lei. Fata de plafonul alocat s-a consumat 43% si se aplica cu un ritm de 200 de solicitari/zi. Propun sa facem o comparatie intre Noua Casa si Credit Ipotecar.

Denumire conditie NOUA CASA CREDIT IPOTECAR
Dobanda credit IRCC+ marja fixa 2% IRCC + marja fixa 2÷3% functie de profilul de eligibilitate
Conditie eligibilitate Nu ai mai avut proprietate personala Fara conditie de proprietate
Varsta Fara limita de varsta La unele banci solicita implinirea a 26 ani
Avans (contributie proprie) 5% pentru locuintele pana la 70.000 euro 15% indiferent de valoarea tranzactiei
15%pentru locuintele peste 70.000 euro dar nu maim ult de 140.000euro
Comision FNGCIMM 0.3% din valoarea garantiei de la stat (adica 50% pentru achizitiile pana in 70.000 euro si 60% pentru cele peste aceasta suma) Nu exista
Depozit colateral Suma echivalenta a 3 rate de dobanda care se recupereaza la achitarea integrala) Nu se cere
Suma credit maxima posibil 66.500 euro echivalent in lei la valori de achizitie de pana in 70.000 eurosi 119.000 euro echivalent in lei pentru cele de 140.000 euro Conform gradului de indatorare admis 40% fara alta conditionare
ATENTIE! La o intarziere mai mare de 60 de zile banca anunta FNGCIMM si se trece la procedura de executare silita.Datoria nu se sterge prin executare, ANAF preluind recuperarea restului de plata. Se aplica legea darii in plata / se poate apela la CSLAB pentru mediere relatii cu banca (https://csalb.ro/)
Durata de la aplicare la acordare credit 6-9 saptamani 3-4 saptamani
Asigurari obligatorii PAD + facultative pentru locuinta cesionate in favoare Bancii si FNGCIMM PAD + facultative pentru locuinta cesionate in favoare Bancii
Costuri cu banca Zero analiza dosar 600 sau 900 lei analiza dosar
450 lei evaluarea locuintei 550 lei evaluarea
87,6lei  x 2 inregistrarea in AERGM (registru ipoteci) 87,6 lei inregistrarea in AERGM
Costuri notariale* Contract vanzare-cumparare intre 2.900÷4.600lei Contract vanzare-cumparare intre 4.000 ÷ 6.550lei
Contract Ipoteca zero Contract Ipoteca intre 1.300÷1.700lei
Intabulare intre 520÷1050 lei Intabulare intre 520÷1.050 lei

 

*valorile sunt in functie de valoarea locuintei : 70.000 euro ÷ 140.000 euro

Trageti concluzia singuri functie de conditiile personale de venit si valoare achizitie ce tip de credit accesati. La un punctaj bun de eligibilitate, venituri de peste 10.000 lei/familie se poate obtine si la credit ipotecar marja fixa apropiata de 2. Exemplu: 2,1÷2,5%.

Sa ne gandim ca prin credit valoarea locuintei creste si de aceea cu cat aportul propriu (avansul) este mai mare cu atat este mai rentabil pentru noi.

Va recomand sa consultati un broker de credite pentru a va face o imagine completa asupra a tot ce implica achizitia unei locuinte prin credit ipotecar mai ales ca nu implica costuri suplimentare. consultantul va fi platit de banca unde se finalizeaza aplicatia.

 

Care este valoarea locuintei proprietate personala pe care mi-o permit?

Suntem in 2021 si am trecut ca experienta de viata prin doua crize economice in 13 ani. Pornind de la aceasta realitate este evident ca pana inchizi un credit ipotecar de 30 ani mai poti intampina cca 2-3 astfel de conjuncturi economice care afecteaza bugetul familial (personal). In siuatia in care am in proiect achizitia unei locuinte este normal sa-mi pun intrebarea: care este valoarea  proprietaii personale  pe care mi-o pot permite? Continuă lectura „Care este valoarea locuintei proprietate personala pe care mi-o permit?”

Importanta veniturilor in analiza creditelor ipotecare

Tendinta de achizitionare locuinte in aceasta perioada de pandemie se mentine dinamica. In 2020 fata de 2019 s-a inregistrat o crestere de 9,8% adica aprox 8 mild lei asa cum suntem informati de Ziarul Financiar intr-un articol din 29.01.2021.

Anul acesta sunt multe ansambluri rezidentiale care se finalizeaza in perioada mai-august 2021 si interesul pentru conditiile de eligibilitate pentru credite ipotecare se mentine.

In contextual lucrului de acasa se cauta spatii generoase, case sau apartamente mari. Zonele limitrofe Bucurestiului au cautare mai ales daca ofera spatii verzi , un pic de curte.

Conditiile de creditare au suferit, ca sa le numim asa, unele modificari pandemice:

  • Avansul minim se mentine la 15% in general dar sunt banci care pentru locuinte aflate in judetele Ilfov, Dambovita, Giurgiu, Calarasi, Ialomita chiar daca sunt in zona metripolitana a Bucurestiului se solicita o contributie proprie de 20-25%.
  • Veniturile din dividende sunt agreate de un numar restrans de banci si conditionate de un venit salarial pe perioada nedeterminata. Sunt diminuate la 40-50% din valoarea lor neta la analiza.
  • Veniturile din chirii in majoritatea lor nu mai sunt acceptate de banci sau daca sunt luate in considerare sunt conditionate de un venit suplimentar de tip salarial sau profesii independente (PFA). Contractul de chirie trebuie sa fi suferit 2 reinnoiri si sa fie inregistrat la ANAF.
  • Veniturile obtinute din strainatate sunt acceptate pe baza documentelor doveditoare care( la unele banci) daca sunt in limba engleza nu necesita traducere. Uneori se solicita un codebitor din Romania .

Sunt  banci la care daca venitul din strainatate este apreciat sustenabil ( istoric de 2-3 ani),  nu solicita codebitor din Romania.

  • Gradul de indatorare admis se mentine la 40% .Adica rata creditului nu poate depasi 40% din venitul net realizat si apreciat de banca ca fiind eligibil.

Alte costuri care sunt de bugetat pana cand locuinta este intabulata pe numele cumparatorului sunt costurile cu banca si cu notarul. O schimbare la capitolul costuri cu banca este ca evaluarea a ajuns intre 450- 570 lei . Analiza dosar ramane in marjele 600-900 lei/ aplicatie.

Va recommend sa consultati un broker de credite pentru a va face o imagine completa asupra a tot ce implica achizitia unei locuinte prin credit ipotecar mai ales ca nu implica costuri suplimentare. consultantul va fi platit de banca unde se finalizeaza aplicatia.

Importanta veniturilor in analiza creditelor ipotecare

Prima Casa 2020

In Monitorul Oficial nr. 100/11.02.2020 este publicta Hotararea de Guvern nr.112/2020 prin care se aloca suma de 2 miliarde de lei plafon pentru Prima Casa.

Tot ceea ce trebuie sa stiti privind programul Prima Casa se rezuma in principal la:

  • dobanda este de 4,36% formata din IRCC (acum 2,36%) + marja fixa a bancii 2
  • suma maxima acordata este de 66.500 euro echivalentul in lei – valoarea locuintei noi achizitionate pentru care documentele de receptie s-au semnat cu 5 ani inainte de depuerea solicitarii de creditare sau locuinte viitoare ce se finalizeza in maxim 18 luni si construite in regim individual.
  • 000 euro echivalent in lei pentru locuinte finalizate a caror documente de receptie sunt mai vechi de 5 ani.
  • avansul necesar este de 5% din valoarea de vanzare a locuintei
  • depozit colateral reprezentand contravaloarea primelor 3 rate de dobanda valabil si indisponibilizat pe întreaga durata a finantarii
  • obligatoriu asigurarea obligatorie (PAD) si facultativa a locuintei cca 370 -400 lei
  • evaluarea locuintei efectuata de un evaluator acreditat agreat de banca – cca 370 -400 lei
  • asigurarea optionala de viata / asigurarea optionala in situatie de somaj, concediu medical prelungit şi invaliditate totala si permanenta (în condiţiile îndeplinirii cerintelor de eligibilitate stabilite de Asigurator)
  • asigurarea optională pentru afecţiuni grave şi invaliditate parţială şi permanentă
  • documente necesare :
    • acte de identitate pentru aplicant si codebitori
    • fara adeverinte de salariu pentru veniturile declarate la ANAF
    • documente de care atesta valoarea avansului
    • declaratia pe propria raspundere autentificata, ca la data solicitarii creditului, nu detii, in proprietate exclusiva sau împreună cu sotul/ sotia, nicio locuinta, indiferent de modul sau momentul în care a fost dobandita, fie detii în proprietate exclusiva sau împreuna cu sotul/ sotia cel mult o locuinta, dobandita prin orice alt mod decat prin Program, în suprafata utila mai mica de 50m²
    • documente specifice, ce difera în functie de destinatia creditului: cumparare imobil, construire etc.:
      • spre exemplu, pentru cumpararea unei locuinte iti sunt necesare:
      • precontractul de vanzare-cumparare a imobilului
      • actul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul vanzarii (copie)
      • Declaraţia pe proprie răspundere a vanzatorului, conform Legii 10/2001, ca bunurile imobiliare respective nu sunt revendicate şi ca nu exista litigii în legatura cu acestea
      • extrasele de informare din documentatia cadastrala (copie)
      • documentele de receptie la terminarea lucrarilor de constructii noi sau de interventie în vederea consolidarii si/sau reducerii riscului seismic (Ex: Proces verbal de recepţie la terminarea lucrărilor de constructii noi)
      • certificat de eficienta energetica