Astăzi vă voi prezenta situația familiei Bratu, un caz real, care a ales să cumpere un apartament cu 3 camere într-un cartier rezidențial și ar vrea să cunoască dacă își pot permite o valoarea a imobilului de 140.000 euro- 165.000 euro.
Ansamblurile rezidențiale la care se orientează au apartamentele cu spații generoase, suprafață utilă de 80 mp, decomandat, anul de construcție 2022-2023. Important pentru ei este și identificarea unui cartier rezidențial a căror apartamente să aibă clasa energetică A pentru oferte cu dobândă avantajoasă de la bănci.
Situația lor profesională le permite sa lucreze remote, sunt pasionați de mișcare, de sport la sala și în aer liber, doresc să aibă accces la mijloacele de transport și să aibă magazine alimentare și de strictă necesitate în apropiere.
Înainte de a explora cartierele și a programa vizionări, aceștia au hotărât să programăm o întâlnire pentru a afla ce implică procesul de cumpărare a unui apartament prin credit ipotecar, ce credit își permit, care sunt pașii și cum pot gestiona creditul cât mai eficient.
Primul pas este să determinăm valoarea maximă a creditului pe care îl pot obține și costurile implicate în achiziționarea unei locuințe prin credit ipotecar.
Primele informații solicitate privind eligibilitatea lor pentru obținerea unui credit ipotecar au fost:
| Tip Informatii | Aplicant principal | Codebitor |
| Valoarea apartamentului estimată (dorita) | 165.000 euro max | |
| Sunteti la prima achizitie? | DA | DA |
| Tip de venituri realizate | Salariu | Salariu |
| Anul nașterii | 1992 | 1995 |
| Salariul net incasat | 10.900 lei | 6.100 lei |
| Banca la care se încasează salariul | BCR | Unicredit |
| Limita cărți de credit/overdraft/de cumparaturi | Nu detin | 5.000 lei |
| Credit nevoi personale (de consum) | Nu am | Nu am |
| Alte obligatii lunare (leasing, pensie alimentara | NU | NU |
| Vechime la actualul loc de munca (luni) | 28 luni | 7 luni |
| Vechime totala in munca (ani) | 10 ani | 7 ani |
| Puteți schimba încasarea veniturilor la alta banca? | DA | DA |
| Ați avut intarzieri in Biroul de Credite? | NU | NU |
| Ultimele studii absolvite | Politehnica – masterat | ASE – Contabilitate – licenta |
| Mai aveți proprietăți imobiliare? | NU | NU |
Aceste informații vor fi folosite pentru evaluarea profilului de client și simularea ofertelor bancare.
Iată cum arată un tabel centralizator cu oferte optime în cazul profilului de client prezentat:
| Banca | ING | ING | BCR | OTP |
| Valoare imobil (valoarea tranzactiei) lei | 825,000.00 | 825,000.00 | 825,000.00 | 825,000.00 |
| Suma Credit (lei) | 701,250.00 | 701,250.00 | 701,250.00 | 701,250.00 |
| Avans (15%) | 123,750.00 | 123,750.00 | 123,750.00 | 123,750.00 |
| Clasa energetica A sau diferit de A (emis dupa 16.02.2023) | Certificat energetic A | Certificat energetic B | Certificat energetic B | Certificat energetic B |
| Durata | 360 luni | 360 luni | 360 luni | 360 luni |
| Dobanda fixa | 5.59% -fixa 5 ani | 5.79%- fixa 5ani | 5.79%- fixa 5 ani | 5.59%- fixa 3 ani |
| Rata lunara (lei) | 4,225.00 | 4,314.00 | 4,292.00 | 4,021.00 |
| Variabila (dupa terminarea duratei dobanzii fixe) | IRCC +2.09% | IRCC + 2.29% | IRCC + 2.40% | IRCC + 2.39% |
| DAE | 8.03% | 8.25% | 8.36% | 9.17% |
| Virare venit in banca finantatoare | Da, este necesar | Da, este necesar | Da, este necesar | Da, este necesar |
| Analiza dosar (lei) | 900.00 | 900.00 | 500.00 | 400.00 |
| Evaluare (lei) | 690.00 | 690.00 | 470.00 | 500.00 |
| Asigurare de viata | Da, este inclusa in rata | Da, este inclusa in rata | Da, este inclusa in rata | Nu, nu are asigurarea de viata |
| Ipoteca (lei) | 88.00 | 88.00 | 88.00 | 88.00 |
| Asigurare Imobil (PAD+Fac)(lei) | 955.00 | 955.00 | 955.00 | 955.00 |
| Comision Rambursare Anticipata | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Comision administrare cont | – | – | – | – |
Analizând ofertele observăm:
- Certificatul energetic (eficiența energetică) a apartamentului este importantă și poate aduce o ofertă mai bună din partea băncii.
- Asigurarea de viață este inclusă în rata lunara și este solicitată de majoritatea băncilor din piață.
- Dobânda variabilă după încheierea perioadei de dobândă fixă este formată din IRCC la momentul respectiv + marja fixa a băncii. Analizând tabelul, observăm că pe profilul acesta de client și în această perioadă, marjele fixe sunt între09% în cazul unui certificat energetic A și 2,4% în cazul certificatelor energetice B.
- Avansul este de 15% pentru că sunt la prima achiziție . Dacă ar fi avut alte proprietăți imobiliare achiziționate prin credit ipotecar era nevoie de un avans de 25% din valoarea tranzacț
- Calculul gradului de îndatorare a fost făcut însumând valoarea netă a salariilor, respective 10.900 lei+6.100 lei = 17.000 lei. Aplicăm un grad de îndatorare de 45% pentru că sunt la prima achiziție, rezultă că rata maximă admisă este de 7.650 lei. Din ea vom scădea rata lunară aferentă cardului de credit (indiferent dacă este folosită suma sau nu), astfel limita cardului de credit 6.100 lei *3.5%= 213.50 lei. Deci rata maximă admisă este 7.436,50 lei.
- Calculele au arătat că se respectă gradul de îndatorare. Se poate observa că rata după depășirea perioadei de dobândă fixă este între175 lei și 5.328 lei calculate la IRCC+marjă fixă.
Câteva concluzii și sfaturi:
- Înainte de începerea vizionării verificați cu un intermediar de credite (broker de credite) profilul dvs. de client și care ar fi creditul maxim pe care îl puteți lua pe baza veniturilor realizate, a situației particulare: carduri de credit, eventuale leasing-uri sau alte rate.
- Alt motiv ar fi natura veniturilor care determină moduri diferite de calcul, astfel:
- Veniturile din activități independente: PFA, II, CIM și alte profesii liberale – sunt ponderate între 70-95%, depinde de bancă.
- Veniturile din dividende, sunt ponderate între 40 – 60%, depinde de bancă și criteriile de evaluare. De asemenea, și vechimea firmei este importantă.
- Veniturile din chirii, drepturi de autor sunt ponderate între 40-60%, depinde de bancă și dacă sunt singurele venituri sau cumulate cu alt tip de venituri.
- Alte tipuri de venituri pot fi calculate pe medie cum sunt: comisioanele pentru performanță, diurnele, altele.
- Locația imobilului este importantă, urban sau rural, infrastructura zonei poate determina banca să solicite mărirea contribuției proprii (a avansului).
Trebuie să știți că asistența unui intermediar de credite (broker de credite) este complet gratuită, cu rugămintea desigur, de a duce proiectul, respectiv obținerea creditului de la banca identificată în colaborare pentru a fi plătit de bancă.
Avantajele sunt multiple:
- Economie de timp și stres.
- Obțineți varianta optimă conform profilului dvs.
- Informații utile și explicarea termenilor bancari.
- Înțelegerea procesului și informații privind etapele aplicației în timp real.
- Asistență post creditare pentru situații neprevăzute, de exemplu cum au fost în pandemie, eventuale refinanțări, opțiuni de plăti anticipate parțiale, altele.
Este important să consulți un specialist în domeniu pentru a obține sfaturi personalizate și pentru a înțelege pe deplin impactul deciziilor tale asupra finanțelor tale pe termen lung.
Vă învit să completați formularul de pe site și va voi contacta în cel mai scurt timp!
