O veste buna pentru cei care doresc sa-si achizitioneze o locuinta in trimestrul IV al acestui an, este oferta bancare care iti ofera urmatoarele beneficii:
2000 lei din partea bancii care iti acopera urmatoarele costuri: analiza dosar, evaluare, inregistrarea in registrul de ipoteci, s.a.
50% reducere la costurile legate de asigurarea facultativa a locuintei de achizitionat pentru primul an, la asiguratorul propus de banca.
Dobanda oferita este de 5.90% fixa 5 ani apoi IRCC+2,40%, mentionez ca IRCC este 5,96% pentru tim. IV 2023.
Se poate aplica cu pana la 2 codebitori, veniturile trebuie sa aiba o vechime de 12 luni consecutive si rulajul prin contul deschis la banca finantatoare sa fie 70% din salariile luate in calcul la acordare credit. Beneficiul fiind ca nu trebuie sa iti muti veniturile, poti asigura acest rulaj din banca unde incasezi salariul.
Verifica impreuna cu un consultant (broker) de credite daca oferta ti se potriveste si profita de ea!
Un broker de credite sau intermediar de credite este o persoana sau o firma a carei principal obiect de activitate este sa identifice pentru solicitantii (prospectii) lor, persoane fizice, solutia optima de creditare bancara sau prin institutii financiare nebancare, conform profilului personal ( varsta, venituri, studii, status social).
Aceasta activitate este reglementata prin Ordonanta de Urgenta nr.52/2016.
Un broker de credite este informat asupra produselor de creditare oferite de partenerii sai banci si institutii financiare nebancare precum si a conditiilor de eligibilitate pe care trebuie sa le indeplineasca solicitantul de credit.
Ce face un broker de credite in relatia cu clientul?
Analizeaza profilul clientului, posibilitatile lui de a se inrola pe termen scurt, mediu sau lung intr-un contract de creditare si capacitatea de a suporta ratele lunare in acord cu reglementarile legare privind gradul de indatorare.
Se implica in identificarea ofertelor care se potrivesc cu situatia si profilul clientului, le centralizeaza si le prezinta caracteristicile, avantajele, costurile implicate.
Ajuta cu informatii despre documentele necesare, asista la intocmirea aplicatiei de solicitare a creditului si face programarea pentru depunerea, semnarea acordurilor la institutia financiara.
Pe parcursul etapelor de analiza a solicitarii de creditare tine legatura cu solicitantul creditului si il informeaza in timp real asupra statusului solicitarii de credit.
Te informeaza dupa semnarea creditului asupra drepturilor pe care le ai, cum ar fi: plati anticipate, conditii de refinantare, posibile scenarii pe durata contractului de creditare.
Care sunt beneficiile in colaborarea cu un broker de credite?
Timp economisit – nu stai la coada, nu suni repetat pana reusesti sa vorbesti cu ofiterul bancar, nu afli cu intarziere ce documente mai ai de depus.
Esti informat asupra documentelor specifice si ai timp sa le pregatesti inainte de a solicita creditul astfel incat dosarul sa fie complet.
Raspuns prompt la orice termen neclar / neinteles din limbajul contractelor de credit sau orice alte detalii in procesul de obtinere a finantarii care te nelinisteste / ingrijoreaza.
Costurile cu serviciile brokerilor de credite sunt zero pentru persoane fizice, comisionul este suportat de institutia finantatoare
In loc de concluzie:
Cel mai frecvent consideram produsele de creditare ca fiind standard si ca deosebirea ar consta numai in dobanda oferita de finantatori. Situatia reala este alta: fiecare produs de creditare este gandit pe un anume profil de client de asemenea expunerea ca si suma maxima de creditare per client este diferita de la o institutie financiara la alta.
Un exemplu in acest sens este: convingerea ca la banca unde ai veniturile vei obtine cea mai buna oferta. De multe ori in momentul cand soliciti creditul, banca ta nu cauta sa-si mareasca expunerea (riscul) pe produsul de creditare sau profilul tau de client si s-ar putea sa ai o oferta scumpa sau sa tergiverseze sa-ti transmita raspunsul la solicitare.
Ganditi si actionati astfel incat sa fiti corect informati si sa va finantati optim!
Ofertele de locuinte in cartierele rezidentiale sunt multiple de la studiouri la apartamente de 5 camere. Preturile difera functie de zona si accesul la mijloacele de transport, centre comerciale, asistenta medicala, scoli, gradinite, zone de agreement, s.a.
Pentru locuintele pana in 70.000 euro, cumparatorii au la dispozitie 2 variante de creditare:
Noua Casa cu avans 5% si dobanda IRCC+2% marja fixa. Oferta de dobanda este numai variabila si ar necesita un depozit colateral, echivalentul a 3 rate de dobanda lunara, blocat pe toata durata creditului si nepurtator de dobanda. Durata pentru aprobarea unui astfel de credit este de 6-8 saptamani, deoarece intervine si aprobarea FNGCIMM.
Creditul ipotecar cu avans 15% pentru cei la prima locuinta sau 25% pentru cei care mai au in posesie un alt imobil. Ofertele bancare sunt atat pentru dobanda variabila cat si pentru dobanda fixa si un grad de indatorare plafonat la 40%. Exista pentru venituri peste 8001 lei net si oferte in euro dar pentru un grad de indatorare de 20%.
Pentru locuintele cu preturi peste 70.000 euro as recomanda creditul ipotecar sau creditul imobiliar. Avansul pentru cei care cumpara astfel de imobile este diferentiat functie de obiectivul achizitiei:
Locuinta, ceea ce inseamna ca nu mai am in proprietate alt imobil , avansul minim este de 15%;
Investitie, insemna ca mai am in proprietate un imobil, in acest caz avansul minim este de 25%.
In situatia in care nu am suma aferenta avansului sau nu doresc sa platesc avans pot aduce in garantie doua imobile, respectiv cel achizitionat si inca unul, conditia fiind ca suma creditului sa nu depaseasca 60% din valoarea evaluata a celor 2 imobile. Pozitionarea imobilelor aduse garantie trebuie sa fie in zona metropolitana a oraselor mari.
Veniturile eligible pentru obtinerea creditelor sunt:
Venituri salariale min. 3 luni vechime la acelasi angajator, dar 12 luni de venituri neintrerupte.
Venituri din activitati independente: PFA, CMI, II.
Venituri din salariu + dividende.
Venituri realizate in strainatate.
Important de retinut este ca pentru imobilele achizitionate care au certificate energetice clasa A se obtin reduceri de dobanda.
Documentele necesare privind imobilul adus in garantie sunt:
Contract vanzare cumparare a terenului
Dovada de plata teren
Autorizatie de constructie
Proces verbal de receptie
Dezmembrarea / Apartamentarea
Certificat atestare edificare constructie
Certificat de nomenclatura stradala si adresa
Intabularea imobilului
Schita releveu
Extras de carte funciara in 30 de zile de valabilitate
Certificat energetic al imobilului
Drumul de acces – daca este cazul extras de carte funciara de informare in 30 zile valabilitate
Parcare (daca este cazul), schita amplasare si extras de carte funciara in 30 de zile de valabilitate
Antecontractul care are precizata valoarea tranzactiei atat in euro cat si in lei.
Toate documentele se pot prezenta in format electronic. De obicei dezvoltatorul sau agentul imobiliar care il reprezinta le are pregatite.
In perioada aprilie – iunie 2022 au avut loc schimbari de procedura si de dobanzi frecvent operate de catre banci ca urmare a schimbarilor survenite in piata, de exemplu, rata dobanzii de politica monetara a ajuns la 3,75%/an in 11 mai. De asemenea criteriile de eligibilitate sufera des actualizari pentru ca bancile reactioneaza la schimbarile din piata.
Iata cateva exemple de calcul la aceeasi valoare de credit, dar oferte de la banci diferite:
Suma credit (lei)
500,000
500,000
500,000
500,000
Durata (ani)
30
30
30
30
Avans
>=25%
<25%
min 15%
min 15%
Dobanda fixa (%)
4.99%
5.33%
6.49%
6.15%
Durata dobanda fixa(ani)
8.00
8.00
5.00
5.00
Rata lunara(lei)
2,793.56
3,168.32
3274.78
3375.00
DAE(%)
5.09%
5.25%
6.37%
6.06%
Analiza dosar-cost(lei)
650.00
650.00
800.00
900.00
Virare venit
da
da
da
da
Asigurare de viata
da, inclusa
da, inclusa
nu
da, inclusa
Recomand sa consultati un broker de credite care va ofera urmatoarele avantaje:
Ofertele sunt obtinute fara a va diminua scorul FICO astfel incat indiferent de banca pentru care optati sa puteti pastra oferta convenabila;
Economie de timp si primirea raspunsurilor la eventualele nelamuriri in timp real;
Urmareste aplicatia si reactioneaza astfel incat durata de obtinere a creditului sa nu depasesca 4 saptamani;
Consultanta brokerului nu are costuri pentru client
Cumpararea unei locuinte este printre cele mai importante decizii in viata, finanteaza-te informat!
In luna octombrie 2021, a aparut pe site-ul https://www.bancherul.ro/ informatia asupra recomandarii venita din partea Comitetului National pentru Supravegherea Macroprudentiala (CNSM) pentru Banca Nationala a Romaniei, ca din toamna anului 2022 sa se incurajeze reducerea creditarii aferente populatiei si firmelor, si constituirea de catre banci a unor noi rezerve.
Recent BNR a comunicat o recomadare adresata bancilor comerciale ca masura de precautie sa se mareasca avansul la creditele ipotecare la 25% fata de 15% cat este acum, pentru creditele in lei, la 35% pentru creditele in euro si la 50% pentru creditele in orice alta moneda straina.
Justificarea masurii consta in protejarea pietei imobiliare, care acum se afla pe un trend crescator.
Altfel spus se cauta masuri de prevenire, adresate zonelor vulnerabile pe segmental creditelor ipotecare in care sa se tina cont si de experienta recenta din criza ce a afectat sectorul bancar si imobiliar in perioada 2007 – 2012.
Masura se adreseaza in mod expres celor care achizitioneaza imobile care au alta destinatie decat aceea de a le fi resedinta permanenta (incepand de la a doua proprietate in nume propriu).
Statisticile publicate de-a lungul timpului, incepand din 2007, au relevat ca imprumuturile pentru achizitia de imobile cu avans scazut, au o rata de 4% credite neperformante fata de 1,4% la cele cu un avans mai mare.
Inflatia se va refelecta si ea la nivelul dobanzilor acordate de banci pentru creditele ipotecare.
Preturile imobilelor au trend ascendent afectate fiind de cresterea preturilor materialelor de constructii si a energiei. Ofertele de creditare avantajoase se vor orienta spre locuintele prietenoase cu mediul (de exemplu cu pompe de caldura in loc de centrale de apartament) si eficiente energetic.
Potrivit raportului asupra inflatiei din noiembrie 2021 publicat pe site-ul BNR se estimeaza la inchiderea Trimestrului IV 2021 o inflaie de 7,5% iar pentru Trimestrul I si II din 2022, o inflatie intre 7,4 – 8,6%.
Intr-un articol publicat in Wall-Street – autorul Adrian Ungureanu avandul ca intervievat pe Alexandru Radulescu, managing partner la SVN Romania I Credite& Finance Solution, face referire la evolutia dobanzilor pentru creditele ipotecare:
Anul de referinta
Dobanda variabila credite ipotecare
2019
6.30%
2020
5.22%
2021
4.83%
2021 -Trim IV
3.68%
La ora actuala avem o medie de 2,6% a marjelor fixe acordate de banci la creditele ipotecare cu dobanda variabila fata de 3% la inceputul anului 2021.
In concluzie, conform previziunilor exprimate de specialistii bancari, pentru anul 2022 se prefigureaza o scadere a volumelor pe creditele ipotecare in avantajul produselor de economisire ca urmare a prudentei manifestate de populatie in situatia economica si sociala actuala ce se prefigureaza.
Va recommend sa consultati un broker de credite pentru a va face o imagine completa asupra a tot ce implica achizitia unei locuinte prin credit ipotecar mai ales ca nu implica costuri suplimentare. consultantul va fi platit de banca unde se finalizeaza aplicatia.
Inflatia este de 6.3% in septembrie conform site BNR, preturile la gaze si curent electric s-au majorat cu impact si asupra materialelor de constructii. In consecinta, sunt mai multe aspecte de luat in calcul in momentul cand hotaram sa achizitionam o locuinta: valoare, suprafata, durata credit, rata lunara suportabila, s.a. In bugetul personal tin cont de toti factorii si o decizie importanta este alegerea tipului de dobanda la creditul ipotecar : fixa sau variabila?
Dobanda fixa
In primul rand dobanda fixa este stabilita la inceputul creditului si ramane constanta pe o perioada de timp precizata, care poate varia functie de politica bancii de creditare. La momentul cand scriu acest articol sunt oferte in piata cu dobanzi fixe pentru: 5 ani, 7 ani, 8 ani, 10 ani sau toata durata creditului.
Care ar fi avantajul principal al dobanzii fixe? Predictibilitatea – aceasta este atu-ul dobanzii fixe. Nu impacteaza pe durata de timp a dobanzii fixe indicatorii de referinta: ROBOR/IRCC/EUROBOR dupa caz, indiferent daca scad sau cresc. Creditele cu dobanda fixa pot avea atasate clauze suplimentare care reglementeaza modul de calcul al dobanzii dupa terminarea perioadei de aplicare a dobanzii fixe, precum si alte prevederi cum ar fi comisionul pentru plata anticipata, partiala sau totala (plafonat la 1% din suma rambursata).
Clientii care se pliaza pe acest tip de credit cu dobanda fixa sunt cei a caror venit nu are perspective de crestere pe termen mediu si lung, au costuri cu dependentii (copii, persoane aflate in ingrijire, eventuale afectiuni medicale cu tratament costisitor) sau investesc in formarea profesionala. In concluzie: vor o predictibilitate a bugetului personal.
Dobanda variabila
Indicatorii pentru calculul dobanzii sunt ROBOR/IRCC/EUROBOR plus marja fixa a bancilor. La data la care scriu acest articol dobanzile in lei se calculeaza pe baza IRCC +marja fixa a bancii. IRCC – sau indicele de referinta pentru creditele consumatorilor – reprezinta media aritmetica a ratelor de dobanda zilnice atribuite tranzactiilor interbancare din trimestrul anterior (https://financer.com/ro/wiki/ce-este-ircc/#IRCC___Indicele_de_referin_pentru_calcularea_creditelor).
Pentru trimestrul IV 2021 avem IRCC = 1,08% la care se adauga marja fixa a bancilor de 2,2-3,16%, functie de scoringul aplicantului. Cand IRCC scade dobanzile scad, iar cand IRCC creste ratele cresc in consecinta. La lansarea oficiala a IRCC -ului valoarea acestuia a fost 2,36%, a fost la un maxim de 2,63% iar pentru trim I 2021 se estimeaza a fi 1,17%.
Principalul dezavantaj la dobanda variabila este lipsa de predictibilitate pe termen mediu si lung. O predictibilitate trimestriala exista. Profilul clientilor care pot face fata unei dobanzi variabile sunt cei cu mai multe surse de venit, grad de indatorare de 30% sau mai mic, perspectiva cresterii in timp a venitului. Mentionez ca in situatia platilor anticipate partiale sau totale comisionul de rambursare este zero la acest tip de dobanda.
Recommend sa consultati un broker de credite, pentru a va alege solutia potrivita situatiei particulare in care sunteti. Consultanta este gratuita.
Incepand cu anul 2020 numarul solicitarilor pentru credit ipotecar pe baza veniturilor din strainatate a crescut cu cca 10-15% fata de anul 2019 si aceasta tendinta se mentine si in anul 2021.
In conditiile in care realizezi venit in strainatate si vrei sa-ti cumperi un imobil in Romania iata ce conditii ai de indeplinit:
Venituri:
Sa realizezi un venit minim de 7.500 lei net (sau echivalent in orice moneda);
Sa ai o vechime continua de min 12 luni;
Sa fie cu contract de munca pentru perioada nedeterminata;
In cazul veniturilor din profesii liberale, venitul trebuie sa fie de 10.000 lei net (sau echivalentul in orice moneda), 36 luni vechime.
Documente necesare:
Contractul de munca in original si in copie pentru validare la banca;
Adeverinta de venit de la angajator, formular furnizat sau instructiuni privind datele ce trebuie sa fie trecute de la banca;
Extras de cont bancar privind primirea salariului pe ultimele 6 luni incheiate;
In situatia veniturilor din profesii liberale: dovada inregistrare fiscala, declaratiile fiscale, dovada de la fisc ca nu sunt datorii, extras de cont bancar cu veniturile realizate pe ultimele 12 luni, autorizatia specifica domeniului de activitate.
Documentele de mai sus cu exceptia extraselor de cont bancar trebuie traduse in limba romana.
Documentele imobilului de achizitionat insotite de antecontract.
Conditiile de creditare:
Avans (contributie proprie) min. 25% sau alte banci 40% din valoarea tranzactiei;
Creditul poate fi obtinut in lei sau in euro;
Codebitor persoana rezidenta in Romania (recomandat cu varsta apropiata);
Pentru venituri de peste 7.500lei (sau echivalent in orice moneda) de natura salariala si o vechime continua de 36 luni se poate fara codebitori la una din banci;
Durata creditului maxim 30 ani, 65 ani varsata la termnarea creditului;
Imobilul este ipotecat in favoarea bancii;
Asigurarea imobilului : PAD + facultativa cesionate, in favoarea bancii pe toata durata creditului;
Asigurare de viata – optional.
In perioada pandemiei multe banci au suspendat creditarea pentru venituri din strainatate. Actualmente 4 banci sunt active pe acest tip de venit.
Recomand ca un astfel de proiect sa fie pregatit din timp si sa apelati la servicii de consultanta, sunt gratuite daca finalizati impreuna, avantajul fiind economie de timp, bani si eventuale frustrari😊
Conform informatiilor publicate pe site-ul: https://www.bankingnews.ro/ , din 14 mai 2021, in cadrul programului Noua Casa au fost deja acordate 5.000 de garantii in valoare de aprox. 646 mil lei. Fata de plafonul alocat s-a consumat 43% si se aplica cu un ritm de 200 de solicitari/zi. Propun sa facem o comparatie intre Noua Casa si Credit Ipotecar.
Denumire conditie
NOUA CASA
CREDIT IPOTECAR
Dobanda credit
IRCC+ marja fixa 2%
IRCC + marja fixa 2÷3% functie de profilul de eligibilitate
Conditie eligibilitate
Nu ai mai avut proprietate personala
Fara conditie de proprietate
Varsta
Fara limita de varsta
La unele banci solicita implinirea a 26 ani
Avans (contributie proprie)
5% pentru locuintele pana la 70.000 euro
15% indiferent de valoarea tranzactiei
15%pentru locuintele peste 70.000 euro dar nu maim ult de 140.000euro
Comision FNGCIMM
0.3% din valoarea garantiei de la stat (adica 50% pentru achizitiile pana in 70.000 euro si 60% pentru cele peste aceasta suma)
Nu exista
Depozit colateral
Suma echivalenta a 3 rate de dobanda care se recupereaza la achitarea integrala)
Nu se cere
Suma credit maxima posibil
66.500 euro echivalent in lei la valori de achizitie de pana in 70.000 eurosi 119.000 euro echivalent in lei pentru cele de 140.000 euro
Conform gradului de indatorare admis 40% fara alta conditionare
ATENTIE!
La o intarziere mai mare de 60 de zile banca anunta FNGCIMM si se trece la procedura de executare silita.Datoria nu se sterge prin executare, ANAF preluind recuperarea restului de plata.
PAD + facultative pentru locuinta cesionate in favoare Bancii si FNGCIMM
PAD + facultative pentru locuinta cesionate in favoare Bancii
Costuri cu banca
Zero analiza dosar
600 sau 900 lei analiza dosar
450 lei evaluarea locuintei
550 lei evaluarea
87,6lei x 2 inregistrarea in AERGM (registru ipoteci)
87,6 lei inregistrarea in AERGM
Costuri notariale*
Contract vanzare-cumparare intre 2.900÷4.600lei
Contract vanzare-cumparare intre 4.000 ÷ 6.550lei
Contract Ipoteca zero
Contract Ipoteca intre 1.300÷1.700lei
Intabulare intre 520÷1050 lei
Intabulare intre 520÷1.050 lei
*valorile sunt in functie de valoarea locuintei : 70.000 euro ÷ 140.000 euro
Trageti concluzia singuri functie de conditiile personale de venit si valoare achizitie ce tip de credit accesati. La un punctaj bun de eligibilitate, venituri de peste 10.000 lei/familie se poate obtine si la credit ipotecar marja fixa apropiata de 2. Exemplu: 2,1÷2,5%.
Sa ne gandim ca prin credit valoarea locuintei creste si de aceea cu cat aportul propriu (avansul) este mai mare cu atat este mai rentabil pentru noi.
Va recomand sa consultati un broker de credite pentru a va face o imagine completa asupra a tot ce implica achizitia unei locuinte prin credit ipotecar mai ales ca nu implica costuri suplimentare. consultantul va fi platit de banca unde se finalizeaza aplicatia.
Suntem in 2021 si am trecut ca experienta de viata prin doua crize economice in 13 ani. Pornind de la aceasta realitate este evident ca pana inchizi un credit ipotecar de 30 ani mai poti intampina cca 2-3 astfel de conjuncturi economice care afecteaza bugetul familial (personal). In siuatia in care am in proiect achizitia unei locuinte este normal sa-mi pun intrebarea: care este valoarea proprietaii personale pe care mi-o pot permite? Continuă lectura „Care este valoarea locuintei proprietate personala pe care mi-o permit?”
Tendinta de achizitionare locuinte in aceasta perioada de pandemie se mentine dinamica. In 2020 fata de 2019 s-a inregistrat o crestere de 9,8% adica aprox 8 mild lei asa cum suntem informati de Ziarul Financiar intr-un articol din 29.01.2021.
Anul acesta sunt multe ansambluri rezidentiale care se finalizeaza in perioada mai-august 2021 si interesul pentru conditiile de eligibilitate pentru credite ipotecare se mentine.
In contextual lucrului de acasa se cauta spatii generoase, case sau apartamente mari. Zonele limitrofe Bucurestiului au cautare mai ales daca ofera spatii verzi , un pic de curte.
Conditiile de creditare au suferit, ca sa le numim asa, unele modificari pandemice:
Avansul minim se mentine la 15% in general dar sunt banci care pentru locuinte aflate in judetele Ilfov, Dambovita, Giurgiu, Calarasi, Ialomita chiar daca sunt in zona metripolitana a Bucurestiului se solicita o contributie proprie de 20-25%.
Veniturile din dividende sunt agreate de un numar restrans de banci si conditionate de un venit salarial pe perioada nedeterminata. Sunt diminuate la 40-50% din valoarea lor neta la analiza.
Veniturile din chirii in majoritatea lor nu mai sunt acceptate de banci sau daca sunt luate in considerare sunt conditionate de un venit suplimentar de tip salarial sau profesii independente (PFA). Contractul de chirie trebuie sa fi suferit 2 reinnoiri si sa fie inregistrat la ANAF.
Veniturile obtinute din strainatate sunt acceptate pe baza documentelor doveditoare care( la unele banci) daca sunt in limba engleza nu necesita traducere. Uneori se solicita un codebitor din Romania .
Sunt banci la care daca venitul din strainatate este apreciat sustenabil ( istoric de 2-3 ani), nu solicita codebitor din Romania.
Gradul de indatorare admis se mentine la 40% .Adica rata creditului nu poate depasi 40% din venitul net realizat si apreciat de banca ca fiind eligibil.
Alte costuri care sunt de bugetat pana cand locuinta este intabulata pe numele cumparatorului sunt costurile cu banca si cu notarul. O schimbare la capitolul costuri cu banca este ca evaluarea a ajuns intre 450- 570 lei . Analiza dosar ramane in marjele 600-900 lei/ aplicatie.
Va recommend sa consultati un broker de credite pentru a va face o imagine completa asupra a tot ce implica achizitia unei locuinte prin credit ipotecar mai ales ca nu implica costuri suplimentare. consultantul va fi platit de banca unde se finalizeaza aplicatia.
Importanta veniturilor in analiza creditelor ipotecare
In luna octombrie 2021, a aparut pe site-ul 
Conform informatiilor publicate pe site-ul: 