Credit ipotecar pe baza veniturilor din strainatate

Incepand cu anul 2020 numarul solicitarilor pentru credit ipotecar pe baza veniturilor din strainatate a crescut cu cca 10-15% fata de anul 2019 si aceasta tendinta se mentine si in anul 2021.

In conditiile in care realizezi venit in strainatate si vrei sa-ti cumperi un imobil in Romania iata ce conditii ai de indeplinit:

Venituri:

  • Sa realizezi un venit minim de 7.500 lei net (sau echivalent in orice moneda);
  • Sa ai o vechime continua de min 12 luni;
  • Sa fie cu contract de munca pentru perioada nedeterminata;
  • In cazul veniturilor din profesii liberale, venitul trebuie sa fie de 10.000 lei net (sau echivalentul in orice moneda), 36 luni vechime.

Documente necesare:

  • Contractul de munca in original si in copie pentru validare la banca;
  • Adeverinta de venit de la angajator, formular furnizat  sau instructiuni privind datele ce trebuie sa fie trecute de la banca;
  • Extras de cont bancar privind primirea salariului pe ultimele 6 luni incheiate;
  • In situatia veniturilor din profesii liberale: dovada inregistrare fiscala, declaratiile fiscale, dovada de la fisc ca nu sunt datorii, extras de cont bancar cu veniturile realizate pe ultimele 12 luni, autorizatia specifica domeniului de activitate.
  • Documentele de mai sus cu exceptia extraselor de cont bancar trebuie traduse in limba romana.
  • Documentele imobilului de achizitionat insotite de antecontract.

Conditiile de creditare:

  • Avans (contributie proprie) min. 25% sau alte banci 40% din valoarea tranzactiei;
  • Creditul poate fi obtinut in lei sau in euro;
  • Codebitor persoana rezidenta in Romania (recomandat cu varsta apropiata);
  • Pentru venituri de peste 7.500lei (sau echivalent in orice moneda) de natura salariala si o vechime continua de 36 luni se poate fara codebitori la una din banci;
  • Durata creditului maxim 30 ani, 65 ani varsata la termnarea creditului;
  • Imobilul este ipotecat in favoarea bancii;
  • Asigurarea imobilului : PAD + facultativa cesionate, in favoarea bancii pe toata durata creditului;
  • Asigurare de viata – optional.

In perioada pandemiei multe banci au suspendat creditarea pentru venituri din strainatate. Actualmente 4 banci sunt active pe acest tip de venit.

Recomand ca un astfel de proiect sa fie pregatit din timp si sa apelati la servicii de consultanta, sunt gratuite daca finalizati impreuna, avantajul fiind economie de timp, bani si eventuale frustrari😊

 


	

Antreprenor, vreau credit ipotecar!

Obtii venituri din dividende la propria societate comerciala si vrei sa-ti cumperi o locuinta proprietate personala? Articolul acesta este pentru tine!

In Bucuresti sunt 170.444 de firme active conform portalului Termene.ro. In 2021 s-au inregistrat cu 10% mai multe solicitari de la antreprenori pentru credit ipotecar achizitie locuinta personala in baza veniturilor din dividendele obtinute la firmele in care sunt actionari si/sau administratori, fata de anul 2019. Sa analizam impreuna conditiile in care putem obtine credit ipotecar in nume personal pe baza acestor venituri:

  1. Conditii de eligibilitate pentru firma

Societatea comerciala trebuie sa aiba minim doi ani (24 luni incheiate) de activitate si doua bilanturi depuse, sa fi realizat profit si in consecinta distribuirea dividentelor aferente fiecarui an.

Actionarul  detine cel putin 51% din partile sociale ale companiei -ponderarea veniturilor  se va face cu 60% aplicata venitului net (dividendele nete incasate).

Actionarul detine cel putin 20% din partile sociale ale companiei – ponderea va fi de 40% aplicata venitului net realizat (dividendele nete incasate).

Este important ca societatea sa inregistreze un trend ascendent al cifrei de afaceri de la un an la altul, fara intarzieri la plata taxelor catre stat.

Verificarea informatiilor privind situatiile financiare se va face si prin confruntarea cu RECOM/ Ministerul Finantelor.

  1. Modul de calcul 

Venit net lunar eligibil = (valoarea dividendelor nete/12) x 60% (respectiv 40%).

De exemplu: dividende nete incasate 84.000 lei; actionar 51%.

Venitul net eligibil = (84.000/12) x 60% = 4200 lei

Gradul de indatorare admis este de 40%, adica numai 40% din 4200 lei poate fi rata insumata la toate produsele financiare detinute (rata credit de consum+rate carduri de credit+rata credit ipotecar anterior+eventuale popriri).

La 4200 lei venit eligibil, dupa aplicarea 40% grad de indatorare rata maxim admisa este de 1599 lei pentru un credit ipotecar. Rezulta ca suma maxima ce poate fi luata imprumut (credit) este de 56.000 euro cu o rata lunara de 1598 lei pentru 25 ani, DAE 4,81%, dobanda 4.53%. In conditiile in care nu mai sunt alte obligatii financiare (rate lunare).

  1. Documentele solicitate 

Act constitutiv/certificat constatator/ hotararile AGA de repartizare a dividendelor / bilantul anului precedent cu balanta aferenta + contul de profit si pierderi/ dovada plata impozit pe profit/declaratia privind impozitul pe profit/ dovada platii impozitului pe dividende/ extrasul de cont cu incasarea dividendelor.

Mentiune: dupa pandemie au mai ramas doar 3 (trei) banci in piata care acorda credit pe baza venitului din dividende si care mai au unele particularitati in solicitari.

Recomand sa solicitati ajutorul  unui broker de credite, pentru a va alege solutia potrivita situatiei particulare in care sunteti. Consultanta este gratuita!

 

 

 

Noua Casa vs Credit Ipotecar

Conform informatiilor publicate pe site-ul: https://www.bankingnews.ro/ , din 14 mai 2021, in cadrul programului Noua Casa au fost deja acordate 5.000 de garantii in valoare de aprox. 646 mil lei. Fata de plafonul alocat s-a consumat 43% si se aplica cu un ritm de 200 de solicitari/zi. Propun sa facem o comparatie intre Noua Casa si Credit Ipotecar.

Denumire conditie NOUA CASA CREDIT IPOTECAR
Dobanda credit IRCC+ marja fixa 2% IRCC + marja fixa 2÷3% functie de profilul de eligibilitate
Conditie eligibilitate Nu ai mai avut proprietate personala Fara conditie de proprietate
Varsta Fara limita de varsta La unele banci solicita implinirea a 26 ani
Avans (contributie proprie) 5% pentru locuintele pana la 70.000 euro 15% indiferent de valoarea tranzactiei
15%pentru locuintele peste 70.000 euro dar nu maim ult de 140.000euro
Comision FNGCIMM 0.3% din valoarea garantiei de la stat (adica 50% pentru achizitiile pana in 70.000 euro si 60% pentru cele peste aceasta suma) Nu exista
Depozit colateral Suma echivalenta a 3 rate de dobanda care se recupereaza la achitarea integrala) Nu se cere
Suma credit maxima posibil 66.500 euro echivalent in lei la valori de achizitie de pana in 70.000 eurosi 119.000 euro echivalent in lei pentru cele de 140.000 euro Conform gradului de indatorare admis 40% fara alta conditionare
ATENTIE! La o intarziere mai mare de 60 de zile banca anunta FNGCIMM si se trece la procedura de executare silita.Datoria nu se sterge prin executare, ANAF preluind recuperarea restului de plata. Se aplica legea darii in plata / se poate apela la CSLAB pentru mediere relatii cu banca (https://csalb.ro/)
Durata de la aplicare la acordare credit 6-9 saptamani 3-4 saptamani
Asigurari obligatorii PAD + facultative pentru locuinta cesionate in favoare Bancii si FNGCIMM PAD + facultative pentru locuinta cesionate in favoare Bancii
Costuri cu banca Zero analiza dosar 600 sau 900 lei analiza dosar
450 lei evaluarea locuintei 550 lei evaluarea
87,6lei  x 2 inregistrarea in AERGM (registru ipoteci) 87,6 lei inregistrarea in AERGM
Costuri notariale* Contract vanzare-cumparare intre 2.900÷4.600lei Contract vanzare-cumparare intre 4.000 ÷ 6.550lei
Contract Ipoteca zero Contract Ipoteca intre 1.300÷1.700lei
Intabulare intre 520÷1050 lei Intabulare intre 520÷1.050 lei

 

*valorile sunt in functie de valoarea locuintei : 70.000 euro ÷ 140.000 euro

Trageti concluzia singuri functie de conditiile personale de venit si valoare achizitie ce tip de credit accesati. La un punctaj bun de eligibilitate, venituri de peste 10.000 lei/familie se poate obtine si la credit ipotecar marja fixa apropiata de 2. Exemplu: 2,1÷2,5%.

Sa ne gandim ca prin credit valoarea locuintei creste si de aceea cu cat aportul propriu (avansul) este mai mare cu atat este mai rentabil pentru noi.

Va recomand sa consultati un broker de credite pentru a va face o imagine completa asupra a tot ce implica achizitia unei locuinte prin credit ipotecar mai ales ca nu implica costuri suplimentare. consultantul va fi platit de banca unde se finalizeaza aplicatia.

 

Care este valoarea locuintei proprietate personala pe care mi-o permit?

Suntem in 2021 si am trecut ca experienta de viata prin doua crize economice in 13 ani. Pornind de la aceasta realitate este evident ca pana inchizi un credit ipotecar de 30 ani mai poti intampina cca 2-3 astfel de conjuncturi economice care afecteaza bugetul familial (personal). In siuatia in care am in proiect achizitia unei locuinte este normal sa-mi pun intrebarea: care este valoarea  proprietaii personale  pe care mi-o pot permite? Continuă lectura „Care este valoarea locuintei proprietate personala pe care mi-o permit?”

Importanta veniturilor in analiza creditelor ipotecare

Tendinta de achizitionare locuinte in aceasta perioada de pandemie se mentine dinamica. In 2020 fata de 2019 s-a inregistrat o crestere de 9,8% adica aprox 8 mild lei asa cum suntem informati de Ziarul Financiar intr-un articol din 29.01.2021.

Anul acesta sunt multe ansambluri rezidentiale care se finalizeaza in perioada mai-august 2021 si interesul pentru conditiile de eligibilitate pentru credite ipotecare se mentine.

In contextual lucrului de acasa se cauta spatii generoase, case sau apartamente mari. Zonele limitrofe Bucurestiului au cautare mai ales daca ofera spatii verzi , un pic de curte.

Conditiile de creditare au suferit, ca sa le numim asa, unele modificari pandemice:

  • Avansul minim se mentine la 15% in general dar sunt banci care pentru locuinte aflate in judetele Ilfov, Dambovita, Giurgiu, Calarasi, Ialomita chiar daca sunt in zona metripolitana a Bucurestiului se solicita o contributie proprie de 20-25%.
  • Veniturile din dividende sunt agreate de un numar restrans de banci si conditionate de un venit salarial pe perioada nedeterminata. Sunt diminuate la 40-50% din valoarea lor neta la analiza.
  • Veniturile din chirii in majoritatea lor nu mai sunt acceptate de banci sau daca sunt luate in considerare sunt conditionate de un venit suplimentar de tip salarial sau profesii independente (PFA). Contractul de chirie trebuie sa fi suferit 2 reinnoiri si sa fie inregistrat la ANAF.
  • Veniturile obtinute din strainatate sunt acceptate pe baza documentelor doveditoare care( la unele banci) daca sunt in limba engleza nu necesita traducere. Uneori se solicita un codebitor din Romania .

Sunt  banci la care daca venitul din strainatate este apreciat sustenabil ( istoric de 2-3 ani),  nu solicita codebitor din Romania.

  • Gradul de indatorare admis se mentine la 40% .Adica rata creditului nu poate depasi 40% din venitul net realizat si apreciat de banca ca fiind eligibil.

Alte costuri care sunt de bugetat pana cand locuinta este intabulata pe numele cumparatorului sunt costurile cu banca si cu notarul. O schimbare la capitolul costuri cu banca este ca evaluarea a ajuns intre 450- 570 lei . Analiza dosar ramane in marjele 600-900 lei/ aplicatie.

Va recommend sa consultati un broker de credite pentru a va face o imagine completa asupra a tot ce implica achizitia unei locuinte prin credit ipotecar mai ales ca nu implica costuri suplimentare. consultantul va fi platit de banca unde se finalizeaza aplicatia.

Importanta veniturilor in analiza creditelor ipotecare

Ce trebuie sa stii despre creditul ipotecar

Iti doresti sa ai propria locuinta? Iata cateva aprecieri de la specialisti privind piata imobiliara astazi :

  • pretul apartamentelor vechi s-a diminuat in criza covid cu 0,3%;
  • apartamentele noi au cunoscut o contractie de 5,8% pe metrul patrat util.
                          • sursa: Mediafax  11. 04.2020

In conditiile in care planifici achizitionarea unei locuinte, principalele informatii pe care trebuie sa le cunosti sunt:

  • eligibilitatea personala in cazul creditului ipotecar presupune:
    • scor FICO peste 580 ( acest scor reflecta istoricul de consum al produselor financiare bancare si reiese din consultarea Biroului de Credit);
    • grad de indatorare de 40% – ceea ce inseamna ca ratele maxime admise (carduri de credit, owerdraft, credite nevoi personale ) nu pot depasi suma rezultata din aplicarea procentului de 40% pe valoarea salariului net;
    • avans – contributia proprie la achizitionarea locuintei – 15% din valoarea pretului de achizitie;
    • zero incidente inregistrate in Centrala Riscurilor Bancare;
    • contractul de munca sa fie pe perioada nedeterminata iar anexele de marire salariu sa nu depaseasca procentul de 15-20% fata de salariul anterior si sa fie justificat (maririle mai mari de salariu de acest procent sunt suspecte de manipulare in favoarea creditarii).
  • eligibilitatea garantiei (locuintei achizitionate) :
    • sa respecte legea locuintei 114/1996;
    • sa nu fie inregistrata in clasa de risc seismic
    • sa fie racordata la utilitati (apa, energie electrica);
    • sa nu aiba alte sarcini pe ea (alte ipoteci).
  • costurile de achizitie (fara comisionul agentului imobiliar):
    • costurile cu banca (analiza dosar, evaluare locuinta, asigurarea facultativa si obligatorie , inscrierea in registrul AERGM); (La o locuinta de 80.000euro – total cca 2.000lei)
    • costurile notariale ( onorariu contract vanzare cumparare, onorariu contract de credit, ANCPI-OCPI) -(La o locuinta de 80.000euro – Total cca 6.400 lei).
  • dobanzile practicate de banci in acest moment sunt:
    • DAE 5.20% – 5.80%;
    • Dobanda 4.59% – 5.27%;
    • IRCC – 2.26%.

Studiu de caz pentru:

  • venit salarial eligibil net: 5000 lei/luna;
  • 40% grad de indatorare – rezulta 2000 lei rata maxim admisa;
  • valoarea achizitie 80.000 euro aprox. 386.760 lei;
  • valoare credit solicitat: 328.746 lei (85% din valoarea de achizitie);
  • durata creditului: 30 ani (360luni);
  • rata lunara 1.881,05 lei/luna;
  • DAE 5.74%
  • Dobanda 5.57%.