Publicat pe

Antreprenor, vreau credit ipotecar!

Obtii venituri din dividende la propria societate comerciala si vrei sa-ti cumperi o locuinta proprietate personala? Articolul acesta este pentru tine!

In Bucuresti sunt 170.444 de firme active conform portalului Termene.ro. In 2021 s-au inregistrat cu 10% mai multe solicitari de la antreprenori pentru credit ipotecar achizitie locuinta personala in baza veniturilor din dividendele obtinute la firmele in care sunt actionari si/sau administratori, fata de anul 2019. Sa analizam impreuna conditiile in care putem obtine credit ipotecar in nume personal pe baza acestor venituri:

  1. Conditii de eligibilitate pentru firma

Societatea comerciala trebuie sa aiba minim doi ani (24 luni incheiate) de activitate si doua bilanturi depuse, sa fi realizat profit si in consecinta distribuirea dividentelor aferente fiecarui an.

Actionarul  detine cel putin 51% din partile sociale ale companiei -ponderarea veniturilor  se va face cu 60% aplicata venitului net (dividendele nete incasate).

Actionarul detine cel putin 20% din partile sociale ale companiei – ponderea va fi de 40% aplicata venitului net realizat (dividendele nete incasate).

Este important ca societatea sa inregistreze un trend ascendent al cifrei de afaceri de la un an la altul, fara intarzieri la plata taxelor catre stat.

Verificarea informatiilor privind situatiile financiare se va face si prin confruntarea cu RECOM/ Ministerul Finantelor.

  1. Modul de calcul 

Venit net lunar eligibil = (valoarea dividendelor nete/12) x 60% (respectiv 40%).

De exemplu: dividende nete incasate 84.000 lei; actionar 51%.

Venitul net eligibil = (84.000/12) x 60% = 4200 lei

Gradul de indatorare admis este de 40%, adica numai 40% din 4200 lei poate fi rata insumata la toate produsele financiare detinute (rata credit de consum+rate carduri de credit+rata credit ipotecar anterior+eventuale popriri).

La 4200 lei venit eligibil, dupa aplicarea 40% grad de indatorare rata maxim admisa este de 1599 lei pentru un credit ipotecar. Rezulta ca suma maxima ce poate fi luata imprumut (credit) este de 56.000 euro cu o rata lunara de 1598 lei pentru 25 ani, DAE 4,81%, dobanda 4.53%. In conditiile in care nu mai sunt alte obligatii financiare (rate lunare).

  1. Documentele solicitate 

Act constitutiv/certificat constatator/ hotararile AGA de repartizare a dividendelor / bilantul anului precedent cu balanta aferenta + contul de profit si pierderi/ dovada plata impozit pe profit/declaratia privind impozitul pe profit/ dovada platii impozitului pe dividende/ extrasul de cont cu incasarea dividendelor.

Mentiune: dupa pandemie au mai ramas doar 3 (trei) banci in piata care acorda credit pe baza venitului din dividende si care mai au unele particularitati in solicitari.

Recomand sa solicitati ajutorul  unui broker de credite, pentru a va alege solutia potrivita situatiei particulare in care sunteti. Consultanta este gratuita!

 

 

 

Publicat pe

Credit Ipotecar din venituri din activitati independente – Conditii

403.657  Acesta este numarul de persoane fizice autorizate, intreprinderi individuale si intreprinderi familiale  (PFA/II/IF) care figurau la Registrul Comertului in Romania la data de 30.04.2021.  Activitatile independente sunt reglementate de legi specifice domeniului, iar pentru a functiona legal si  in functie de domeniul in care activeaza,  intreprinzatorii individuali au nevoie de  autorizatii, licente pentru a-si derula activitatea si a incasa venituri.  Este mai putin popularizat ca aceste venituri  sunt eligibile pentru accesarea  finantarii unei achizitii de locuinta prin credit ipotecar.

Despre conditiile pentru a obtine  un credit ipotecar din venituri din activitati independente  si costuri aferente creditului  va scriu astazi.

Conditii  de eligibilitate pentru a obtine credit ipotecar din venituri din activitati independente

Va impartasesc, in randurile urmatoare, cele mai importante aspecte care ajuta la obtinerea eligibilitatii , respectiv  a finantarii prin credit ipotecar:

1.      Vechimea veniturilor din activitati independente

Vechimea veniturilor realizate in regim de PFA/II/IF trebuie sa fie de minim 12 luni (alte banci 24 luni) inainte de solicitarea creditului , decaratia unica si dovada platii taxelor si impozitelor.

2.    Documente de autorizare necesare pentru credit ipotecar pentru PFA/II/IF

Documentele de autorizare, declaratia de inregistrare fiscala, certificate fiscal ANAF cu zero datorii.

3.     Dovada venituri / cheltuieli

Registru jurnal de incasari si plati pe ultimele 6 luni (12 luni unele banci).

4.     Ponderea venitului eligibil pentru persoane fizice autorizate si intreprinzatori individuali

Venitul net realizat se pondereaza functie de banca intre 60-85%  – rezultand venitul net care se ia in considerare pentru calcularea ratei maxime conform gradului de indatorare. Gradul de indatorare reglementat de BNR este de 40% din venitul net realizat.

  • Exemplu : venit net realizat (dupa plata impozite) – 9.500 lei media lunara.
  • Aplicam procentul de ponderare al bancii 85% si rezulta venit net considerat 8.075lei
  • Rata maxima conform gradului de indatorare de 40% este 3.230 lei
  • Suma de 3.230 lei reprezinta rata maxima pentru toate tipurile de rate: carti credit/nevoi personale/eventuale popriri pe care le datorati la momentul analizei.

5.     Durata creditului

Durata creditului este raportata la varsta implinita in anul aplicarii pentru finantare si raportata la varsta maxima de pensionare de 65 ani.

  • Exemplu: 37 ani impliniti in 2021 – durata maxima posibila 28 ani

6.   Tipuri de dobanda pentru credite ipotecare PFA/II/IF

Dobanda pentru care se poate opta poate fi variabila sau dobanda fixa pe o perioada determinata. Dobanda este formata din indicele IRCC (https://financer.com/ro/wiki/ce-este-ircc/#ce) + marja fixa a bancii;

  • Exemplu: Dobanda variabila in iunie 2021 este de formata din IRCC (1,67%)+2,75% marja fixa = 4.42%
  • Exemplu: Dobanda fixa pentru 8 ani este de 4,84% apoi pentru restul duratei de credit dobanda variabila IRCC (la momentul respective)+2,80%(3,11% la alte banci) marja fixa a bancii.

7.     Avans minim necesar in functie de tipul de locuinta pentru care se obtine creditul

Avansul minim necesar (contributia proprie) este 15% pentru locuintele din oras ;  zone pana la 30 km de oras  20% iar la mai mult de 30km de oras 30%.

8.     Cheltuieli bancare in cazul unui credit ipotecar din venituri din activitati independente

Costurile cu banca vor fi pentru: analiza dosar/evaluare/asigurarea locuintei PAD+facultative cu cesiune in favoarea bancii/ inregistrare in registru ipoteci – ca suma poate fi intre 2200-2500 lei functie de tarifele bancilor.

9.     Cheltuieli notariale pentru credit ipotecar IFN/IFF/II

Costurile cu notarul pentru onorariu contract  de vanzare – cumparare/onorariu contract de ipoteca/intabulare – suma poate fi intre 5500 – 10500lei functie de valoarea tranzactiei.

Credite ipotecare pentru venituri din activitate liberale

In situatia in care veniturile realizate sunt din profesii liberale,  analiza situatiei particulare este necesara inainte de a aplica la o banca pentru ca este important codul CAEN sau regimul activitatii desfasurate pentru a fi acceptat.

Va recommend sa consultati un broker de credite pentru a va face o imagine completa asupra a tot ce presupune achizitia unei locuinte prin credit ipotecar mai ales ca nu implica costuri suplimentare. Consultantul va fi platit de banca unde se finalizeaza aplicatia.

Personal va raspund cu drag la intrebari  pe care le puteti adresa pe mailto:contact@elenatutunaru.com sau la telefon +40755362263.

 

Publicat pe

Care este valoarea locuintei proprietate personala pe care mi-o permit?

Suntem in 2021 si am trecut ca experienta de viata prin doua crize economice in 13 ani. Pornind de la aceasta realitate este evident ca pana inchizi un credit ipotecar de 30 ani mai poti intampina cca 2-3 astfel de conjuncturi economice care afecteaza bugetul familial (personal). In siuatia in care am in proiect achizitia unei locuinte este normal sa-mi pun intrebarea: care este valoarea  proprietaii personale  pe care mi-o pot permite? Continuă lectura „Care este valoarea locuintei proprietate personala pe care mi-o permit?”

Publicat pe

Importanta veniturilor in analiza creditelor ipotecare

Tendinta de achizitionare locuinte in aceasta perioada de pandemie se mentine dinamica. In 2020 fata de 2019 s-a inregistrat o crestere de 9,8% adica aprox 8 mild lei asa cum suntem informati de Ziarul Financiar intr-un articol din 29.01.2021.

Anul acesta sunt multe ansambluri rezidentiale care se finalizeaza in perioada mai-august 2021 si interesul pentru conditiile de eligibilitate pentru credite ipotecare se mentine.

In contextual lucrului de acasa se cauta spatii generoase, case sau apartamente mari. Zonele limitrofe Bucurestiului au cautare mai ales daca ofera spatii verzi , un pic de curte.

Conditiile de creditare au suferit, ca sa le numim asa, unele modificari pandemice:

  • Avansul minim se mentine la 15% in general dar sunt banci care pentru locuinte aflate in judetele Ilfov, Dambovita, Giurgiu, Calarasi, Ialomita chiar daca sunt in zona metripolitana a Bucurestiului se solicita o contributie proprie de 20-25%.
  • Veniturile din dividende sunt agreate de un numar restrans de banci si conditionate de un venit salarial pe perioada nedeterminata. Sunt diminuate la 40-50% din valoarea lor neta la analiza.
  • Veniturile din chirii in majoritatea lor nu mai sunt acceptate de banci sau daca sunt luate in considerare sunt conditionate de un venit suplimentar de tip salarial sau profesii independente (PFA). Contractul de chirie trebuie sa fi suferit 2 reinnoiri si sa fie inregistrat la ANAF.
  • Veniturile obtinute din strainatate sunt acceptate pe baza documentelor doveditoare care( la unele banci) daca sunt in limba engleza nu necesita traducere. Uneori se solicita un codebitor din Romania .

Sunt  banci la care daca venitul din strainatate este apreciat sustenabil ( istoric de 2-3 ani),  nu solicita codebitor din Romania.

  • Gradul de indatorare admis se mentine la 40% .Adica rata creditului nu poate depasi 40% din venitul net realizat si apreciat de banca ca fiind eligibil.

Alte costuri care sunt de bugetat pana cand locuinta este intabulata pe numele cumparatorului sunt costurile cu banca si cu notarul. O schimbare la capitolul costuri cu banca este ca evaluarea a ajuns intre 450- 570 lei . Analiza dosar ramane in marjele 600-900 lei/ aplicatie.

Va recommend sa consultati un broker de credite pentru a va face o imagine completa asupra a tot ce implica achizitia unei locuinte prin credit ipotecar mai ales ca nu implica costuri suplimentare. consultantul va fi platit de banca unde se finalizeaza aplicatia.

Importanta veniturilor in analiza creditelor ipotecare