Antreprenor, vreau credit ipotecar!

Obtii venituri din dividende la propria societate comerciala si vrei sa-ti cumperi o locuinta proprietate personala? Articolul acesta este pentru tine!

In Bucuresti sunt 170.444 de firme active conform portalului Termene.ro. In 2021 s-au inregistrat cu 10% mai multe solicitari de la antreprenori pentru credit ipotecar achizitie locuinta personala in baza veniturilor din dividendele obtinute la firmele in care sunt actionari si/sau administratori, fata de anul 2019. Sa analizam impreuna conditiile in care putem obtine credit ipotecar in nume personal pe baza acestor venituri:

  1. Conditii de eligibilitate pentru firma

Societatea comerciala trebuie sa aiba minim doi ani (24 luni incheiate) de activitate si doua bilanturi depuse, sa fi realizat profit si in consecinta distribuirea dividentelor aferente fiecarui an.

Actionarul  detine cel putin 51% din partile sociale ale companiei -ponderarea veniturilor  se va face cu 60% aplicata venitului net (dividendele nete incasate).

Actionarul detine cel putin 20% din partile sociale ale companiei – ponderea va fi de 40% aplicata venitului net realizat (dividendele nete incasate).

Este important ca societatea sa inregistreze un trend ascendent al cifrei de afaceri de la un an la altul, fara intarzieri la plata taxelor catre stat.

Verificarea informatiilor privind situatiile financiare se va face si prin confruntarea cu RECOM/ Ministerul Finantelor.

  1. Modul de calcul 

Venit net lunar eligibil = (valoarea dividendelor nete/12) x 60% (respectiv 40%).

De exemplu: dividende nete incasate 84.000 lei; actionar 51%.

Venitul net eligibil = (84.000/12) x 60% = 4200 lei

Gradul de indatorare admis este de 40%, adica numai 40% din 4200 lei poate fi rata insumata la toate produsele financiare detinute (rata credit de consum+rate carduri de credit+rata credit ipotecar anterior+eventuale popriri).

La 4200 lei venit eligibil, dupa aplicarea 40% grad de indatorare rata maxim admisa este de 1599 lei pentru un credit ipotecar. Rezulta ca suma maxima ce poate fi luata imprumut (credit) este de 56.000 euro cu o rata lunara de 1598 lei pentru 25 ani, DAE 4,81%, dobanda 4.53%. In conditiile in care nu mai sunt alte obligatii financiare (rate lunare).

  1. Documentele solicitate 

Act constitutiv/certificat constatator/ hotararile AGA de repartizare a dividendelor / bilantul anului precedent cu balanta aferenta + contul de profit si pierderi/ dovada plata impozit pe profit/declaratia privind impozitul pe profit/ dovada platii impozitului pe dividende/ extrasul de cont cu incasarea dividendelor.

Mentiune: dupa pandemie au mai ramas doar 3 (trei) banci in piata care acorda credit pe baza venitului din dividende si care mai au unele particularitati in solicitari.

Recomand sa solicitati ajutorul  unui broker de credite, pentru a va alege solutia potrivita situatiei particulare in care sunteti. Consultanta este gratuita!

 

 

 

Ce trebuie sa stii despre creditul ipotecar

Iti doresti sa ai propria locuinta? Iata cateva aprecieri de la specialisti privind piata imobiliara astazi :

  • pretul apartamentelor vechi s-a diminuat in criza covid cu 0,3%;
  • apartamentele noi au cunoscut o contractie de 5,8% pe metrul patrat util.
                          • sursa: Mediafax  11. 04.2020

In conditiile in care planifici achizitionarea unei locuinte, principalele informatii pe care trebuie sa le cunosti sunt:

  • eligibilitatea personala in cazul creditului ipotecar presupune:
    • scor FICO peste 580 ( acest scor reflecta istoricul de consum al produselor financiare bancare si reiese din consultarea Biroului de Credit);
    • grad de indatorare de 40% – ceea ce inseamna ca ratele maxime admise (carduri de credit, owerdraft, credite nevoi personale ) nu pot depasi suma rezultata din aplicarea procentului de 40% pe valoarea salariului net;
    • avans – contributia proprie la achizitionarea locuintei – 15% din valoarea pretului de achizitie;
    • zero incidente inregistrate in Centrala Riscurilor Bancare;
    • contractul de munca sa fie pe perioada nedeterminata iar anexele de marire salariu sa nu depaseasca procentul de 15-20% fata de salariul anterior si sa fie justificat (maririle mai mari de salariu de acest procent sunt suspecte de manipulare in favoarea creditarii).
  • eligibilitatea garantiei (locuintei achizitionate) :
    • sa respecte legea locuintei 114/1996;
    • sa nu fie inregistrata in clasa de risc seismic
    • sa fie racordata la utilitati (apa, energie electrica);
    • sa nu aiba alte sarcini pe ea (alte ipoteci).
  • costurile de achizitie (fara comisionul agentului imobiliar):
    • costurile cu banca (analiza dosar, evaluare locuinta, asigurarea facultativa si obligatorie , inscrierea in registrul AERGM); (La o locuinta de 80.000euro – total cca 2.000lei)
    • costurile notariale ( onorariu contract vanzare cumparare, onorariu contract de credit, ANCPI-OCPI) -(La o locuinta de 80.000euro – Total cca 6.400 lei).
  • dobanzile practicate de banci in acest moment sunt:
    • DAE 5.20% – 5.80%;
    • Dobanda 4.59% – 5.27%;
    • IRCC – 2.26%.

Studiu de caz pentru:

  • venit salarial eligibil net: 5000 lei/luna;
  • 40% grad de indatorare – rezulta 2000 lei rata maxim admisa;
  • valoarea achizitie 80.000 euro aprox. 386.760 lei;
  • valoare credit solicitat: 328.746 lei (85% din valoarea de achizitie);
  • durata creditului: 30 ani (360luni);
  • rata lunara 1.881,05 lei/luna;
  • DAE 5.74%
  • Dobanda 5.57%.