Credit ipotecar pentru locuinte in cartiere rezidentiale

credit ipotecar locuinte

Ofertele de locuinte in cartierele rezidentiale sunt multiple de la studiouri la apartamente de 5 camere. Preturile difera functie de zona si accesul la mijloacele de transport, centre comerciale, asistenta medicala, scoli, gradinite, zone de agreement, s.a.

Pentru locuintele pana in 70.000 euro, cumparatorii au la dispozitie 2 variante de creditare:

    • Noua Casa cu avans 5% si dobanda IRCC+2% marja fixa. Oferta de dobanda este numai variabila si ar necesita un depozit colateral, echivalentul a 3 rate de dobanda lunara, blocat pe toata durata creditului si nepurtator de dobanda. Durata pentru aprobarea unui astfel de credit este de 6-8 saptamani, deoarece intervine si aprobarea FNGCIMM.
    • Creditul ipotecar cu avans 15% pentru cei la prima locuinta sau 25% pentru cei care mai au in posesie un alt imobil. Ofertele bancare sunt atat pentru dobanda variabila cat si pentru dobanda fixa si un grad de indatorare plafonat la 40%. Exista pentru venituri peste 8001 lei net si oferte in euro dar pentru un grad de indatorare de 20%.

Pentru locuintele cu preturi peste 70.000 euro as recomanda creditul ipotecar sau creditul imobiliar. Avansul pentru cei care cumpara astfel de imobile este diferentiat functie de obiectivul achizitiei:

    • Locuinta, ceea ce inseamna ca nu mai am in proprietate alt imobil , avansul minim este de 15%;
    • Investitie, insemna ca mai am in proprietate un imobil, in acest caz avansul minim este de 25%.

In situatia in care nu am suma aferenta  avansului sau nu doresc sa platesc avans pot aduce in garantie doua imobile, respectiv cel achizitionat si inca unul, conditia fiind ca suma creditului sa nu depaseasca 60% din valoarea evaluata a celor 2 imobile. Pozitionarea imobilelor aduse garantie trebuie sa fie in zona metropolitana a oraselor mari.

Veniturile eligible pentru obtinerea creditelor sunt:

    • Venituri salariale min. 3 luni vechime la acelasi angajator, dar 12 luni de venituri neintrerupte.
    • Venituri din activitati independente: PFA, CMI, II.
    • Venituri din salariu + dividende.
    • Venituri realizate in strainatate.

Important de retinut este ca pentru imobilele achizitionate care au certificate energetice clasa A se obtin reduceri de dobanda.

Documentele necesare privind imobilul adus in garantie sunt:

    • Contract vanzare cumparare a terenului
    • Dovada de plata teren
    • Autorizatie de constructie
    • Proces verbal de receptie
    • Dezmembrarea / Apartamentarea
    • Certificat atestare edificare constructie
    • Certificat de nomenclatura stradala si adresa
    • Intabularea imobilului
    • Schita releveu
    • Extras de carte funciara in 30 de zile de valabilitate
    • Certificat energetic al imobilului
    • Drumul de acces – daca este cazul extras de carte funciara de informare in 30 zile valabilitate
    • Parcare (daca este cazul), schita amplasare si extras de carte funciara in 30 de zile de valabilitate
    • Antecontractul care are precizata valoarea tranzactiei atat in euro cat si in lei.

Toate documentele se pot prezenta in format electronic. De obicei dezvoltatorul sau agentul imobiliar care il reprezinta le are pregatite.

In perioada aprilie – iunie 2022 au avut loc schimbari de procedura si de dobanzi frecvent operate de catre banci ca urmare a schimbarilor survenite in piata, de exemplu, rata  dobanzii de politica monetara a ajuns la 3,75%/an in 11 mai. De asemenea criteriile de eligibilitate sufera des actualizari pentru ca bancile reactioneaza la schimbarile din piata.

Iata cateva exemple de calcul la aceeasi valoare de credit, dar oferte de la banci diferite:

Suma credit (lei)               500,000                      500,000                        500,000                       500,000
Durata (ani) 30                                         30                                     30                                 30
Avans  >=25%  <25% min 15% min 15%
Dobanda fixa (%)  4.99% 5.33% 6.49%  6.15%
Durata dobanda fixa(ani)                     8.00                             8.00                              5.00                              5.00
Rata lunara(lei) 2,793.56 3,168.32 3274.78 3375.00
DAE(%) 5.09% 5.25% 6.37% 6.06%
Analiza dosar-cost(lei) 650.00 650.00 800.00 900.00
Virare venit da da da da
Asigurare de viata da, inclusa da, inclusa nu da, inclusa

Recomand sa consultati un broker de credite care va ofera urmatoarele avantaje:

    • Ofertele sunt obtinute fara a va diminua scorul FICO astfel incat indiferent de banca pentru care optati sa puteti pastra oferta convenabila;
    • Economie de timp si primirea raspunsurilor la eventualele nelamuriri in timp real;
    • Urmareste aplicatia si reactioneaza astfel incat durata de obtinere a creditului sa nu depasesca 4 saptamani;
    • Consultanta brokerului nu are costuri pentru client

Cumpararea unei locuinte este printre cele mai importante decizii in viata, finanteaza-te informat!

 

Ghidul cu cei 5 pasi pentru obtinerea creditului ipotecar

  1. Stabileste valoarea imobilului pe care ti-l permiti, marimea si zona: • Analiza venit (venit unic sau + codebitor)
  • Nevoia de spatiu – numar de membri familie;
  • Nivel de trai(cum petrec timpul liber, work remote ?, hoby, dezvoltare profesionala, etc) • Rata care mi-o permit pentru a-mi pastra standardul de viata (nivelul de trai).

www.elenatutunaru.com ELENA TUTUNARU

GHID 5 PASI PENTRU OBTINEREA UNUI CREDIT IPOTECAR

  1. Costituie bugetul initial:
  • Avansul /contributia proprie din valoarea locuintei (15%, 20%…);
  • Bugetul pentru costurile cu banca (1.200-2.200lei functie de valoare imobil);
  • Bugetul pentru costurile cu notarul: contract vanzare cumparare/contract de ipoteca/intabulare  (4.500-12.000 lei functie de valoarea imobilului)
  • Bugetul pentru comisionul agentului imobiliar daca nu cumperi in cartiere rezidentiale.

www.elenatutunaru.com ELENA TUTUNARU

GHID 5 PASI PENTRU OBTINEREA UNUI CREDIT IPOTECAR

  1. Informeaza-te asupra eligibilitatii tale:
  • foloseste serviciile unui broker de credite , te poate orienta spre varianta optima de  creditare(consultanta este gratuita daca ii folosesti serviciile);
  • sau
  • consulta banca la care ai conturile si inca una – pentru comparatie. Ai grija sa precizezi ca vrei  informativ si nu semna acord consultare birou credite sau mentioneazaca nu vrei sa iti afectezi  scorul FICO.

www.elenatutunaru.com ELENA TUTUNARU

GHID 5 PASI PENTRU OBTINEREA UNUI CREDIT IPOTECAR

  1. Aplica pentru aprobare financiara valabila 90 zile
  • Ai avantajul ca stii pe ce te bazezi;
  • Ai 90 zile sa gasesti ceea ce iti doresti;
  • Poti semna cu incredere si plati taxa de rezervare sau o parte din avans catre vanzator la  semnarea antecontractului (rezervarea ferma ).

www.elenatutunaru.com ELENA TUTUNARU

GHID 5 PASI PENTRU OBTINEREA UNUI CREDIT IPOTECAR

  1. Prezinta-te la banca cu documentele imobilului si cere aprobarea  finala a creditului. Etapele sunt:
  • Programarea pentru evaluarea imobilului (vine din partea bancii)

• Validarea raportului transmis de catre evaluator – aprobarea imobilului ca si garantie (ipoteca) • Aprobarea finala si tragerea creditului.

 

Aici sunt daca doresti informatii detaliate:

0755362263

contact@elenatutunaru.com

Noua Casa vs Credit Ipotecar

Comparatie dobanzi

Denumire conditie NOUA CASA CREDIT IPOTECAR
Dobanda credit IRCC+ marja fixa 2%

Numai VARIABILA

IRCC + marja fixa 2.15÷3%

Variabila sau

Fixa 5/7/8 ani

Comparatie  istoric proprietati

Denumire conditie NOUA CASA CREDIT IPOTECAR
Conditie eligibilitate Nu ai mai avut imobil proprietate personala La prima proprietate (15%)

La a doua proprietate (25%)

 

Comparatie varsta intrare si dutrata credit

Denumire conditie NOUA CASA CREDIT IPOTECAR
Varsta intrare

Durata

Fara limita de varsta

 

30 ani /35 ani*

La unele banci solicita implinirea a 26 ani

30 ani/ 35 ani *

 

Comparatie contributie proprie

Denumire conditie NOUA CASA CREDIT IPOTECAR
Avans (contributie proprie) 5% pentru locuintele pana la 70.000 euro 66.500 euro credit 15% la primul imobil proprietate

25% de la al doilea imobil proprietate

15%pentru locuintele peste 70.000 euro dar nu mai mult de 140.000euro

119.000euro credit

 

Comparatie vechimea imobilului

Denumire conditie NOUA CASA CREDIT IPOTECAR
Anul constructiei  Nu mai vechi de 5 ani Un exista limitare atata timp cat un este in categorie de risc
                2017

Comparatie comisioane reglementate

Denumire conditie NOUA CASA CREDIT IPOTECAR
Comision FNGCIMM 0.3% din valoarea garantiei de la stat (adica 50% pentru achizitiile pana in 70.000 euro si 60% pentru cele peste aceasta suma) pe toata durata creditului Nu exista / Nu se aplica

 

Comparatie depozite colaterale

Denumire conditie NOUA CASA CREDIT IPOTECAR
Depozit colateral Suma echivalenta a 3 rate de dobanda care se recupereaza la achitarea integrala Nu se aplica

 

Comparatie valoare credit maxim posibil

Denumire conditie NOUA CASA CREDIT IPOTECAR
Suma credit maxima posibil 66.500 euro echivalent in lei la valori de achizitie de pana in 70.000 euro

si 119.000 euro echivalent in lei pentru cele de 140.000 euro cu respecatre grad indatorare 45%

Conform gradului de indatorare admis:

45% la primul imobil si

40% la urmatorul fara alta plafonare de valoare credit

 

Comparatie privind drepturile

Denumire conditie NOUA CASA CREDIT IPOTECAR
Intarzieri de plata ratelor pe parcursul duratei creditului La o intarziere mai mare de 60 de zile banca anunta FNGCIMM si se trece la procedura de executare silita.Datoria nu se sterge prin executare, ANAF preluind recuperarea restului de plata. Se aplica legea darii in plata / se poate apela la CSLAB pentru mediere relatii cu banca (https://csalb.ro/)

Comparatie durata de acordare

Denumire conditie NOUA CASA CREDIT IPOTECAR
Durata de la aplicare la acordare credit         6-9 saptamani     3-4 saptamani

 

Comparatie asigurari

Denumire conditie NOUA CASA CREDIT IPOTECAR
Asigurari obligatorii PAD + facultative pentru locuinta cesionate in favoare Bancii si FNGCIMM 50%/50%

Asigurari de viata (optonal)

PAD + facultative pentru locuinta cesionate in favoare Bancii 100%

Asigurari de viata (optional /obligatoriu depinde de banca)

 

Comparatie costuri bancare

Denumire conditie NOUA CASA CREDIT IPOTECAR
Costuri cu banca Zero analiza dosar

Depozit colateral rata dobanzii x 3

450 ÷ 900 lei analiza dosar
450 lei evaluarea locuintei 570 lei evaluarea
87,6lei  x 2 inregistrarea in AERGM (registru ipoteci) 87,6 lei inregistrarea in AERGM

 

Comparatie costuri notariale

Denumire conditie NOUA CASA CREDIT IPOTECAR
Costuri notariale Contr. vanz- cump. intre 2900÷4600lei Contr. Vanz-cump. intre        4000 ÷ 6550lei
Contr. Ipoteca zero Contr. Ipoteca intre 1300÷1700lei
Intabulare intre 520÷1050 lei Intabulare intre 520÷1050 lei

FICO ce este si cum ne afecteaza in creditarea ca persoana fizica

Mi s-a intamplat frecvent sa am clienti care au venit sa se documenteze pentru oferta cea mai buna pentru un credit dupa ce au fost  la mai multe banci . Au ajuns la un moment dat sa nu inteleaga de ce ofertele erau din ce in ce mai scumpe.

Raspunsul este oarecum simplu daca cunoastem ce inseamna acest scor FICO si cum ne impacteaza atunci cand solicitam un credit.

FICO – pe intelesul nostru de consumatori de credite s-ar traduce printr-o nota formata din 3 cifre la modul cum in istoricul nostru de creditare am folosit produsele bancare: carduri de credit, credite de nevoi personale sau ipotecare. Un client bun din punct de vedere bancar este cu un scor fico peste 601.

Asta inseamna ca si-a platit ratele la timp, ca a folosit mai multe produse bancare si este clientul unor banci.

Cat poate fi scorul FICO? Poate fi intre 300 – 850. In general persoanele cu scor FICO sub 560 se crediteaza greu sau foarte greu.

Intrebarea care se pune : sunt banci care nu iau in calcul scorul FICO? Da, una sau maxim 2 banci dar au alte criterii de evaluare si pe undeva tot acolo ajungi.

Ce se evalueaza in cadrul FICO? Iata aprox care sunt parametrii luati in calculul scorului:

  • In primul rand istoricul de plata – are o pandere de 35%- modul cum am respectat scadenta ratelor, am avut intarzieri, ce durata si ce suma, numarul de credite pe care le-am avut .
  • In al doilea rand, la o pondere de 30% este numarul creditelor in derulare, ce fel de credite sunt, suma lor si soldul lor, refinantari cat de dese si la ce interval de timp.
  • Alt criteriu: numarul creditelor noi, ce fel de credite sunt si cand au fost accesate. Pondere 10%
  • Durata istoricului meu de consummator credite, pondere 15%.

Cum ne impacteaza acest scor FICO?

  • Lipsa unui scor FICO – este un aspect negativ in evaluarea eligibilitatii mele
  • Interogarile frecvente la banci pentru a colecta oferte imi scad scorul  FICO cu cca 30 de puncte si din nou este o nota negativa la eligibilitatea mea.
  • Inchiderea unui card de credit poate de asemenea diminua scorul FICO.

Ce fac sa-mi cresc eligibilitatea prin scorul FICO?

  • Ma disciplinez si platesc toate ratele scadente la carduri sau credite la timp, la valoarea corecta.
  • In situatia in care nu am istoric , solicit un card de credit si am grija sa rulez cam 10% din limita acordata lunar si bineinteles sa platesc ratele scadente punctual si la valoarea corecta.
  • In situatia in care am carduri de credit, platesc la timp si sume un pic mai mari decat rata minima,  se puncteaza.
  • Platile in avans chiar partiale la credite se puncteaza.
  • Nu fac  interogari la banci, apelez la un broker care sa-mi faca evaluarea si ofertele pentru creditul care ma intereseaza.
  • Nu golesc cardul de credit si apoi platesc doar rata minima, tin cardul de credit aproape mereu acoperit si rulez sume pe termen limitat.

Acestea sunt cele cateva aspecte de care sa tineti cont mai ales daca vreti sa fiti o persoana finantabila si doriti sa negociati conditiile de creditare.

 

ROBOR vs IRCC – cum ne influenteaza rata la credite

ROBOR  (Romanian Interbank Offer Rate) reprezinta rata de dobanda cu care o banca imprumuta lichiditate altor banci. Acest indice se calculeaza zilnic si reprezinta rata medie aritmetica de dobanda cu care se imprumuta 10 banci alese de BNR. Mai jos un tabel cu istoricul ROBOR din 2017 pana in 2022, preluat din site BNR – pentru a va da seama cam cat de mari au fost variatiile.

Data ROBOR 3 M (3 luni) ROBOR 6M (6 luni)
09.03.2017 0,82% 1,06%
08.03.2018 2,06% 2,39%
09.03.2019 3,11% 3,27%
09.03.2020 2,84% 3,00%
09.03.2021 1,70% 1,74%
09.03.2022 4.34% 4,41%

 

IRCC (Indicele de Referinta pentru Creditele Consumatorilor) – este calculate ca fiind media aritmetica a ratelor de dobanda zilnice atribuite tranzactiilor interbancare. Este comunicat de BNR trimestrul care s-a incheiat si este valabil trimestrul urmator. Acest indicator este folosit incepand cu luna mai 2019. Rata lunara a creditelor este acum formata din IRCC + marja fixa a bancii. Istoric in tabelul urmator de la start pana acum, sursa site BNR.

Data IRCC
2019 T2 2,66%
2019 T3 2,36%
2019 T4 2,44%
2020 T1 2,41%
2020 T2 2,17%
2020 T3 1,88%
2020 T4 1,67%
2021 T1 1,25%
2021 T2 1,08%
2021 T3 1,17% (urmeaza 1,86% pt TR1 2022)

 

Cum ne afecteaza?

Creditele bancare calculau dobanda creditrlor folosind ROBOR 3M sau ROBOR 6M + marja fixa a bancii. Cresterea ratelor lunare este de data de variatia ROBOR, marja fixa a bancii fiind neschimbata pe toata durata creditului.

Singurele rate lunare la credite care nu sunt influentate sunt cele care au dobanda fixa.

Daca ne intrebam pana unde poate creste ROBOR-ul , nu avem un raspuns si nimeni nu il poate estima.

Ce solutii avem?

In primul rand sa constituim un fond de rezerva dedicate acoperirii cresterilor de rata lunara la credite economisind de la un minim de 50 lei/ luna si crescand treptat pana la 250 lei/luna astfel incat suma sa reprezinte de trei ori rata lunara pana la de 6 ori rata lunara. Incepe acum cu orice suma si implementeaza lunar acest obicei la fiecare incasare a veniturilor.

Impactul gradului de indatorare

Standardizarea gradului de indatorare a persoanelor fizice a fost reglementat de BNR prin RNBR nr.6/2018 si a intrat in vigoare incepand cu 01.01.2019. Acest regulament prevede pentru persoanele fizice la creditele accesate in lei un grad de indatorare de 40% din venitul net si de 20% pentru creditele accesate in valuta (euro, dolari, s.a.).

Definitie

Definitia gradului de indatorare: valoarea maxima admisa a sumelor ratelor raportata la venitul net realizat, exprimat in procente. Ratele luate in calcul sunt: ratele la cardurile de cumparaturi (credit, overdraft), rate la credite de consum, rate la credite ipotecare, rate la leasing,  eventuale pensii alimentare sau alte retineri din salariul net.

Exceptii

O exceptie de la aceasta regula este facuta pentru persoanele care achizitioneaza  prima data o locuinta proprietate personala, se poate ajunge la 45% grad de indatorare.

O alta exceptie se face in cazul creditelor de consum care se acorda la inceputul unui nou trimestru calendaristic plafonat  la 15% din volumul creditelor de consum acordate de banca respectiva in trimestrul anterior.

Creditele ipotecare – imobiliare beneficiaza si ele de exceptia gradului de indatorare depasit in limita plafonului de 15% din volumul creditelor acordate in trimestrul anterior. Aici avem o conditie suplimentara si anume creditul solicitat sa nu depaseasca suma de 250.000 lei.

Exemplu

Profil client analizat:

  • Studii medii
  • Venit net realizat 3500 lei
  • Rata credit nevoi personale 250 lei

Gradul de indatorare se calculeaza aplicand 40% pe venitul net realizat si in cazul nostru este de 1400 lei.

In situatia in care ar aplica pentru alt credit ar avea disponibil rata 1400 lei – 250 lei = 1150 lei. Deci rata maxima care este disponibila pentru un nou credit, conform gradului de indatorare de 40%, este de 1150 lei.

Recomand sa solicitati ajutorul  unui broker de credite, pentru a va alege solutia potrivita situatiei particulare in care sunteti. Consultanta este gratuita!

 

 

Credit cu dobanda fixa sau variabila?

Inflatia este de 6.3% in septembrie conform site BNR, preturile la gaze si curent electric s-au majorat cu impact si asupra materialelor de constructii. In consecinta, sunt mai multe aspecte de luat in calcul in momentul cand hotaram sa achizitionam o locuinta: valoare, suprafata, durata credit, rata lunara suportabila, s.a. In bugetul personal tin cont de toti factorii si o decizie  importanta  este alegerea tipului de dobanda la creditul ipotecar : fixa sau variabila?

Dobanda fixa

In primul rand dobanda fixa este stabilita la inceputul creditului si ramane constanta pe o perioada de timp precizata, care poate varia functie de politica bancii de creditare. La momentul cand scriu acest articol sunt oferte in piata cu dobanzi fixe pentru: 5 ani, 7 ani, 8 ani, 10 ani sau toata durata creditului.

Care ar fi avantajul principal al dobanzii fixe? Predictibilitatea – aceasta este atu-ul dobanzii fixe. Nu impacteaza pe durata de timp a dobanzii fixe indicatorii de referinta: ROBOR/IRCC/EUROBOR dupa caz, indiferent daca scad sau cresc. Creditele cu dobanda fixa pot avea atasate clauze suplimentare care reglementeaza modul de calcul al dobanzii dupa terminarea perioadei de aplicare a dobanzii fixe, precum si alte prevederi cum ar fi comisionul pentru plata anticipata, partiala sau totala (plafonat la 1% din suma rambursata).

Clientii care se pliaza pe acest tip de credit cu dobanda fixa sunt cei a caror venit nu are perspective de crestere pe termen mediu si lung, au costuri cu dependentii (copii, persoane aflate in ingrijire, eventuale afectiuni medicale cu tratament costisitor) sau investesc in formarea profesionala. In concluzie: vor o predictibilitate a bugetului personal.

Dobanda variabila

Indicatorii pentru calculul dobanzii sunt ROBOR/IRCC/EUROBOR plus marja fixa a bancilor. La data la care scriu acest articol dobanzile in lei se calculeaza pe baza IRCC +marja fixa a bancii. IRCC – sau indicele de referinta pentru creditele consumatorilor – reprezinta media aritmetica a ratelor de dobanda zilnice atribuite tranzactiilor interbancare din trimestrul anterior (https://financer.com/ro/wiki/ce-este-ircc/#IRCC___Indicele_de_referin_pentru_calcularea_creditelor).

Pentru trimestrul IV  2021 avem IRCC = 1,08% la care se adauga marja fixa a bancilor de 2,2-3,16%, functie de scoringul aplicantului. Cand IRCC scade dobanzile scad, iar cand IRCC creste ratele cresc in consecinta. La lansarea oficiala a IRCC -ului valoarea acestuia a fost 2,36%, a fost  la un maxim de 2,63% iar pentru trim I 2021 se estimeaza a fi 1,17%.

Principalul dezavantaj la dobanda variabila este lipsa de predictibilitate pe termen mediu si lung. O predictibilitate trimestriala exista. Profilul clientilor care pot face fata unei dobanzi variabile sunt cei cu mai multe surse de venit, grad de indatorare de 30% sau mai mic, perspectiva cresterii in timp a venitului. Mentionez ca in situatia platilor  anticipate partiale sau totale comisionul de rambursare este zero la acest tip de dobanda.

Recommend sa consultati un broker de credite, pentru a va alege solutia potrivita situatiei particulare in care sunteti. Consultanta este gratuita.

Personal va raspund  la intrebari  pe adresa  mailto:contact@elenatutunaru.com sau la telefon +40755362263

 

Cum sa iti faci mai putine griji cu privire la bani

Cum sa iti faci mai putine griji cu privire la bani

Autor: John Armstrong

Editura Vellant |www.vellant.ro| 2017

Ti-ai facut griji despre bani?

Iti recomand aceasta carte pentru ca te va ajuta sa te intelegi mai bine legat de gandurile pe care le ai in capul tau despre bani , cum ii folosesti, cutumele financiare ale mediului in care traiesti si ce simti , ce emotii te conduc in deciziile financiare.

Ce iti propune autorul John Armstrong

In primul rand porneste de la premiza ca ne facem griji legat de bani pentru ca nu ne raspundem multumitor la 4 intrebari si anume:

  1. De ce am nevoie de bani? Ce este important pentru mine?
  2. De cati bani am nevoie sa fac asta?
  3. Care este calea cea mai buna sa fac rost de bani?
  4. Care sunt resposabilitatile mele economice fata de ceilalti?

Schema de solutionare propusa de autor este:

GRIJI / INTREBARI / RASPUNSURI

Mai explicit prezentat, nu pastra grijile in capul tau mereu, pune-ti intrebari in mod repetat astfel incat raspunsurile sa te duca la solutii. Raspunsurile sa te elibereze de griji si sa te motiveze sa actionezi in implementarea solutiilor identificate.

Vei descoperi ce este important in viata ta cu adevarat si vei fi motivat sa ajungi acolo.

Lectura placuta!