Perspective privind creditarea persoanelor fizice in anul 2022

In luna octombrie 2021, a aparut pe site-ul https://www.bancherul.ro/  informatia asupra recomandarii venita din partea Comitetului National pentru Supravegherea Macroprudentiala (CNSM) pentru Banca Nationala a Romaniei, ca din toamna anului 2022 sa se incurajeze reducerea creditarii aferente populatiei si firmelor, si constituirea de catre banci a unor noi rezerve.

Recent BNR a comunicat o recomadare adresata bancilor comerciale ca masura de precautie sa se mareasca avansul la creditele ipotecare la 25% fata de 15% cat este acum, pentru creditele in lei, la 35% pentru creditele in euro si la 50% pentru creditele in orice alta moneda straina.

Justificarea masurii consta in protejarea pietei imobiliare, care acum se afla pe un trend crescator.

Altfel spus se cauta masuri de prevenire, adresate zonelor vulnerabile pe segmental creditelor ipotecare in care sa se tina cont si de experienta recenta din criza ce a afectat sectorul bancar si imobiliar in perioada 2007 – 2012.

Masura se adreseaza in mod expres  celor care achizitioneaza imobile care au alta destinatie decat aceea de a le fi resedinta permanenta (incepand de la a doua proprietate in nume propriu).

Statisticile publicate de-a lungul timpului, incepand din 2007, au relevat ca imprumuturile pentru achizitia de imobile cu avans scazut, au o rata de 4% credite neperformante fata de 1,4% la cele cu un avans mai mare.

Inflatia se va refelecta si ea la nivelul dobanzilor acordate de banci pentru creditele ipotecare.

Preturile imobilelor au trend ascendent afectate fiind de cresterea preturilor materialelor de constructii si a energiei. Ofertele de creditare avantajoase se vor orienta spre locuintele prietenoase cu mediul (de exemplu cu pompe de caldura in loc de centrale de apartament) si eficiente energetic.

Potrivit raportului asupra inflatiei din noiembrie 2021 publicat pe site-ul BNR se estimeaza la inchiderea Trimestrului IV 2021 o inflaie de 7,5% iar pentru Trimestrul I si II din 2022, o inflatie intre 7,4 – 8,6%.

Intr-un articol publicat in Wall-Street – autorul Adrian Ungureanu avandul ca intervievat pe Alexandru Radulescu, managing partner la SVN Romania I Credite& Finance Solution, face referire la evolutia dobanzilor pentru creditele ipotecare:

Anul de referinta Dobanda variabila credite ipotecare
2019 6.30%
2020 5.22%
2021 4.83%
2021 -Trim IV 3.68%

 

La ora actuala avem o medie de 2,6% a marjelor fixe acordate de banci la creditele ipotecare cu dobanda variabila fata de 3% la inceputul anului 2021.

In concluzie, conform previziunilor exprimate de specialistii bancari, pentru anul 2022 se prefigureaza o scadere a volumelor pe creditele ipotecare in avantajul produselor de economisire ca urmare a prudentei manifestate de populatie in situatia economica si sociala actuala ce se prefigureaza.

Va recommend sa consultati un broker de credite pentru a va face o imagine completa asupra a tot ce implica achizitia unei locuinte prin credit ipotecar mai ales ca nu implica costuri suplimentare. consultantul va fi platit de banca unde se finalizeaza aplicatia.

Impactul gradului de indatorare

Standardizarea gradului de indatorare a persoanelor fizice a fost reglementat de BNR prin RNBR nr.6/2018 si a intrat in vigoare incepand cu 01.01.2019. Acest regulament prevede pentru persoanele fizice la creditele accesate in lei un grad de indatorare de 40% din venitul net si de 20% pentru creditele accesate in valuta (euro, dolari, s.a.).

Definitie

Definitia gradului de indatorare: valoarea maxima admisa a sumelor ratelor raportata la venitul net realizat, exprimat in procente. Ratele luate in calcul sunt: ratele la cardurile de cumparaturi (credit, overdraft), rate la credite de consum, rate la credite ipotecare, rate la leasing,  eventuale pensii alimentare sau alte retineri din salariul net.

Exceptii

O exceptie de la aceasta regula este facuta pentru persoanele care achizitioneaza  prima data o locuinta proprietate personala, se poate ajunge la 45% grad de indatorare.

O alta exceptie se face in cazul creditelor de consum care se acorda la inceputul unui nou trimestru calendaristic plafonat  la 15% din volumul creditelor de consum acordate de banca respectiva in trimestrul anterior.

Creditele ipotecare – imobiliare beneficiaza si ele de exceptia gradului de indatorare depasit in limita plafonului de 15% din volumul creditelor acordate in trimestrul anterior. Aici avem o conditie suplimentara si anume creditul solicitat sa nu depaseasca suma de 250.000 lei.

Exemplu

Profil client analizat:

  • Studii medii
  • Venit net realizat 3500 lei
  • Rata credit nevoi personale 250 lei

Gradul de indatorare se calculeaza aplicand 40% pe venitul net realizat si in cazul nostru este de 1400 lei.

In situatia in care ar aplica pentru alt credit ar avea disponibil rata 1400 lei – 250 lei = 1150 lei. Deci rata maxima care este disponibila pentru un nou credit, conform gradului de indatorare de 40%, este de 1150 lei.

Recomand sa solicitati ajutorul  unui broker de credite, pentru a va alege solutia potrivita situatiei particulare in care sunteti. Consultanta este gratuita!

 

 

Credit cu dobanda fixa sau variabila?

Inflatia este de 6.3% in septembrie conform site BNR, preturile la gaze si curent electric s-au majorat cu impact si asupra materialelor de constructii. In consecinta, sunt mai multe aspecte de luat in calcul in momentul cand hotaram sa achizitionam o locuinta: valoare, suprafata, durata credit, rata lunara suportabila, s.a. In bugetul personal tin cont de toti factorii si o decizie  importanta  este alegerea tipului de dobanda la creditul ipotecar : fixa sau variabila?

Dobanda fixa

In primul rand dobanda fixa este stabilita la inceputul creditului si ramane constanta pe o perioada de timp precizata, care poate varia functie de politica bancii de creditare. La momentul cand scriu acest articol sunt oferte in piata cu dobanzi fixe pentru: 5 ani, 7 ani, 8 ani, 10 ani sau toata durata creditului.

Care ar fi avantajul principal al dobanzii fixe? Predictibilitatea – aceasta este atu-ul dobanzii fixe. Nu impacteaza pe durata de timp a dobanzii fixe indicatorii de referinta: ROBOR/IRCC/EUROBOR dupa caz, indiferent daca scad sau cresc. Creditele cu dobanda fixa pot avea atasate clauze suplimentare care reglementeaza modul de calcul al dobanzii dupa terminarea perioadei de aplicare a dobanzii fixe, precum si alte prevederi cum ar fi comisionul pentru plata anticipata, partiala sau totala (plafonat la 1% din suma rambursata).

Clientii care se pliaza pe acest tip de credit cu dobanda fixa sunt cei a caror venit nu are perspective de crestere pe termen mediu si lung, au costuri cu dependentii (copii, persoane aflate in ingrijire, eventuale afectiuni medicale cu tratament costisitor) sau investesc in formarea profesionala. In concluzie: vor o predictibilitate a bugetului personal.

Dobanda variabila

Indicatorii pentru calculul dobanzii sunt ROBOR/IRCC/EUROBOR plus marja fixa a bancilor. La data la care scriu acest articol dobanzile in lei se calculeaza pe baza IRCC +marja fixa a bancii. IRCC – sau indicele de referinta pentru creditele consumatorilor – reprezinta media aritmetica a ratelor de dobanda zilnice atribuite tranzactiilor interbancare din trimestrul anterior (https://financer.com/ro/wiki/ce-este-ircc/#IRCC___Indicele_de_referin_pentru_calcularea_creditelor).

Pentru trimestrul IV  2021 avem IRCC = 1,08% la care se adauga marja fixa a bancilor de 2,2-3,16%, functie de scoringul aplicantului. Cand IRCC scade dobanzile scad, iar cand IRCC creste ratele cresc in consecinta. La lansarea oficiala a IRCC -ului valoarea acestuia a fost 2,36%, a fost  la un maxim de 2,63% iar pentru trim I 2021 se estimeaza a fi 1,17%.

Principalul dezavantaj la dobanda variabila este lipsa de predictibilitate pe termen mediu si lung. O predictibilitate trimestriala exista. Profilul clientilor care pot face fata unei dobanzi variabile sunt cei cu mai multe surse de venit, grad de indatorare de 30% sau mai mic, perspectiva cresterii in timp a venitului. Mentionez ca in situatia platilor  anticipate partiale sau totale comisionul de rambursare este zero la acest tip de dobanda.

Recommend sa consultati un broker de credite, pentru a va alege solutia potrivita situatiei particulare in care sunteti. Consultanta este gratuita.

Personal va raspund  la intrebari  pe adresa  mailto:contact@elenatutunaru.com sau la telefon +40755362263

 

Credit ipotecar pe baza veniturilor din strainatate

Incepand cu anul 2020 numarul solicitarilor pentru credit ipotecar pe baza veniturilor din strainatate a crescut cu cca 10-15% fata de anul 2019 si aceasta tendinta se mentine si in anul 2021.

In conditiile in care realizezi venit in strainatate si vrei sa-ti cumperi un imobil in Romania iata ce conditii ai de indeplinit:

Venituri:

  • Sa realizezi un venit minim de 7.500 lei net (sau echivalent in orice moneda);
  • Sa ai o vechime continua de min 12 luni;
  • Sa fie cu contract de munca pentru perioada nedeterminata;
  • In cazul veniturilor din profesii liberale, venitul trebuie sa fie de 10.000 lei net (sau echivalentul in orice moneda), 36 luni vechime.

Documente necesare:

  • Contractul de munca in original si in copie pentru validare la banca;
  • Adeverinta de venit de la angajator, formular furnizat  sau instructiuni privind datele ce trebuie sa fie trecute de la banca;
  • Extras de cont bancar privind primirea salariului pe ultimele 6 luni incheiate;
  • In situatia veniturilor din profesii liberale: dovada inregistrare fiscala, declaratiile fiscale, dovada de la fisc ca nu sunt datorii, extras de cont bancar cu veniturile realizate pe ultimele 12 luni, autorizatia specifica domeniului de activitate.
  • Documentele de mai sus cu exceptia extraselor de cont bancar trebuie traduse in limba romana.
  • Documentele imobilului de achizitionat insotite de antecontract.

Conditiile de creditare:

  • Avans (contributie proprie) min. 25% sau alte banci 40% din valoarea tranzactiei;
  • Creditul poate fi obtinut in lei sau in euro;
  • Codebitor persoana rezidenta in Romania (recomandat cu varsta apropiata);
  • Pentru venituri de peste 7.500lei (sau echivalent in orice moneda) de natura salariala si o vechime continua de 36 luni se poate fara codebitori la una din banci;
  • Durata creditului maxim 30 ani, 65 ani varsata la termnarea creditului;
  • Imobilul este ipotecat in favoarea bancii;
  • Asigurarea imobilului : PAD + facultativa cesionate, in favoarea bancii pe toata durata creditului;
  • Asigurare de viata – optional.

In perioada pandemiei multe banci au suspendat creditarea pentru venituri din strainatate. Actualmente 4 banci sunt active pe acest tip de venit.

Recomand ca un astfel de proiect sa fie pregatit din timp si sa apelati la servicii de consultanta, sunt gratuite daca finalizati impreuna, avantajul fiind economie de timp, bani si eventuale frustrari😊

 


	

Antreprenor, vreau credit ipotecar!

Obtii venituri din dividende la propria societate comerciala si vrei sa-ti cumperi o locuinta proprietate personala? Articolul acesta este pentru tine!

In Bucuresti sunt 170.444 de firme active conform portalului Termene.ro. In 2021 s-au inregistrat cu 10% mai multe solicitari de la antreprenori pentru credit ipotecar achizitie locuinta personala in baza veniturilor din dividendele obtinute la firmele in care sunt actionari si/sau administratori, fata de anul 2019. Sa analizam impreuna conditiile in care putem obtine credit ipotecar in nume personal pe baza acestor venituri:

  1. Conditii de eligibilitate pentru firma

Societatea comerciala trebuie sa aiba minim doi ani (24 luni incheiate) de activitate si doua bilanturi depuse, sa fi realizat profit si in consecinta distribuirea dividentelor aferente fiecarui an.

Actionarul  detine cel putin 51% din partile sociale ale companiei -ponderarea veniturilor  se va face cu 60% aplicata venitului net (dividendele nete incasate).

Actionarul detine cel putin 20% din partile sociale ale companiei – ponderea va fi de 40% aplicata venitului net realizat (dividendele nete incasate).

Este important ca societatea sa inregistreze un trend ascendent al cifrei de afaceri de la un an la altul, fara intarzieri la plata taxelor catre stat.

Verificarea informatiilor privind situatiile financiare se va face si prin confruntarea cu RECOM/ Ministerul Finantelor.

  1. Modul de calcul 

Venit net lunar eligibil = (valoarea dividendelor nete/12) x 60% (respectiv 40%).

De exemplu: dividende nete incasate 84.000 lei; actionar 51%.

Venitul net eligibil = (84.000/12) x 60% = 4200 lei

Gradul de indatorare admis este de 40%, adica numai 40% din 4200 lei poate fi rata insumata la toate produsele financiare detinute (rata credit de consum+rate carduri de credit+rata credit ipotecar anterior+eventuale popriri).

La 4200 lei venit eligibil, dupa aplicarea 40% grad de indatorare rata maxim admisa este de 1599 lei pentru un credit ipotecar. Rezulta ca suma maxima ce poate fi luata imprumut (credit) este de 56.000 euro cu o rata lunara de 1598 lei pentru 25 ani, DAE 4,81%, dobanda 4.53%. In conditiile in care nu mai sunt alte obligatii financiare (rate lunare).

  1. Documentele solicitate 

Act constitutiv/certificat constatator/ hotararile AGA de repartizare a dividendelor / bilantul anului precedent cu balanta aferenta + contul de profit si pierderi/ dovada plata impozit pe profit/declaratia privind impozitul pe profit/ dovada platii impozitului pe dividende/ extrasul de cont cu incasarea dividendelor.

Mentiune: dupa pandemie au mai ramas doar 3 (trei) banci in piata care acorda credit pe baza venitului din dividende si care mai au unele particularitati in solicitari.

Recomand sa solicitati ajutorul  unui broker de credite, pentru a va alege solutia potrivita situatiei particulare in care sunteti. Consultanta este gratuita!

 

 

 

Noua Casa vs Credit Ipotecar

Conform informatiilor publicate pe site-ul: https://www.bankingnews.ro/ , din 14 mai 2021, in cadrul programului Noua Casa au fost deja acordate 5.000 de garantii in valoare de aprox. 646 mil lei. Fata de plafonul alocat s-a consumat 43% si se aplica cu un ritm de 200 de solicitari/zi. Propun sa facem o comparatie intre Noua Casa si Credit Ipotecar.

Denumire conditie NOUA CASA CREDIT IPOTECAR
Dobanda credit IRCC+ marja fixa 2% IRCC + marja fixa 2÷3% functie de profilul de eligibilitate
Conditie eligibilitate Nu ai mai avut proprietate personala Fara conditie de proprietate
Varsta Fara limita de varsta La unele banci solicita implinirea a 26 ani
Avans (contributie proprie) 5% pentru locuintele pana la 70.000 euro 15% indiferent de valoarea tranzactiei
15%pentru locuintele peste 70.000 euro dar nu maim ult de 140.000euro
Comision FNGCIMM 0.3% din valoarea garantiei de la stat (adica 50% pentru achizitiile pana in 70.000 euro si 60% pentru cele peste aceasta suma) Nu exista
Depozit colateral Suma echivalenta a 3 rate de dobanda care se recupereaza la achitarea integrala) Nu se cere
Suma credit maxima posibil 66.500 euro echivalent in lei la valori de achizitie de pana in 70.000 eurosi 119.000 euro echivalent in lei pentru cele de 140.000 euro Conform gradului de indatorare admis 40% fara alta conditionare
ATENTIE! La o intarziere mai mare de 60 de zile banca anunta FNGCIMM si se trece la procedura de executare silita.Datoria nu se sterge prin executare, ANAF preluind recuperarea restului de plata. Se aplica legea darii in plata / se poate apela la CSLAB pentru mediere relatii cu banca (https://csalb.ro/)
Durata de la aplicare la acordare credit 6-9 saptamani 3-4 saptamani
Asigurari obligatorii PAD + facultative pentru locuinta cesionate in favoare Bancii si FNGCIMM PAD + facultative pentru locuinta cesionate in favoare Bancii
Costuri cu banca Zero analiza dosar 600 sau 900 lei analiza dosar
450 lei evaluarea locuintei 550 lei evaluarea
87,6lei  x 2 inregistrarea in AERGM (registru ipoteci) 87,6 lei inregistrarea in AERGM
Costuri notariale* Contract vanzare-cumparare intre 2.900÷4.600lei Contract vanzare-cumparare intre 4.000 ÷ 6.550lei
Contract Ipoteca zero Contract Ipoteca intre 1.300÷1.700lei
Intabulare intre 520÷1050 lei Intabulare intre 520÷1.050 lei

 

*valorile sunt in functie de valoarea locuintei : 70.000 euro ÷ 140.000 euro

Trageti concluzia singuri functie de conditiile personale de venit si valoare achizitie ce tip de credit accesati. La un punctaj bun de eligibilitate, venituri de peste 10.000 lei/familie se poate obtine si la credit ipotecar marja fixa apropiata de 2. Exemplu: 2,1÷2,5%.

Sa ne gandim ca prin credit valoarea locuintei creste si de aceea cu cat aportul propriu (avansul) este mai mare cu atat este mai rentabil pentru noi.

Va recomand sa consultati un broker de credite pentru a va face o imagine completa asupra a tot ce implica achizitia unei locuinte prin credit ipotecar mai ales ca nu implica costuri suplimentare. consultantul va fi platit de banca unde se finalizeaza aplicatia.

 

Care este valoarea locuintei proprietate personala pe care mi-o permit?

Suntem in 2021 si am trecut ca experienta de viata prin doua crize economice in 13 ani. Pornind de la aceasta realitate este evident ca pana inchizi un credit ipotecar de 30 ani mai poti intampina cca 2-3 astfel de conjuncturi economice care afecteaza bugetul familial (personal). In siuatia in care am in proiect achizitia unei locuinte este normal sa-mi pun intrebarea: care este valoarea  proprietaii personale  pe care mi-o pot permite? Continuă lectura „Care este valoarea locuintei proprietate personala pe care mi-o permit?”

Importanta veniturilor in analiza creditelor ipotecare

Tendinta de achizitionare locuinte in aceasta perioada de pandemie se mentine dinamica. In 2020 fata de 2019 s-a inregistrat o crestere de 9,8% adica aprox 8 mild lei asa cum suntem informati de Ziarul Financiar intr-un articol din 29.01.2021.

Anul acesta sunt multe ansambluri rezidentiale care se finalizeaza in perioada mai-august 2021 si interesul pentru conditiile de eligibilitate pentru credite ipotecare se mentine.

In contextual lucrului de acasa se cauta spatii generoase, case sau apartamente mari. Zonele limitrofe Bucurestiului au cautare mai ales daca ofera spatii verzi , un pic de curte.

Conditiile de creditare au suferit, ca sa le numim asa, unele modificari pandemice:

  • Avansul minim se mentine la 15% in general dar sunt banci care pentru locuinte aflate in judetele Ilfov, Dambovita, Giurgiu, Calarasi, Ialomita chiar daca sunt in zona metripolitana a Bucurestiului se solicita o contributie proprie de 20-25%.
  • Veniturile din dividende sunt agreate de un numar restrans de banci si conditionate de un venit salarial pe perioada nedeterminata. Sunt diminuate la 40-50% din valoarea lor neta la analiza.
  • Veniturile din chirii in majoritatea lor nu mai sunt acceptate de banci sau daca sunt luate in considerare sunt conditionate de un venit suplimentar de tip salarial sau profesii independente (PFA). Contractul de chirie trebuie sa fi suferit 2 reinnoiri si sa fie inregistrat la ANAF.
  • Veniturile obtinute din strainatate sunt acceptate pe baza documentelor doveditoare care( la unele banci) daca sunt in limba engleza nu necesita traducere. Uneori se solicita un codebitor din Romania .

Sunt  banci la care daca venitul din strainatate este apreciat sustenabil ( istoric de 2-3 ani),  nu solicita codebitor din Romania.

  • Gradul de indatorare admis se mentine la 40% .Adica rata creditului nu poate depasi 40% din venitul net realizat si apreciat de banca ca fiind eligibil.

Alte costuri care sunt de bugetat pana cand locuinta este intabulata pe numele cumparatorului sunt costurile cu banca si cu notarul. O schimbare la capitolul costuri cu banca este ca evaluarea a ajuns intre 450- 570 lei . Analiza dosar ramane in marjele 600-900 lei/ aplicatie.

Va recommend sa consultati un broker de credite pentru a va face o imagine completa asupra a tot ce implica achizitia unei locuinte prin credit ipotecar mai ales ca nu implica costuri suplimentare. consultantul va fi platit de banca unde se finalizeaza aplicatia.

Importanta veniturilor in analiza creditelor ipotecare

Ce trebuie sa stii despre creditul ipotecar

Iti doresti sa ai propria locuinta? Iata cateva aprecieri de la specialisti privind piata imobiliara astazi :

  • pretul apartamentelor vechi s-a diminuat in criza covid cu 0,3%;
  • apartamentele noi au cunoscut o contractie de 5,8% pe metrul patrat util.
                          • sursa: Mediafax  11. 04.2020

In conditiile in care planifici achizitionarea unei locuinte, principalele informatii pe care trebuie sa le cunosti sunt:

  • eligibilitatea personala in cazul creditului ipotecar presupune:
    • scor FICO peste 580 ( acest scor reflecta istoricul de consum al produselor financiare bancare si reiese din consultarea Biroului de Credit);
    • grad de indatorare de 40% – ceea ce inseamna ca ratele maxime admise (carduri de credit, owerdraft, credite nevoi personale ) nu pot depasi suma rezultata din aplicarea procentului de 40% pe valoarea salariului net;
    • avans – contributia proprie la achizitionarea locuintei – 15% din valoarea pretului de achizitie;
    • zero incidente inregistrate in Centrala Riscurilor Bancare;
    • contractul de munca sa fie pe perioada nedeterminata iar anexele de marire salariu sa nu depaseasca procentul de 15-20% fata de salariul anterior si sa fie justificat (maririle mai mari de salariu de acest procent sunt suspecte de manipulare in favoarea creditarii).
  • eligibilitatea garantiei (locuintei achizitionate) :
    • sa respecte legea locuintei 114/1996;
    • sa nu fie inregistrata in clasa de risc seismic
    • sa fie racordata la utilitati (apa, energie electrica);
    • sa nu aiba alte sarcini pe ea (alte ipoteci).
  • costurile de achizitie (fara comisionul agentului imobiliar):
    • costurile cu banca (analiza dosar, evaluare locuinta, asigurarea facultativa si obligatorie , inscrierea in registrul AERGM); (La o locuinta de 80.000euro – total cca 2.000lei)
    • costurile notariale ( onorariu contract vanzare cumparare, onorariu contract de credit, ANCPI-OCPI) -(La o locuinta de 80.000euro – Total cca 6.400 lei).
  • dobanzile practicate de banci in acest moment sunt:
    • DAE 5.20% – 5.80%;
    • Dobanda 4.59% – 5.27%;
    • IRCC – 2.26%.

Studiu de caz pentru:

  • venit salarial eligibil net: 5000 lei/luna;
  • 40% grad de indatorare – rezulta 2000 lei rata maxim admisa;
  • valoarea achizitie 80.000 euro aprox. 386.760 lei;
  • valoare credit solicitat: 328.746 lei (85% din valoarea de achizitie);
  • durata creditului: 30 ani (360luni);
  • rata lunara 1.881,05 lei/luna;
  • DAE 5.74%
  • Dobanda 5.57%.