Publicat pe

Simulare Ofertă Credit Ipotecar

Simulare Ofertă Credit Ipotecar

Astăzi vă voi prezenta situația familiei Bratu, un caz real, care a ales să cumpere un apartament cu 3 camere într-un cartier rezidențial și ar vrea să cunoască dacă își pot permite o valoarea a imobilului de 140.000 euro- 165.000 euro.

Ansamblurile rezidențiale la care se orientează au apartamentele cu spații generoase, suprafață utilă de 80 mp, decomandat, anul de construcție 2022-2023. Important pentru ei este și identificarea unui cartier rezidențial a căror apartamente să aibă clasa energetică A pentru oferte cu dobândă avantajoasă de la bănci.

Situația lor profesională le permite sa lucreze remote, sunt pasionați de mișcare, de sport la sala și în aer liber, doresc să aibă accces la mijloacele de transport și să aibă magazine alimentare și de strictă necesitate în apropiere.

 

Înainte de a explora cartierele și a programa vizionări, aceștia au hotărât să programăm o întâlnire pentru a afla ce implică procesul de cumpărare a unui apartament prin credit ipotecar, ce credit își permit, care sunt pașii și cum pot gestiona creditul cât mai eficient.

Primul pas este să determinăm valoarea maximă a creditului pe care îl pot obține și costurile implicate în achiziționarea unei locuințe prin credit ipotecar.

 

Primele informații solicitate privind eligibilitatea lor pentru obținerea unui credit ipotecar au fost:

Tip Informatii Aplicant principal Codebitor
Valoarea apartamentului estimată (dorita) 165.000 euro max
Sunteti la prima achizitie? DA DA
Tip de venituri realizate Salariu Salariu
Anul nașterii 1992 1995
Salariul net incasat 10.900 lei 6.100 lei
Banca la care se încasează salariul BCR Unicredit
Limita cărți de credit/overdraft/de cumparaturi Nu detin 5.000 lei
Credit nevoi personale (de consum) Nu am Nu am
Alte obligatii lunare (leasing, pensie alimentara NU NU
Vechime la actualul loc de munca (luni) 28 luni 7 luni
Vechime totala in munca (ani) 10 ani 7 ani
Puteți schimba încasarea veniturilor la alta banca? DA DA
Ați avut intarzieri in Biroul de Credite? NU NU
Ultimele studii absolvite Politehnica – masterat ASE – Contabilitate – licenta
Mai aveți proprietăți imobiliare? NU NU

 

Aceste informații vor fi folosite pentru evaluarea profilului de client și simularea ofertelor bancare.

Iată cum arată un tabel centralizator cu oferte optime în cazul profilului de client prezentat:

Banca ING ING BCR OTP
Valoare imobil (valoarea tranzactiei) lei                       825,000.00                     825,000.00                     825,000.00                  825,000.00
Suma Credit (lei)                       701,250.00                     701,250.00                     701,250.00                  701,250.00
Avans (15%)                       123,750.00                     123,750.00                     123,750.00                  123,750.00
Clasa energetica  A  sau diferit de A (emis dupa 16.02.2023)  Certificat energetic A Certificat energetic B Certificat energetic B Certificat energetic B
Durata 360 luni 360 luni 360 luni 360 luni
Dobanda fixa 5.59% -fixa 5 ani 5.79%- fixa 5ani 5.79%- fixa 5 ani 5.59%- fixa 3 ani
Rata lunara (lei) 4,225.00 4,314.00 4,292.00 4,021.00
Variabila (dupa terminarea duratei dobanzii fixe) IRCC +2.09% IRCC + 2.29% IRCC + 2.40% IRCC + 2.39%
DAE 8.03% 8.25% 8.36% 9.17%
Virare venit in banca finantatoare Da, este necesar Da, este necesar Da, este necesar Da, este necesar
Analiza dosar (lei) 900.00 900.00 500.00 400.00
Evaluare (lei) 690.00 690.00 470.00 500.00
Asigurare de viata Da, este inclusa in rata Da, este inclusa in rata Da, este inclusa in rata Nu, nu are asigurarea de viata
Ipoteca (lei) 88.00 88.00 88.00 88.00
Asigurare Imobil (PAD+Fac)(lei) 955.00 955.00 955.00 955.00
Comision Rambursare Anticipata 0% 0% 0% 0%
Comision administrare cont                                       –                                     –                                     –                                   –

 

 

Analizând ofertele observăm:

  • Certificatul energetic (eficiența energetică) a apartamentului este importantă și poate aduce o ofertă mai bună din partea băncii.
  • Asigurarea de viață este inclusă în rata lunara și este solicitată de majoritatea băncilor din piață.
  • Dobânda variabilă după încheierea perioadei de dobândă fixă este formată din IRCC la momentul respectiv + marja fixa a băncii. Analizând tabelul, observăm că pe profilul acesta de client și în această perioadă, marjele fixe sunt între09% în cazul unui certificat energetic A și 2,4% în cazul certificatelor energetice B.
  • Avansul este de 15% pentru că sunt la prima achiziție . Dacă ar fi avut alte proprietăți imobiliare achiziționate prin credit ipotecar era nevoie de un avans de 25% din valoarea tranzacț
  • Calculul gradului de îndatorare a fost făcut însumând valoarea netă a salariilor, respective 10.900 lei+6.100 lei = 17.000 lei. Aplicăm un grad de îndatorare de 45% pentru că sunt la prima achiziție, rezultă că rata maximă admisă este de 7.650 lei. Din ea vom scădea rata lunară aferentă cardului de credit (indiferent dacă este folosită suma sau nu), astfel limita cardului de credit 6.100 lei *3.5%= 213.50 lei. Deci rata maximă admisă este 7.436,50 lei.
  • Calculele au arătat că se respectă gradul de îndatorare. Se poate observa că rata după depășirea perioadei de dobândă fixă este între175 lei și 5.328 lei calculate la IRCC+marjă fixă.

Câteva concluzii și sfaturi:

  • Înainte de începerea vizionării verificați cu un intermediar de credite (broker de credite) profilul dvs. de client și care ar fi creditul maxim pe care îl puteți lua pe baza veniturilor realizate, a situației particulare: carduri de credit, eventuale leasing-uri sau alte rate.
  • Alt motiv ar fi natura veniturilor care determină moduri diferite de calcul, astfel:
  • Veniturile din activități independente: PFA, II, CIM și alte profesii liberale – sunt ponderate între 70-95%, depinde de bancă.
  • Veniturile din dividende, sunt ponderate între 40 – 60%, depinde de bancă și criteriile de evaluare. De asemenea, și vechimea firmei este importantă.
  • Veniturile din chirii, drepturi de autor sunt ponderate între 40-60%, depinde de bancă și dacă sunt singurele venituri sau cumulate cu alt tip de venituri.
  • Alte tipuri de venituri pot fi calculate pe medie cum sunt: comisioanele pentru performanță, diurnele, altele.
  • Locația imobilului este importantă, urban sau rural, infrastructura zonei poate determina banca să solicite mărirea contribuției proprii (a avansului).

 

Trebuie să știți că asistența unui intermediar de credite (broker de credite) este complet gratuită, cu rugămintea desigur, de a duce proiectul, respectiv obținerea creditului de la banca identificată în colaborare pentru a fi plătit de bancă.

 

Avantajele sunt multiple:

  • Economie de timp și stres.
  • Obțineți varianta optimă conform profilului dvs.
  • Informații utile și explicarea termenilor bancari.
  • Înțelegerea procesului și informații privind etapele aplicației în timp real.
  • Asistență post creditare pentru situații neprevăzute, de exemplu cum au fost în pandemie, eventuale refinanțări, opțiuni de plăti anticipate parțiale, altele.

Este important să consulți un specialist în domeniu pentru a obține sfaturi personalizate și pentru a înțelege pe deplin impactul deciziilor tale asupra finanțelor tale pe termen lung.

Vă învit să completați formularul de pe site și va voi contacta în cel mai scurt timp!

 

Publicat pe

Oportunitate de finantare achizitie locuinta

O veste buna pentru cei care doresc sa-si achizitioneze o locuinta in trimestrul IV al acestui an, este oferta bancare care iti ofera urmatoarele beneficii:

  • 2000 lei din partea bancii care iti acopera urmatoarele costuri: analiza dosar, evaluare, inregistrarea in registrul de ipoteci, s.a.
  • 50% reducere la costurile legate de asigurarea facultativa a locuintei de achizitionat pentru primul an, la asiguratorul propus de banca.

Dobanda oferita este de 5.90% fixa 5 ani apoi IRCC+2,40%, mentionez ca IRCC este 5,96% pentru tim. IV 2023.

Se poate aplica cu pana la 2 codebitori, veniturile trebuie sa aiba o vechime de 12 luni consecutive si rulajul prin contul deschis la banca finantatoare sa fie 70% din salariile luate in calcul la acordare credit. Beneficiul fiind ca nu trebuie sa iti muti veniturile, poti asigura acest rulaj din banca unde incasezi salariul.

Verifica impreuna cu un consultant (broker) de credite daca oferta ti se potriveste si profita de ea!

Publicat pe

De ce ai apela la un boker de credite (intermediar credite bancare)?

Un broker de credite sau intermediar de credite este o persoana sau o firma a carei principal obiect de activitate este sa identifice pentru solicitantii (prospectii) lor, persoane fizice, solutia optima de creditare bancara sau prin institutii financiare nebancare, conform profilului personal ( varsta, venituri, studii, status social).

Aceasta activitate este reglementata prin Ordonanta de Urgenta nr.52/2016.

Un broker de credite este informat asupra produselor de creditare oferite de partenerii sai banci si institutii financiare nebancare precum si a conditiilor de eligibilitate pe care trebuie sa le indeplineasca solicitantul de credit.

Ce face un broker de credite in relatia cu clientul?

  • Analizeaza profilul clientului, posibilitatile lui de a se inrola pe termen scurt, mediu sau lung intr-un contract de creditare si capacitatea de a suporta ratele lunare in acord cu reglementarile legare privind gradul de indatorare.
  • Se implica in identificarea ofertelor care se potrivesc cu situatia si profilul clientului, le centralizeaza si le prezinta caracteristicile, avantajele, costurile implicate.
  • Ajuta cu informatii despre documentele necesare, asista la intocmirea aplicatiei de solicitare a creditului si face programarea pentru depunerea, semnarea acordurilor la institutia financiara.
  • Pe parcursul etapelor de analiza a solicitarii de creditare tine legatura cu solicitantul creditului si il informeaza in timp real asupra statusului solicitarii de credit.
  • Te informeaza dupa semnarea creditului asupra drepturilor pe care le ai, cum ar fi: plati anticipate, conditii de refinantare, posibile scenarii pe durata contractului de creditare.

Care sunt beneficiile in colaborarea cu un broker de credite?

  • Timp economisit – nu stai la coada, nu suni repetat pana reusesti sa vorbesti cu ofiterul bancar, nu afli cu intarziere ce documente mai ai de depus.
  • Esti informat asupra documentelor specifice si ai timp sa le pregatesti inainte de a solicita creditul astfel incat dosarul sa fie complet.
  • Raspuns prompt la orice termen neclar / neinteles din limbajul contractelor de credit sau orice alte detalii in procesul de obtinere a finantarii care te nelinisteste / ingrijoreaza.
  • Costurile cu serviciile brokerilor de credite sunt zero pentru persoane fizice, comisionul este suportat de institutia finantatoare

In loc de concluzie:

Cel mai frecvent consideram produsele de creditare ca fiind standard si ca deosebirea ar consta numai in dobanda oferita de finantatori. Situatia reala este alta: fiecare produs de creditare este gandit pe un anume profil de client de asemenea expunerea ca si suma maxima de creditare per client este diferita de la o institutie financiara la alta.

Un exemplu in acest sens este:  convingerea ca la banca unde ai veniturile vei obtine cea mai buna oferta. De multe ori in momentul cand soliciti creditul, banca ta nu cauta sa-si mareasca expunerea (riscul) pe produsul de creditare sau profilul tau de client si s-ar putea sa ai o oferta scumpa sau sa tergiverseze sa-ti transmita raspunsul la solicitare.

Ganditi si actionati astfel incat sa fiti corect informati si sa va finantati optim!

Publicat pe

ROBOR vs IRCC

robor vs ircc

Context

Stirile din media si TV, in medie de doua ori pe saptamana ne anunta pe un ton dramatic cu cat a crescut ROBOR-ul si cum ne cresc ratele in consecinta.

Expresii ca: ROBOR a depasit pragul psihologic…., ROBOR a decolat…., ROBOR va creste in continuare…….

Propun sa ne acordam cateva momente sa intelegem fenomenul!

Ce este ROBOR-ul?

ROBOR (Romanian Interbank Offer Rate) reflecta nivelul de lichiditate in piata in timp real. Este calculat ca fiind rata medie a dobanzilor cotate in tranzactiile interbancare a 10 banci.

ROBOR este monitorizat de BNR si este calculat cu ajutorul companiei Thomson Reuters, asa cum suntem informati citind rubrica  Intreb BT a Bancii Transilvania.

Ce este IRCC-ul?

IRCC este rata medie la care se inchid tranzactiile interbancare. Dobanzile astfel calculate reflecta o situatie valabila cu 6 luni in urma. De retinut este faptul ca IRCC urmeaza ROBOR cu 6 luni intarziere.

Ce decizie sa luam?

O prima informatie pentru a sti ce si cum decidem este aceea ca trecerea de la ROBOR la IRCC este ireversibila, definitiva. Aparent simplu de facut, o cerere scrisa adresata bancii de la care avem creditul.

Concluzia este ca ROBOR reflecta pretul banilor in timp real, IRCC are o inarziere de 6 luni. Practic daca acum iti permiti sa platesti ratele poate ca nu ar fi cea mai buna decizie sa schimbi pe IRCC. Acest indice de referinta, tocmai cand vom fi obositi de trecerea prin criza, el va mai avea 6 luni de cote ridicate, generand o presiune intr-un moment in care resursele noastre pot fi epuizate.

Alt aspect este ca in momentul acesta daca trec la IRCC voi avea ratele mai mici fata de ROBOR circa 6 luni, dar in crestere de la trimestru la trimestru. Intrebarea este: ce fac in aceste 6 luni castigate? Cu diferenta de bani economisita din ratele relative mai mici pot sa fac fata la cresterile urmatoare, inevitabile? Mai ales ca nu stiu: cat va dura?

Orice decizie am lua, o actiune este clara: economii lunare pentru acoperirea cresterii ratelor la credite –un depozit intr-un cont echivalentul a 3 rate lunare in perioada imediat urmatoare apoi extimdem la o suma echivalenta a 6 rate. Ne mentinem obiceiul pana incepe detensionarea si o oarecare predictibilitate.

Actionam dupa o indelunga judecata, informati, nu la emotia creata in piata! Pe curand!

Publicat pe

Credit ipotecar pentru locuinte in cartiere rezidentiale

credit ipotecar locuinte

Ofertele de locuinte in cartierele rezidentiale sunt multiple de la studiouri la apartamente de 5 camere. Preturile difera functie de zona si accesul la mijloacele de transport, centre comerciale, asistenta medicala, scoli, gradinite, zone de agreement, s.a.

Pentru locuintele pana in 70.000 euro, cumparatorii au la dispozitie 2 variante de creditare:

    • Noua Casa cu avans 5% si dobanda IRCC+2% marja fixa. Oferta de dobanda este numai variabila si ar necesita un depozit colateral, echivalentul a 3 rate de dobanda lunara, blocat pe toata durata creditului si nepurtator de dobanda. Durata pentru aprobarea unui astfel de credit este de 6-8 saptamani, deoarece intervine si aprobarea FNGCIMM.
    • Creditul ipotecar cu avans 15% pentru cei la prima locuinta sau 25% pentru cei care mai au in posesie un alt imobil. Ofertele bancare sunt atat pentru dobanda variabila cat si pentru dobanda fixa si un grad de indatorare plafonat la 40%. Exista pentru venituri peste 8001 lei net si oferte in euro dar pentru un grad de indatorare de 20%.

Pentru locuintele cu preturi peste 70.000 euro as recomanda creditul ipotecar sau creditul imobiliar. Avansul pentru cei care cumpara astfel de imobile este diferentiat functie de obiectivul achizitiei:

    • Locuinta, ceea ce inseamna ca nu mai am in proprietate alt imobil , avansul minim este de 15%;
    • Investitie, insemna ca mai am in proprietate un imobil, in acest caz avansul minim este de 25%.

In situatia in care nu am suma aferenta  avansului sau nu doresc sa platesc avans pot aduce in garantie doua imobile, respectiv cel achizitionat si inca unul, conditia fiind ca suma creditului sa nu depaseasca 60% din valoarea evaluata a celor 2 imobile. Pozitionarea imobilelor aduse garantie trebuie sa fie in zona metropolitana a oraselor mari.

Veniturile eligible pentru obtinerea creditelor sunt:

    • Venituri salariale min. 3 luni vechime la acelasi angajator, dar 12 luni de venituri neintrerupte.
    • Venituri din activitati independente: PFA, CMI, II.
    • Venituri din salariu + dividende.
    • Venituri realizate in strainatate.

Important de retinut este ca pentru imobilele achizitionate care au certificate energetice clasa A se obtin reduceri de dobanda.

Documentele necesare privind imobilul adus in garantie sunt:

    • Contract vanzare cumparare a terenului
    • Dovada de plata teren
    • Autorizatie de constructie
    • Proces verbal de receptie
    • Dezmembrarea / Apartamentarea
    • Certificat atestare edificare constructie
    • Certificat de nomenclatura stradala si adresa
    • Intabularea imobilului
    • Schita releveu
    • Extras de carte funciara in 30 de zile de valabilitate
    • Certificat energetic al imobilului
    • Drumul de acces – daca este cazul extras de carte funciara de informare in 30 zile valabilitate
    • Parcare (daca este cazul), schita amplasare si extras de carte funciara in 30 de zile de valabilitate
    • Antecontractul care are precizata valoarea tranzactiei atat in euro cat si in lei.

Toate documentele se pot prezenta in format electronic. De obicei dezvoltatorul sau agentul imobiliar care il reprezinta le are pregatite.

In perioada aprilie – iunie 2022 au avut loc schimbari de procedura si de dobanzi frecvent operate de catre banci ca urmare a schimbarilor survenite in piata, de exemplu, rata  dobanzii de politica monetara a ajuns la 3,75%/an in 11 mai. De asemenea criteriile de eligibilitate sufera des actualizari pentru ca bancile reactioneaza la schimbarile din piata.

Iata cateva exemple de calcul la aceeasi valoare de credit, dar oferte de la banci diferite:

Suma credit (lei)               500,000                      500,000                        500,000                       500,000
Durata (ani) 30                                         30                                     30                                 30
Avans  >=25%  <25% min 15% min 15%
Dobanda fixa (%)  4.99% 5.33% 6.49%  6.15%
Durata dobanda fixa(ani)                     8.00                             8.00                              5.00                              5.00
Rata lunara(lei) 2,793.56 3,168.32 3274.78 3375.00
DAE(%) 5.09% 5.25% 6.37% 6.06%
Analiza dosar-cost(lei) 650.00 650.00 800.00 900.00
Virare venit da da da da
Asigurare de viata da, inclusa da, inclusa nu da, inclusa

Recomand sa consultati un broker de credite care va ofera urmatoarele avantaje:

    • Ofertele sunt obtinute fara a va diminua scorul FICO astfel incat indiferent de banca pentru care optati sa puteti pastra oferta convenabila;
    • Economie de timp si primirea raspunsurilor la eventualele nelamuriri in timp real;
    • Urmareste aplicatia si reactioneaza astfel incat durata de obtinere a creditului sa nu depasesca 4 saptamani;
    • Consultanta brokerului nu are costuri pentru client

Cumpararea unei locuinte este printre cele mai importante decizii in viata, finanteaza-te informat!

 

Publicat pe

Perspective privind creditarea persoanelor fizice in anul 2022

In luna octombrie 2021, a aparut pe site-ul https://www.bancherul.ro/  informatia asupra recomandarii venita din partea Comitetului National pentru Supravegherea Macroprudentiala (CNSM) pentru Banca Nationala a Romaniei, ca din toamna anului 2022 sa se incurajeze reducerea creditarii aferente populatiei si firmelor, si constituirea de catre banci a unor noi rezerve.

Recent BNR a comunicat o recomadare adresata bancilor comerciale ca masura de precautie sa se mareasca avansul la creditele ipotecare la 25% fata de 15% cat este acum, pentru creditele in lei, la 35% pentru creditele in euro si la 50% pentru creditele in orice alta moneda straina.

Justificarea masurii consta in protejarea pietei imobiliare, care acum se afla pe un trend crescator.

Altfel spus se cauta masuri de prevenire, adresate zonelor vulnerabile pe segmental creditelor ipotecare in care sa se tina cont si de experienta recenta din criza ce a afectat sectorul bancar si imobiliar in perioada 2007 – 2012.

Masura se adreseaza in mod expres  celor care achizitioneaza imobile care au alta destinatie decat aceea de a le fi resedinta permanenta (incepand de la a doua proprietate in nume propriu).

Statisticile publicate de-a lungul timpului, incepand din 2007, au relevat ca imprumuturile pentru achizitia de imobile cu avans scazut, au o rata de 4% credite neperformante fata de 1,4% la cele cu un avans mai mare.

Inflatia se va refelecta si ea la nivelul dobanzilor acordate de banci pentru creditele ipotecare.

Preturile imobilelor au trend ascendent afectate fiind de cresterea preturilor materialelor de constructii si a energiei. Ofertele de creditare avantajoase se vor orienta spre locuintele prietenoase cu mediul (de exemplu cu pompe de caldura in loc de centrale de apartament) si eficiente energetic.

Potrivit raportului asupra inflatiei din noiembrie 2021 publicat pe site-ul BNR se estimeaza la inchiderea Trimestrului IV 2021 o inflaie de 7,5% iar pentru Trimestrul I si II din 2022, o inflatie intre 7,4 – 8,6%.

Intr-un articol publicat in Wall-Street – autorul Adrian Ungureanu avandul ca intervievat pe Alexandru Radulescu, managing partner la SVN Romania I Credite& Finance Solution, face referire la evolutia dobanzilor pentru creditele ipotecare:

Anul de referinta Dobanda variabila credite ipotecare
2019 6.30%
2020 5.22%
2021 4.83%
2021 -Trim IV 3.68%

 

La ora actuala avem o medie de 2,6% a marjelor fixe acordate de banci la creditele ipotecare cu dobanda variabila fata de 3% la inceputul anului 2021.

In concluzie, conform previziunilor exprimate de specialistii bancari, pentru anul 2022 se prefigureaza o scadere a volumelor pe creditele ipotecare in avantajul produselor de economisire ca urmare a prudentei manifestate de populatie in situatia economica si sociala actuala ce se prefigureaza.

Va recommend sa consultati un broker de credite pentru a va face o imagine completa asupra a tot ce implica achizitia unei locuinte prin credit ipotecar mai ales ca nu implica costuri suplimentare. consultantul va fi platit de banca unde se finalizeaza aplicatia.

Publicat pe

Impactul gradului de indatorare

Standardizarea gradului de indatorare a persoanelor fizice a fost reglementat de BNR prin RNBR nr.6/2018 si a intrat in vigoare incepand cu 01.01.2019. Acest regulament prevede pentru persoanele fizice la creditele accesate in lei un grad de indatorare de 40% din venitul net si de 20% pentru creditele accesate in valuta (euro, dolari, s.a.).

Definitie

Definitia gradului de indatorare: valoarea maxima admisa a sumelor ratelor raportata la venitul net realizat, exprimat in procente. Ratele luate in calcul sunt: ratele la cardurile de cumparaturi (credit, overdraft), rate la credite de consum, rate la credite ipotecare, rate la leasing,  eventuale pensii alimentare sau alte retineri din salariul net.

Exceptii

O exceptie de la aceasta regula este facuta pentru persoanele care achizitioneaza  prima data o locuinta proprietate personala, se poate ajunge la 45% grad de indatorare.

O alta exceptie se face in cazul creditelor de consum care se acorda la inceputul unui nou trimestru calendaristic plafonat  la 15% din volumul creditelor de consum acordate de banca respectiva in trimestrul anterior.

Creditele ipotecare – imobiliare beneficiaza si ele de exceptia gradului de indatorare depasit in limita plafonului de 15% din volumul creditelor acordate in trimestrul anterior. Aici avem o conditie suplimentara si anume creditul solicitat sa nu depaseasca suma de 250.000 lei.

Exemplu

Profil client analizat:

  • Studii medii
  • Venit net realizat 3500 lei
  • Rata credit nevoi personale 250 lei

Gradul de indatorare se calculeaza aplicand 40% pe venitul net realizat si in cazul nostru este de 1400 lei.

In situatia in care ar aplica pentru alt credit ar avea disponibil rata 1400 lei – 250 lei = 1150 lei. Deci rata maxima care este disponibila pentru un nou credit, conform gradului de indatorare de 40%, este de 1150 lei.

Recomand sa solicitati ajutorul  unui broker de credite, pentru a va alege solutia potrivita situatiei particulare in care sunteti. Consultanta este gratuita!

 

 

Publicat pe

Credit cu dobanda fixa sau variabila?

Inflatia este de 6.3% in septembrie conform site BNR, preturile la gaze si curent electric s-au majorat cu impact si asupra materialelor de constructii. In consecinta, sunt mai multe aspecte de luat in calcul in momentul cand hotaram sa achizitionam o locuinta: valoare, suprafata, durata credit, rata lunara suportabila, s.a. In bugetul personal tin cont de toti factorii si o decizie  importanta  este alegerea tipului de dobanda la creditul ipotecar : fixa sau variabila?

Dobanda fixa

In primul rand dobanda fixa este stabilita la inceputul creditului si ramane constanta pe o perioada de timp precizata, care poate varia functie de politica bancii de creditare. La momentul cand scriu acest articol sunt oferte in piata cu dobanzi fixe pentru: 5 ani, 7 ani, 8 ani, 10 ani sau toata durata creditului.

Care ar fi avantajul principal al dobanzii fixe? Predictibilitatea – aceasta este atu-ul dobanzii fixe. Nu impacteaza pe durata de timp a dobanzii fixe indicatorii de referinta: ROBOR/IRCC/EUROBOR dupa caz, indiferent daca scad sau cresc. Creditele cu dobanda fixa pot avea atasate clauze suplimentare care reglementeaza modul de calcul al dobanzii dupa terminarea perioadei de aplicare a dobanzii fixe, precum si alte prevederi cum ar fi comisionul pentru plata anticipata, partiala sau totala (plafonat la 1% din suma rambursata).

Clientii care se pliaza pe acest tip de credit cu dobanda fixa sunt cei a caror venit nu are perspective de crestere pe termen mediu si lung, au costuri cu dependentii (copii, persoane aflate in ingrijire, eventuale afectiuni medicale cu tratament costisitor) sau investesc in formarea profesionala. In concluzie: vor o predictibilitate a bugetului personal.

Dobanda variabila

Indicatorii pentru calculul dobanzii sunt ROBOR/IRCC/EUROBOR plus marja fixa a bancilor. La data la care scriu acest articol dobanzile in lei se calculeaza pe baza IRCC +marja fixa a bancii. IRCC – sau indicele de referinta pentru creditele consumatorilor – reprezinta media aritmetica a ratelor de dobanda zilnice atribuite tranzactiilor interbancare din trimestrul anterior (https://financer.com/ro/wiki/ce-este-ircc/#IRCC___Indicele_de_referin_pentru_calcularea_creditelor).

Pentru trimestrul IV  2021 avem IRCC = 1,08% la care se adauga marja fixa a bancilor de 2,2-3,16%, functie de scoringul aplicantului. Cand IRCC scade dobanzile scad, iar cand IRCC creste ratele cresc in consecinta. La lansarea oficiala a IRCC -ului valoarea acestuia a fost 2,36%, a fost  la un maxim de 2,63% iar pentru trim I 2021 se estimeaza a fi 1,17%.

Principalul dezavantaj la dobanda variabila este lipsa de predictibilitate pe termen mediu si lung. O predictibilitate trimestriala exista. Profilul clientilor care pot face fata unei dobanzi variabile sunt cei cu mai multe surse de venit, grad de indatorare de 30% sau mai mic, perspectiva cresterii in timp a venitului. Mentionez ca in situatia platilor  anticipate partiale sau totale comisionul de rambursare este zero la acest tip de dobanda.

Recommend sa consultati un broker de credite, pentru a va alege solutia potrivita situatiei particulare in care sunteti. Consultanta este gratuita.

Personal va raspund  la intrebari  pe adresa  mailto:contact@elenatutunaru.com sau la telefon +40755362263

 

Publicat pe

Credit ipotecar pe baza veniturilor din strainatate

Incepand cu anul 2020 numarul solicitarilor pentru credit ipotecar pe baza veniturilor din strainatate a crescut cu cca 10-15% fata de anul 2019 si aceasta tendinta se mentine si in anul 2021.

In conditiile in care realizezi venit in strainatate si vrei sa-ti cumperi un imobil in Romania iata ce conditii ai de indeplinit:

Venituri:

  • Sa realizezi un venit minim de 7.500 lei net (sau echivalent in orice moneda);
  • Sa ai o vechime continua de min 12 luni;
  • Sa fie cu contract de munca pentru perioada nedeterminata;
  • In cazul veniturilor din profesii liberale, venitul trebuie sa fie de 10.000 lei net (sau echivalentul in orice moneda), 36 luni vechime.

Documente necesare:

  • Contractul de munca in original si in copie pentru validare la banca;
  • Adeverinta de venit de la angajator, formular furnizat  sau instructiuni privind datele ce trebuie sa fie trecute de la banca;
  • Extras de cont bancar privind primirea salariului pe ultimele 6 luni incheiate;
  • In situatia veniturilor din profesii liberale: dovada inregistrare fiscala, declaratiile fiscale, dovada de la fisc ca nu sunt datorii, extras de cont bancar cu veniturile realizate pe ultimele 12 luni, autorizatia specifica domeniului de activitate.
  • Documentele de mai sus cu exceptia extraselor de cont bancar trebuie traduse in limba romana.
  • Documentele imobilului de achizitionat insotite de antecontract.

Conditiile de creditare:

  • Avans (contributie proprie) min. 25% sau alte banci 40% din valoarea tranzactiei;
  • Creditul poate fi obtinut in lei sau in euro;
  • Codebitor persoana rezidenta in Romania (recomandat cu varsta apropiata);
  • Pentru venituri de peste 7.500lei (sau echivalent in orice moneda) de natura salariala si o vechime continua de 36 luni se poate fara codebitori la una din banci;
  • Durata creditului maxim 30 ani, 65 ani varsata la termnarea creditului;
  • Imobilul este ipotecat in favoarea bancii;
  • Asigurarea imobilului : PAD + facultativa cesionate, in favoarea bancii pe toata durata creditului;
  • Asigurare de viata – optional.

In perioada pandemiei multe banci au suspendat creditarea pentru venituri din strainatate. Actualmente 4 banci sunt active pe acest tip de venit.

Recomand ca un astfel de proiect sa fie pregatit din timp si sa apelati la servicii de consultanta, sunt gratuite daca finalizati impreuna, avantajul fiind economie de timp, bani si eventuale frustrari😊

 


	


	





		

		
Publicat pe 
Credit Ipotecar din venituri din activitati independente – Conditii
	


	
	

		
403.657  Acesta este numarul de persoane fizice autorizate, intreprinderi individuale si intreprinderi familiale  (PFA/II/IF) care figurau la Registrul Comertului in Romania la data de 30.04.2021.  Activitatile independente sunt reglementate de legi specifice domeniului, iar pentru a functiona legal si  in functie de domeniul in care activeaza,  intreprinzatorii individuali au nevoie de  autorizatii, licente pentru a-si derula activitatea si a incasa venituri.  Este mai putin popularizat ca aceste venituri  sunt eligibile pentru accesarea  finantarii unei achizitii de locuinta prin credit ipotecar. 


Despre conditiile pentru a obtine  un credit ipotecar din venituri din activitati independente  si costuri aferente creditului  va scriu astazi.


Conditii  de eligibilitate pentru a obtine credit ipotecar din venituri din activitati independente


Va impartasesc, in randurile urmatoare, cele mai importante aspecte care ajuta la obtinerea eligibilitatii , respectiv  a finantarii prin credit ipotecar:


1.      Vechimea veniturilor din activitati independente


Vechimea veniturilor realizate in regim de PFA/II/IF trebuie sa fie de minim 12 luni (alte banci 24 luni) inainte de solicitarea creditului , decaratia unica si dovada platii taxelor si impozitelor.


2.    Documente de autorizare necesare pentru credit ipotecar pentru PFA/II/IF


Documentele de autorizare, declaratia de inregistrare fiscala, certificate fiscal ANAF cu zero datorii.


3.     Dovada venituri / cheltuieli


Registru jurnal de incasari si plati pe ultimele 6 luni (12 luni unele banci).


4.     Ponderea venitului eligibil pentru persoane fizice autorizate si intreprinzatori individuali


Venitul net realizat se pondereaza functie de banca intre 60-85%  – rezultand venitul net care se ia in considerare pentru calcularea ratei maxime conform gradului de indatorare. Gradul de indatorare reglementat de BNR este de 40% din venitul net realizat.


    

  • Exemplu : venit net realizat (dupa plata impozite) – 9.500 lei media lunara.
    • 

  • Aplicam procentul de ponderare al bancii 85% si rezulta venit net considerat 8.075lei
    • 

  • Rata maxima conform gradului de indatorare de 40% este 3.230 lei
    • 

  • Suma de 3.230 lei reprezinta rata maxima pentru toate tipurile de rate: carti credit/nevoi personale/eventuale popriri pe care le datorati la momentul analizei.
    • 



5.     Durata creditului


Durata creditului este raportata la varsta implinita in anul aplicarii pentru finantare si raportata la varsta maxima de pensionare de 65 ani.


    

  • Exemplu: 37 ani impliniti in 2021 – durata maxima posibila 28 ani
    • 



6.   Tipuri de dobanda pentru credite ipotecare PFA/II/IF


Dobanda pentru care se poate opta poate fi variabila sau dobanda fixa pe o perioada determinata. Dobanda este formata din indicele IRCC (https://financer.com/ro/wiki/ce-este-ircc/#ce) + marja fixa a bancii;


    

  • Exemplu: Dobanda variabila in iunie 2021 este de formata din IRCC (1,67%)+2,75% marja fixa = 4.42%
    • 

  • Exemplu: Dobanda fixa pentru 8 ani este de 4,84% apoi pentru restul duratei de credit dobanda variabila IRCC (la momentul respective)+2,80%(3,11% la alte banci) marja fixa a bancii.
    • 



7.     Avans minim necesar in functie de tipul de locuinta pentru care se obtine creditul


Avansul minim necesar (contributia proprie) este 15% pentru locuintele din oras ;  zone pana la 30 km de oras  20% iar la mai mult de 30km de oras 30%.


8.     Cheltuieli bancare in cazul unui credit ipotecar din venituri din activitati independente


Costurile cu banca vor fi pentru: analiza dosar/evaluare/asigurarea locuintei PAD+facultative cu cesiune in favoarea bancii/ inregistrare in registru ipoteci – ca suma poate fi intre 2200-2500 lei functie de tarifele bancilor.


9.     Cheltuieli notariale pentru credit ipotecar IFN/IFF/II


Costurile cu notarul pentru onorariu contract  de vanzare – cumparare/onorariu contract de ipoteca/intabulare – suma poate fi intre 5500 – 10500lei functie de valoarea tranzactiei.


Credite ipotecare pentru venituri din activitate liberale


In situatia in care veniturile realizate sunt din profesii liberale,  analiza situatiei particulare este necesara inainte de a aplica la o banca pentru ca este important codul CAEN sau regimul activitatii desfasurate pentru a fi acceptat.


Va recommend sa consultati un broker de credite pentru a va face o imagine completa asupra a tot ce presupune achizitia unei locuinte prin credit ipotecar mai ales ca nu implica costuri suplimentare. Consultantul va fi platit de banca unde se finalizeaza aplicatia.


Personal va raspund cu drag la intrebari  pe care le puteti adresa pe mailto:contact@elenatutunaru.com sau la telefon +40755362263.