Publicat pe

Simulare Ofertă Credit Ipotecar

Simulare Ofertă Credit Ipotecar

Astăzi vă voi prezenta situația familiei Bratu, un caz real, care a ales să cumpere un apartament cu 3 camere într-un cartier rezidențial și ar vrea să cunoască dacă își pot permite o valoarea a imobilului de 140.000 euro- 165.000 euro.

Ansamblurile rezidențiale la care se orientează au apartamentele cu spații generoase, suprafață utilă de 80 mp, decomandat, anul de construcție 2022-2023. Important pentru ei este și identificarea unui cartier rezidențial a căror apartamente să aibă clasa energetică A pentru oferte cu dobândă avantajoasă de la bănci.

Situația lor profesională le permite sa lucreze remote, sunt pasionați de mișcare, de sport la sala și în aer liber, doresc să aibă accces la mijloacele de transport și să aibă magazine alimentare și de strictă necesitate în apropiere.

 

Înainte de a explora cartierele și a programa vizionări, aceștia au hotărât să programăm o întâlnire pentru a afla ce implică procesul de cumpărare a unui apartament prin credit ipotecar, ce credit își permit, care sunt pașii și cum pot gestiona creditul cât mai eficient.

Primul pas este să determinăm valoarea maximă a creditului pe care îl pot obține și costurile implicate în achiziționarea unei locuințe prin credit ipotecar.

 

Primele informații solicitate privind eligibilitatea lor pentru obținerea unui credit ipotecar au fost:

Tip Informatii Aplicant principal Codebitor
Valoarea apartamentului estimată (dorita) 165.000 euro max
Sunteti la prima achizitie? DA DA
Tip de venituri realizate Salariu Salariu
Anul nașterii 1992 1995
Salariul net incasat 10.900 lei 6.100 lei
Banca la care se încasează salariul BCR Unicredit
Limita cărți de credit/overdraft/de cumparaturi Nu detin 5.000 lei
Credit nevoi personale (de consum) Nu am Nu am
Alte obligatii lunare (leasing, pensie alimentara NU NU
Vechime la actualul loc de munca (luni) 28 luni 7 luni
Vechime totala in munca (ani) 10 ani 7 ani
Puteți schimba încasarea veniturilor la alta banca? DA DA
Ați avut intarzieri in Biroul de Credite? NU NU
Ultimele studii absolvite Politehnica – masterat ASE – Contabilitate – licenta
Mai aveți proprietăți imobiliare? NU NU

 

Aceste informații vor fi folosite pentru evaluarea profilului de client și simularea ofertelor bancare.

Iată cum arată un tabel centralizator cu oferte optime în cazul profilului de client prezentat:

Banca ING ING BCR OTP
Valoare imobil (valoarea tranzactiei) lei                       825,000.00                     825,000.00                     825,000.00                  825,000.00
Suma Credit (lei)                       701,250.00                     701,250.00                     701,250.00                  701,250.00
Avans (15%)                       123,750.00                     123,750.00                     123,750.00                  123,750.00
Clasa energetica  A  sau diferit de A (emis dupa 16.02.2023)  Certificat energetic A Certificat energetic B Certificat energetic B Certificat energetic B
Durata 360 luni 360 luni 360 luni 360 luni
Dobanda fixa 5.59% -fixa 5 ani 5.79%- fixa 5ani 5.79%- fixa 5 ani 5.59%- fixa 3 ani
Rata lunara (lei) 4,225.00 4,314.00 4,292.00 4,021.00
Variabila (dupa terminarea duratei dobanzii fixe) IRCC +2.09% IRCC + 2.29% IRCC + 2.40% IRCC + 2.39%
DAE 8.03% 8.25% 8.36% 9.17%
Virare venit in banca finantatoare Da, este necesar Da, este necesar Da, este necesar Da, este necesar
Analiza dosar (lei) 900.00 900.00 500.00 400.00
Evaluare (lei) 690.00 690.00 470.00 500.00
Asigurare de viata Da, este inclusa in rata Da, este inclusa in rata Da, este inclusa in rata Nu, nu are asigurarea de viata
Ipoteca (lei) 88.00 88.00 88.00 88.00
Asigurare Imobil (PAD+Fac)(lei) 955.00 955.00 955.00 955.00
Comision Rambursare Anticipata 0% 0% 0% 0%
Comision administrare cont                                       –                                     –                                     –                                   –

 

 

Analizând ofertele observăm:

  • Certificatul energetic (eficiența energetică) a apartamentului este importantă și poate aduce o ofertă mai bună din partea băncii.
  • Asigurarea de viață este inclusă în rata lunara și este solicitată de majoritatea băncilor din piață.
  • Dobânda variabilă după încheierea perioadei de dobândă fixă este formată din IRCC la momentul respectiv + marja fixa a băncii. Analizând tabelul, observăm că pe profilul acesta de client și în această perioadă, marjele fixe sunt între09% în cazul unui certificat energetic A și 2,4% în cazul certificatelor energetice B.
  • Avansul este de 15% pentru că sunt la prima achiziție . Dacă ar fi avut alte proprietăți imobiliare achiziționate prin credit ipotecar era nevoie de un avans de 25% din valoarea tranzacț
  • Calculul gradului de îndatorare a fost făcut însumând valoarea netă a salariilor, respective 10.900 lei+6.100 lei = 17.000 lei. Aplicăm un grad de îndatorare de 45% pentru că sunt la prima achiziție, rezultă că rata maximă admisă este de 7.650 lei. Din ea vom scădea rata lunară aferentă cardului de credit (indiferent dacă este folosită suma sau nu), astfel limita cardului de credit 6.100 lei *3.5%= 213.50 lei. Deci rata maximă admisă este 7.436,50 lei.
  • Calculele au arătat că se respectă gradul de îndatorare. Se poate observa că rata după depășirea perioadei de dobândă fixă este între175 lei și 5.328 lei calculate la IRCC+marjă fixă.

Câteva concluzii și sfaturi:

  • Înainte de începerea vizionării verificați cu un intermediar de credite (broker de credite) profilul dvs. de client și care ar fi creditul maxim pe care îl puteți lua pe baza veniturilor realizate, a situației particulare: carduri de credit, eventuale leasing-uri sau alte rate.
  • Alt motiv ar fi natura veniturilor care determină moduri diferite de calcul, astfel:
  • Veniturile din activități independente: PFA, II, CIM și alte profesii liberale – sunt ponderate între 70-95%, depinde de bancă.
  • Veniturile din dividende, sunt ponderate între 40 – 60%, depinde de bancă și criteriile de evaluare. De asemenea, și vechimea firmei este importantă.
  • Veniturile din chirii, drepturi de autor sunt ponderate între 40-60%, depinde de bancă și dacă sunt singurele venituri sau cumulate cu alt tip de venituri.
  • Alte tipuri de venituri pot fi calculate pe medie cum sunt: comisioanele pentru performanță, diurnele, altele.
  • Locația imobilului este importantă, urban sau rural, infrastructura zonei poate determina banca să solicite mărirea contribuției proprii (a avansului).

 

Trebuie să știți că asistența unui intermediar de credite (broker de credite) este complet gratuită, cu rugămintea desigur, de a duce proiectul, respectiv obținerea creditului de la banca identificată în colaborare pentru a fi plătit de bancă.

 

Avantajele sunt multiple:

  • Economie de timp și stres.
  • Obțineți varianta optimă conform profilului dvs.
  • Informații utile și explicarea termenilor bancari.
  • Înțelegerea procesului și informații privind etapele aplicației în timp real.
  • Asistență post creditare pentru situații neprevăzute, de exemplu cum au fost în pandemie, eventuale refinanțări, opțiuni de plăti anticipate parțiale, altele.

Este important să consulți un specialist în domeniu pentru a obține sfaturi personalizate și pentru a înțelege pe deplin impactul deciziilor tale asupra finanțelor tale pe termen lung.

Vă învit să completați formularul de pe site și va voi contacta în cel mai scurt timp!

 

Publicat pe

Perspective privind creditarea persoanelor fizice in anul 2022

In luna octombrie 2021, a aparut pe site-ul https://www.bancherul.ro/  informatia asupra recomandarii venita din partea Comitetului National pentru Supravegherea Macroprudentiala (CNSM) pentru Banca Nationala a Romaniei, ca din toamna anului 2022 sa se incurajeze reducerea creditarii aferente populatiei si firmelor, si constituirea de catre banci a unor noi rezerve.

Recent BNR a comunicat o recomadare adresata bancilor comerciale ca masura de precautie sa se mareasca avansul la creditele ipotecare la 25% fata de 15% cat este acum, pentru creditele in lei, la 35% pentru creditele in euro si la 50% pentru creditele in orice alta moneda straina.

Justificarea masurii consta in protejarea pietei imobiliare, care acum se afla pe un trend crescator.

Altfel spus se cauta masuri de prevenire, adresate zonelor vulnerabile pe segmental creditelor ipotecare in care sa se tina cont si de experienta recenta din criza ce a afectat sectorul bancar si imobiliar in perioada 2007 – 2012.

Masura se adreseaza in mod expres  celor care achizitioneaza imobile care au alta destinatie decat aceea de a le fi resedinta permanenta (incepand de la a doua proprietate in nume propriu).

Statisticile publicate de-a lungul timpului, incepand din 2007, au relevat ca imprumuturile pentru achizitia de imobile cu avans scazut, au o rata de 4% credite neperformante fata de 1,4% la cele cu un avans mai mare.

Inflatia se va refelecta si ea la nivelul dobanzilor acordate de banci pentru creditele ipotecare.

Preturile imobilelor au trend ascendent afectate fiind de cresterea preturilor materialelor de constructii si a energiei. Ofertele de creditare avantajoase se vor orienta spre locuintele prietenoase cu mediul (de exemplu cu pompe de caldura in loc de centrale de apartament) si eficiente energetic.

Potrivit raportului asupra inflatiei din noiembrie 2021 publicat pe site-ul BNR se estimeaza la inchiderea Trimestrului IV 2021 o inflaie de 7,5% iar pentru Trimestrul I si II din 2022, o inflatie intre 7,4 – 8,6%.

Intr-un articol publicat in Wall-Street – autorul Adrian Ungureanu avandul ca intervievat pe Alexandru Radulescu, managing partner la SVN Romania I Credite& Finance Solution, face referire la evolutia dobanzilor pentru creditele ipotecare:

Anul de referinta Dobanda variabila credite ipotecare
2019 6.30%
2020 5.22%
2021 4.83%
2021 -Trim IV 3.68%

 

La ora actuala avem o medie de 2,6% a marjelor fixe acordate de banci la creditele ipotecare cu dobanda variabila fata de 3% la inceputul anului 2021.

In concluzie, conform previziunilor exprimate de specialistii bancari, pentru anul 2022 se prefigureaza o scadere a volumelor pe creditele ipotecare in avantajul produselor de economisire ca urmare a prudentei manifestate de populatie in situatia economica si sociala actuala ce se prefigureaza.

Va recommend sa consultati un broker de credite pentru a va face o imagine completa asupra a tot ce implica achizitia unei locuinte prin credit ipotecar mai ales ca nu implica costuri suplimentare. consultantul va fi platit de banca unde se finalizeaza aplicatia.

Publicat pe

Credit cu dobanda fixa sau variabila?

Inflatia este de 6.3% in septembrie conform site BNR, preturile la gaze si curent electric s-au majorat cu impact si asupra materialelor de constructii. In consecinta, sunt mai multe aspecte de luat in calcul in momentul cand hotaram sa achizitionam o locuinta: valoare, suprafata, durata credit, rata lunara suportabila, s.a. In bugetul personal tin cont de toti factorii si o decizie  importanta  este alegerea tipului de dobanda la creditul ipotecar : fixa sau variabila?

Dobanda fixa

In primul rand dobanda fixa este stabilita la inceputul creditului si ramane constanta pe o perioada de timp precizata, care poate varia functie de politica bancii de creditare. La momentul cand scriu acest articol sunt oferte in piata cu dobanzi fixe pentru: 5 ani, 7 ani, 8 ani, 10 ani sau toata durata creditului.

Care ar fi avantajul principal al dobanzii fixe? Predictibilitatea – aceasta este atu-ul dobanzii fixe. Nu impacteaza pe durata de timp a dobanzii fixe indicatorii de referinta: ROBOR/IRCC/EUROBOR dupa caz, indiferent daca scad sau cresc. Creditele cu dobanda fixa pot avea atasate clauze suplimentare care reglementeaza modul de calcul al dobanzii dupa terminarea perioadei de aplicare a dobanzii fixe, precum si alte prevederi cum ar fi comisionul pentru plata anticipata, partiala sau totala (plafonat la 1% din suma rambursata).

Clientii care se pliaza pe acest tip de credit cu dobanda fixa sunt cei a caror venit nu are perspective de crestere pe termen mediu si lung, au costuri cu dependentii (copii, persoane aflate in ingrijire, eventuale afectiuni medicale cu tratament costisitor) sau investesc in formarea profesionala. In concluzie: vor o predictibilitate a bugetului personal.

Dobanda variabila

Indicatorii pentru calculul dobanzii sunt ROBOR/IRCC/EUROBOR plus marja fixa a bancilor. La data la care scriu acest articol dobanzile in lei se calculeaza pe baza IRCC +marja fixa a bancii. IRCC – sau indicele de referinta pentru creditele consumatorilor – reprezinta media aritmetica a ratelor de dobanda zilnice atribuite tranzactiilor interbancare din trimestrul anterior (https://financer.com/ro/wiki/ce-este-ircc/#IRCC___Indicele_de_referin_pentru_calcularea_creditelor).

Pentru trimestrul IV  2021 avem IRCC = 1,08% la care se adauga marja fixa a bancilor de 2,2-3,16%, functie de scoringul aplicantului. Cand IRCC scade dobanzile scad, iar cand IRCC creste ratele cresc in consecinta. La lansarea oficiala a IRCC -ului valoarea acestuia a fost 2,36%, a fost  la un maxim de 2,63% iar pentru trim I 2021 se estimeaza a fi 1,17%.

Principalul dezavantaj la dobanda variabila este lipsa de predictibilitate pe termen mediu si lung. O predictibilitate trimestriala exista. Profilul clientilor care pot face fata unei dobanzi variabile sunt cei cu mai multe surse de venit, grad de indatorare de 30% sau mai mic, perspectiva cresterii in timp a venitului. Mentionez ca in situatia platilor  anticipate partiale sau totale comisionul de rambursare este zero la acest tip de dobanda.

Recommend sa consultati un broker de credite, pentru a va alege solutia potrivita situatiei particulare in care sunteti. Consultanta este gratuita.

Personal va raspund  la intrebari  pe adresa  mailto:contact@elenatutunaru.com sau la telefon +40755362263

 

Publicat pe

Antreprenor, vreau credit ipotecar!

Obtii venituri din dividende la propria societate comerciala si vrei sa-ti cumperi o locuinta proprietate personala? Articolul acesta este pentru tine!

In Bucuresti sunt 170.444 de firme active conform portalului Termene.ro. In 2021 s-au inregistrat cu 10% mai multe solicitari de la antreprenori pentru credit ipotecar achizitie locuinta personala in baza veniturilor din dividendele obtinute la firmele in care sunt actionari si/sau administratori, fata de anul 2019. Sa analizam impreuna conditiile in care putem obtine credit ipotecar in nume personal pe baza acestor venituri:

  1. Conditii de eligibilitate pentru firma

Societatea comerciala trebuie sa aiba minim doi ani (24 luni incheiate) de activitate si doua bilanturi depuse, sa fi realizat profit si in consecinta distribuirea dividentelor aferente fiecarui an.

Actionarul  detine cel putin 51% din partile sociale ale companiei -ponderarea veniturilor  se va face cu 60% aplicata venitului net (dividendele nete incasate).

Actionarul detine cel putin 20% din partile sociale ale companiei – ponderea va fi de 40% aplicata venitului net realizat (dividendele nete incasate).

Este important ca societatea sa inregistreze un trend ascendent al cifrei de afaceri de la un an la altul, fara intarzieri la plata taxelor catre stat.

Verificarea informatiilor privind situatiile financiare se va face si prin confruntarea cu RECOM/ Ministerul Finantelor.

  1. Modul de calcul 

Venit net lunar eligibil = (valoarea dividendelor nete/12) x 60% (respectiv 40%).

De exemplu: dividende nete incasate 84.000 lei; actionar 51%.

Venitul net eligibil = (84.000/12) x 60% = 4200 lei

Gradul de indatorare admis este de 40%, adica numai 40% din 4200 lei poate fi rata insumata la toate produsele financiare detinute (rata credit de consum+rate carduri de credit+rata credit ipotecar anterior+eventuale popriri).

La 4200 lei venit eligibil, dupa aplicarea 40% grad de indatorare rata maxim admisa este de 1599 lei pentru un credit ipotecar. Rezulta ca suma maxima ce poate fi luata imprumut (credit) este de 56.000 euro cu o rata lunara de 1598 lei pentru 25 ani, DAE 4,81%, dobanda 4.53%. In conditiile in care nu mai sunt alte obligatii financiare (rate lunare).

  1. Documentele solicitate 

Act constitutiv/certificat constatator/ hotararile AGA de repartizare a dividendelor / bilantul anului precedent cu balanta aferenta + contul de profit si pierderi/ dovada plata impozit pe profit/declaratia privind impozitul pe profit/ dovada platii impozitului pe dividende/ extrasul de cont cu incasarea dividendelor.

Mentiune: dupa pandemie au mai ramas doar 3 (trei) banci in piata care acorda credit pe baza venitului din dividende si care mai au unele particularitati in solicitari.

Recomand sa solicitati ajutorul  unui broker de credite, pentru a va alege solutia potrivita situatiei particulare in care sunteti. Consultanta este gratuita!

 

 

 

Publicat pe

Ce trebuie sa stii despre creditul ipotecar

Iti doresti sa ai propria locuinta? Iata cateva aprecieri de la specialisti privind piata imobiliara astazi :

  • pretul apartamentelor vechi s-a diminuat in criza covid cu 0,3%;
  • apartamentele noi au cunoscut o contractie de 5,8% pe metrul patrat util.
                          • sursa: Mediafax  11. 04.2020

In conditiile in care planifici achizitionarea unei locuinte, principalele informatii pe care trebuie sa le cunosti sunt:

  • eligibilitatea personala in cazul creditului ipotecar presupune:
    • scor FICO peste 580 ( acest scor reflecta istoricul de consum al produselor financiare bancare si reiese din consultarea Biroului de Credit);
    • grad de indatorare de 40% – ceea ce inseamna ca ratele maxime admise (carduri de credit, owerdraft, credite nevoi personale ) nu pot depasi suma rezultata din aplicarea procentului de 40% pe valoarea salariului net;
    • avans – contributia proprie la achizitionarea locuintei – 15% din valoarea pretului de achizitie;
    • zero incidente inregistrate in Centrala Riscurilor Bancare;
    • contractul de munca sa fie pe perioada nedeterminata iar anexele de marire salariu sa nu depaseasca procentul de 15-20% fata de salariul anterior si sa fie justificat (maririle mai mari de salariu de acest procent sunt suspecte de manipulare in favoarea creditarii).
  • eligibilitatea garantiei (locuintei achizitionate) :
    • sa respecte legea locuintei 114/1996;
    • sa nu fie inregistrata in clasa de risc seismic
    • sa fie racordata la utilitati (apa, energie electrica);
    • sa nu aiba alte sarcini pe ea (alte ipoteci).
  • costurile de achizitie (fara comisionul agentului imobiliar):
    • costurile cu banca (analiza dosar, evaluare locuinta, asigurarea facultativa si obligatorie , inscrierea in registrul AERGM); (La o locuinta de 80.000euro – total cca 2.000lei)
    • costurile notariale ( onorariu contract vanzare cumparare, onorariu contract de credit, ANCPI-OCPI) -(La o locuinta de 80.000euro – Total cca 6.400 lei).
  • dobanzile practicate de banci in acest moment sunt:
    • DAE 5.20% – 5.80%;
    • Dobanda 4.59% – 5.27%;
    • IRCC – 2.26%.

Studiu de caz pentru:

  • venit salarial eligibil net: 5000 lei/luna;
  • 40% grad de indatorare – rezulta 2000 lei rata maxim admisa;
  • valoarea achizitie 80.000 euro aprox. 386.760 lei;
  • valoare credit solicitat: 328.746 lei (85% din valoarea de achizitie);
  • durata creditului: 30 ani (360luni);
  • rata lunara 1.881,05 lei/luna;
  • DAE 5.74%
  • Dobanda 5.57%.