Publicat pe

Simulare Ofertă Credit Ipotecar

Simulare Ofertă Credit Ipotecar

Astăzi vă voi prezenta situația familiei Bratu, un caz real, care a ales să cumpere un apartament cu 3 camere într-un cartier rezidențial și ar vrea să cunoască dacă își pot permite o valoarea a imobilului de 140.000 euro- 165.000 euro.

Ansamblurile rezidențiale la care se orientează au apartamentele cu spații generoase, suprafață utilă de 80 mp, decomandat, anul de construcție 2022-2023. Important pentru ei este și identificarea unui cartier rezidențial a căror apartamente să aibă clasa energetică A pentru oferte cu dobândă avantajoasă de la bănci.

Situația lor profesională le permite sa lucreze remote, sunt pasionați de mișcare, de sport la sala și în aer liber, doresc să aibă accces la mijloacele de transport și să aibă magazine alimentare și de strictă necesitate în apropiere.

 

Înainte de a explora cartierele și a programa vizionări, aceștia au hotărât să programăm o întâlnire pentru a afla ce implică procesul de cumpărare a unui apartament prin credit ipotecar, ce credit își permit, care sunt pașii și cum pot gestiona creditul cât mai eficient.

Primul pas este să determinăm valoarea maximă a creditului pe care îl pot obține și costurile implicate în achiziționarea unei locuințe prin credit ipotecar.

 

Primele informații solicitate privind eligibilitatea lor pentru obținerea unui credit ipotecar au fost:

Tip Informatii Aplicant principal Codebitor
Valoarea apartamentului estimată (dorita) 165.000 euro max
Sunteti la prima achizitie? DA DA
Tip de venituri realizate Salariu Salariu
Anul nașterii 1992 1995
Salariul net incasat 10.900 lei 6.100 lei
Banca la care se încasează salariul BCR Unicredit
Limita cărți de credit/overdraft/de cumparaturi Nu detin 5.000 lei
Credit nevoi personale (de consum) Nu am Nu am
Alte obligatii lunare (leasing, pensie alimentara NU NU
Vechime la actualul loc de munca (luni) 28 luni 7 luni
Vechime totala in munca (ani) 10 ani 7 ani
Puteți schimba încasarea veniturilor la alta banca? DA DA
Ați avut intarzieri in Biroul de Credite? NU NU
Ultimele studii absolvite Politehnica – masterat ASE – Contabilitate – licenta
Mai aveți proprietăți imobiliare? NU NU

 

Aceste informații vor fi folosite pentru evaluarea profilului de client și simularea ofertelor bancare.

Iată cum arată un tabel centralizator cu oferte optime în cazul profilului de client prezentat:

Banca ING ING BCR OTP
Valoare imobil (valoarea tranzactiei) lei                       825,000.00                     825,000.00                     825,000.00                  825,000.00
Suma Credit (lei)                       701,250.00                     701,250.00                     701,250.00                  701,250.00
Avans (15%)                       123,750.00                     123,750.00                     123,750.00                  123,750.00
Clasa energetica  A  sau diferit de A (emis dupa 16.02.2023)  Certificat energetic A Certificat energetic B Certificat energetic B Certificat energetic B
Durata 360 luni 360 luni 360 luni 360 luni
Dobanda fixa 5.59% -fixa 5 ani 5.79%- fixa 5ani 5.79%- fixa 5 ani 5.59%- fixa 3 ani
Rata lunara (lei) 4,225.00 4,314.00 4,292.00 4,021.00
Variabila (dupa terminarea duratei dobanzii fixe) IRCC +2.09% IRCC + 2.29% IRCC + 2.40% IRCC + 2.39%
DAE 8.03% 8.25% 8.36% 9.17%
Virare venit in banca finantatoare Da, este necesar Da, este necesar Da, este necesar Da, este necesar
Analiza dosar (lei) 900.00 900.00 500.00 400.00
Evaluare (lei) 690.00 690.00 470.00 500.00
Asigurare de viata Da, este inclusa in rata Da, este inclusa in rata Da, este inclusa in rata Nu, nu are asigurarea de viata
Ipoteca (lei) 88.00 88.00 88.00 88.00
Asigurare Imobil (PAD+Fac)(lei) 955.00 955.00 955.00 955.00
Comision Rambursare Anticipata 0% 0% 0% 0%
Comision administrare cont                                       –                                     –                                     –                                   –

 

 

Analizând ofertele observăm:

  • Certificatul energetic (eficiența energetică) a apartamentului este importantă și poate aduce o ofertă mai bună din partea băncii.
  • Asigurarea de viață este inclusă în rata lunara și este solicitată de majoritatea băncilor din piață.
  • Dobânda variabilă după încheierea perioadei de dobândă fixă este formată din IRCC la momentul respectiv + marja fixa a băncii. Analizând tabelul, observăm că pe profilul acesta de client și în această perioadă, marjele fixe sunt între09% în cazul unui certificat energetic A și 2,4% în cazul certificatelor energetice B.
  • Avansul este de 15% pentru că sunt la prima achiziție . Dacă ar fi avut alte proprietăți imobiliare achiziționate prin credit ipotecar era nevoie de un avans de 25% din valoarea tranzacț
  • Calculul gradului de îndatorare a fost făcut însumând valoarea netă a salariilor, respective 10.900 lei+6.100 lei = 17.000 lei. Aplicăm un grad de îndatorare de 45% pentru că sunt la prima achiziție, rezultă că rata maximă admisă este de 7.650 lei. Din ea vom scădea rata lunară aferentă cardului de credit (indiferent dacă este folosită suma sau nu), astfel limita cardului de credit 6.100 lei *3.5%= 213.50 lei. Deci rata maximă admisă este 7.436,50 lei.
  • Calculele au arătat că se respectă gradul de îndatorare. Se poate observa că rata după depășirea perioadei de dobândă fixă este între175 lei și 5.328 lei calculate la IRCC+marjă fixă.

Câteva concluzii și sfaturi:

  • Înainte de începerea vizionării verificați cu un intermediar de credite (broker de credite) profilul dvs. de client și care ar fi creditul maxim pe care îl puteți lua pe baza veniturilor realizate, a situației particulare: carduri de credit, eventuale leasing-uri sau alte rate.
  • Alt motiv ar fi natura veniturilor care determină moduri diferite de calcul, astfel:
  • Veniturile din activități independente: PFA, II, CIM și alte profesii liberale – sunt ponderate între 70-95%, depinde de bancă.
  • Veniturile din dividende, sunt ponderate între 40 – 60%, depinde de bancă și criteriile de evaluare. De asemenea, și vechimea firmei este importantă.
  • Veniturile din chirii, drepturi de autor sunt ponderate între 40-60%, depinde de bancă și dacă sunt singurele venituri sau cumulate cu alt tip de venituri.
  • Alte tipuri de venituri pot fi calculate pe medie cum sunt: comisioanele pentru performanță, diurnele, altele.
  • Locația imobilului este importantă, urban sau rural, infrastructura zonei poate determina banca să solicite mărirea contribuției proprii (a avansului).

 

Trebuie să știți că asistența unui intermediar de credite (broker de credite) este complet gratuită, cu rugămintea desigur, de a duce proiectul, respectiv obținerea creditului de la banca identificată în colaborare pentru a fi plătit de bancă.

 

Avantajele sunt multiple:

  • Economie de timp și stres.
  • Obțineți varianta optimă conform profilului dvs.
  • Informații utile și explicarea termenilor bancari.
  • Înțelegerea procesului și informații privind etapele aplicației în timp real.
  • Asistență post creditare pentru situații neprevăzute, de exemplu cum au fost în pandemie, eventuale refinanțări, opțiuni de plăti anticipate parțiale, altele.

Este important să consulți un specialist în domeniu pentru a obține sfaturi personalizate și pentru a înțelege pe deplin impactul deciziilor tale asupra finanțelor tale pe termen lung.

Vă învit să completați formularul de pe site și va voi contacta în cel mai scurt timp!

 

Publicat pe

Refinantare Credit ipotecar

Am primit mai multe solicitari sa detaliez care sunt pasii pentru a refinanta un credit ipotecar si costurile aferente. Inteleg ca aceste solicitari vin in contextul in care previziunile optimiste de scadere a IRCC si ROBOR in timestri IV a anului curent, nu s-au intamplat. IRCC este 5,98% mai mare fata de cel din trimestrul III care a fost 5,94%. Climatul economic nu mai sustine speranta si cumva s-a ajuns la concluzia ca o masura trebuie luata de fiecare pentru optimizare buget personal.

Ce presupune un astfel de proiect?

Mai intai sa conturam o ordine a actiunilor:

  1. Prima data cerem o oferta de la banca finantatoare pentru dobanda fixa si apoi variabila – este prima optiune! Daca banca are obiectiv de retentie portofoliu si ai fost un bun platnic vei obtine o oferta
  2. Solicit unui broker oferta de refinantare pe care le compar cu oferta primita si apoi decid daca raman cu banca initiala sau ma refinantez la alta banca
  3. In situatia in care ma refinantez la alta banca solicit un acord de refinantare pentru 60 de zile pentru banca la care vreau sa-mi refinantez creditul
  4. Aplic la banca cu oferta care mi se potriveste cu urmatoarele documente :
    • Documentele legate de creditul de refinantat:
      • Contractul de credit
      • Scadentarul actualizat
      • Acordul de refinantare (poate fi solicitat si dupa aprobarea financiara)
    • Documentele imobilului:
      • Contractul de vanzare cumparare
      • Intabularea
      • Releveul
      • Planul de amplasare
      • Extrs de carte funciara de informare in 30 zile de valabilitate
  1. Durata unei refinantari este intre 4 -6 saptamani si cuprinde urmatoarele etape:
    • Aplicare: cerere refinantare, depunere documente, semnare acorduri
    • Aprobarea financiara
    • Evaluarea imobilului
    • Validarea raportului de evaluare
    • Act aditional la asigurarile PAD + facultativa cu cesiune in favoarea bancii care refinanteaza
    • Schimbare de ipoteca – prin trecerea prin ipoteca de rang subsecvent
    • Semnarea contractului de credit si de ipoteca la notar
    • Confirmarea notarului privind schimbarea ipotecii si plata catre banca initiala.
  2. Costurile difera de la banca , la banca:
    • Unele au o promotie in aceasta perioada si nu se plateste analiza dosar si evaluarea dar se plateste schimbarea de ipoteca
    • Taxele notariale pot fi intre 1600 – 3000 lei depinde de valoarea refinantarii
    • Costuri cu banca: analiza dosar, evaluare, ipoteca – 650 – 1900 lei
    • Commission ordin de plata conditionat max 400 lei
    • Uneori plata acord de refinantare de la banca initiala – cca 550 lei

Desigur nimeni nu poate prevesti ce evolutie vor avea indicatorii IRCC sau ROBOR, predictiile pe anul in curs nu s-au adeverit.  Este bine sa te mentii informat, sa iti evaluezi bugetul personal tinand cont de tot ce aduce anul 2024. Un broker de credite ajuta sa ai opriuni, variante si informatii astfel incat sa iei cea mai buna decizie.

 

Publicat pe

Dobanzi pentru creditele ipotecare in mai 2023

Am organizat ofertele cele mai atractive in luna mai in 2 grupe dupa cum urmeaza:

  1. Cu virare venituri in contul bancii finantatoare:
    1. 6,90% fixa 5 ani apoi IRCC+2,10% marja fixa a bancii
    2. 7,50% fixa 5 ani apoi IRCC+3,15% marja fixa a bancii
    3. 8,28% fixa 5 ani apoi IRCC+2,85%marja fixa a bancii
  1. Fara virare venituri in contul bancii finantatoare:
    1. 7,50% fixa 5 ani apoi IRCC+2,30% marja fixa a bancii
    2. 7,90% fixa 5 ani apoi IRCC+3,35% marja fixa a bancii
    3. 9,28% fixa5 ani apoi IRCC +3,85% marja fixa a bancii

Indicele IRCC la acest trimestru este 5,98%, cu perspective ca pentru trimestrul urmator sa aiba o usoara scadere , estimat 5,93%.

Desigur pentru a ajunge sa beneficiezi de aceste oferte sunt cateva conditii de baza ce trebuiest indeplinite:

– fara intarzieri (restante) inregistrate in Biroul de Credite in ultimii 4 ani calendaristici

– fara inscrisuri in Centrala Riscurilor de Creditare (CRC)

– venituri cu o continuitate de 12 luni – iar vechimea la actualul loc de munca de minim 3 luni.

Recomand sa consultati, pentru o buna informare, un broker de credite/ intermediar credite bancare care cunoaste procedurile de creditare actuale si poate sa va orienteze catre varianta care vi se potriveste.

 

Publicat pe

Refinantare credit ipotecar

Creditele ipotecare care au fost luate cu dobanzi variabile au avut cresteri de rate pe tot parcursul anului trecut. O intrebare fireasca este aceasta: sa refinanteaz ? Sau sa mai astept?

In primul rand trebuie sa impartim in doua categorii creditele ipotecare:

    1. Luate inainte de luna mai 2019 – care au indicele de referinta ROBOR
    2. Luate dupa mai 2019 – care au indicele de referinta IRCC

Acum sa analizam situatiile posibile pe aceste 2 categorii identificate:

    1. Luate inainte de luna mai 2029 – dobanda este formata din ROBOR la 3 luni +marja fixa a bancii sau ROBOR la 6 luni +marja fixa a bancii

Privind marjele fixe acestea in medie au fost de 3%. La un profil bun de client cu venituri peste 5000 lei net individual sau peste 10.000 lei net/familie sunt marje oferite de 2,10- 2,45% la iesirea din perioada cu dobanda fixa.dar au avut perioade intre  2,10% – 2,75% pentru clientii cu un profil de eligibilitate bun, cu venituri peste salariul mediu pe economie in perioada respectiva.

In situatia in care sunt in aceasta categorie as face urmatoarele actiuni:

    1. M-as uita in contractul de credit sa identific ce marja fixa am – daca am sub 3%.
    2. Compar venitul meu salarial sau din alte surse cu venitul din momentul cand am aplicat si am obtinut creditul.
    3. Intru pe site-ul banci finantatoare sav ad ce dobanzi are la credite ipotecare cu dobanda fixa si cat este marja la trecerea la dobanda variabila

Cateva aspecte generale: ROBOR s-a plafonat, a inregistrat si o usoara scadere. Desigur nimic nu este garantat dar cumva si-a atins maximul, daca mai creste procentul va fi mic.

2.  Credite ipotecare luate dupa mai 2019 – care au indicele de referinta IRCC; In trimestrul I 2023 indicele IRCC este de 5,71%, pentru trimestrul 2 2023 se stimeaza ca va fi 6.03% -6,05% . La fel ne vom orienta si dupa marja fixa practicata de banci , sa fie sub 3%. Marjele le-am mentionat mai sus.

Indicele IRCC va mai creste probabil in trimestrul 3 2023, dupa care va urma trebdul inregistrat de ROBOR. Deosebirea intre ROBOR si IRCC este ca primul indicator scade in timp real , cel de al doilea are o intarziere, scade cu un decalaj de 3-6 luni.

Important este sa alegeti dobanda fixa la refinantare pe durate de timp care vi se potrivesc in functie de evolutia pe care estimati ca o vor avea veniturile proprii. Duratele de dobanda fixa pot fi 3, 5, 8, 10, 15 ani sau chiar durata ramasa din credit.

Mentionez ca majoritatea ofertelor bancare de dobanda fixa din piata sunt fara costuri, comisioane  pentru rambursarea anticipata partiala sau integrala.

Recomand sa consultati pentru o buna informare un broker de credite/ intermediar credite bancare care cunoaste procedurile de refinantare actuale si poate sa va orienteze.

 

 

Publicat pe

Perspective privind creditarea persoanelor fizice in anul 2022

In luna octombrie 2021, a aparut pe site-ul https://www.bancherul.ro/  informatia asupra recomandarii venita din partea Comitetului National pentru Supravegherea Macroprudentiala (CNSM) pentru Banca Nationala a Romaniei, ca din toamna anului 2022 sa se incurajeze reducerea creditarii aferente populatiei si firmelor, si constituirea de catre banci a unor noi rezerve.

Recent BNR a comunicat o recomadare adresata bancilor comerciale ca masura de precautie sa se mareasca avansul la creditele ipotecare la 25% fata de 15% cat este acum, pentru creditele in lei, la 35% pentru creditele in euro si la 50% pentru creditele in orice alta moneda straina.

Justificarea masurii consta in protejarea pietei imobiliare, care acum se afla pe un trend crescator.

Altfel spus se cauta masuri de prevenire, adresate zonelor vulnerabile pe segmental creditelor ipotecare in care sa se tina cont si de experienta recenta din criza ce a afectat sectorul bancar si imobiliar in perioada 2007 – 2012.

Masura se adreseaza in mod expres  celor care achizitioneaza imobile care au alta destinatie decat aceea de a le fi resedinta permanenta (incepand de la a doua proprietate in nume propriu).

Statisticile publicate de-a lungul timpului, incepand din 2007, au relevat ca imprumuturile pentru achizitia de imobile cu avans scazut, au o rata de 4% credite neperformante fata de 1,4% la cele cu un avans mai mare.

Inflatia se va refelecta si ea la nivelul dobanzilor acordate de banci pentru creditele ipotecare.

Preturile imobilelor au trend ascendent afectate fiind de cresterea preturilor materialelor de constructii si a energiei. Ofertele de creditare avantajoase se vor orienta spre locuintele prietenoase cu mediul (de exemplu cu pompe de caldura in loc de centrale de apartament) si eficiente energetic.

Potrivit raportului asupra inflatiei din noiembrie 2021 publicat pe site-ul BNR se estimeaza la inchiderea Trimestrului IV 2021 o inflaie de 7,5% iar pentru Trimestrul I si II din 2022, o inflatie intre 7,4 – 8,6%.

Intr-un articol publicat in Wall-Street – autorul Adrian Ungureanu avandul ca intervievat pe Alexandru Radulescu, managing partner la SVN Romania I Credite& Finance Solution, face referire la evolutia dobanzilor pentru creditele ipotecare:

Anul de referinta Dobanda variabila credite ipotecare
2019 6.30%
2020 5.22%
2021 4.83%
2021 -Trim IV 3.68%

 

La ora actuala avem o medie de 2,6% a marjelor fixe acordate de banci la creditele ipotecare cu dobanda variabila fata de 3% la inceputul anului 2021.

In concluzie, conform previziunilor exprimate de specialistii bancari, pentru anul 2022 se prefigureaza o scadere a volumelor pe creditele ipotecare in avantajul produselor de economisire ca urmare a prudentei manifestate de populatie in situatia economica si sociala actuala ce se prefigureaza.

Va recommend sa consultati un broker de credite pentru a va face o imagine completa asupra a tot ce implica achizitia unei locuinte prin credit ipotecar mai ales ca nu implica costuri suplimentare. consultantul va fi platit de banca unde se finalizeaza aplicatia.

Publicat pe

Credit ipotecar pe baza veniturilor din strainatate

Incepand cu anul 2020 numarul solicitarilor pentru credit ipotecar pe baza veniturilor din strainatate a crescut cu cca 10-15% fata de anul 2019 si aceasta tendinta se mentine si in anul 2021.

In conditiile in care realizezi venit in strainatate si vrei sa-ti cumperi un imobil in Romania iata ce conditii ai de indeplinit:

Venituri:

  • Sa realizezi un venit minim de 7.500 lei net (sau echivalent in orice moneda);
  • Sa ai o vechime continua de min 12 luni;
  • Sa fie cu contract de munca pentru perioada nedeterminata;
  • In cazul veniturilor din profesii liberale, venitul trebuie sa fie de 10.000 lei net (sau echivalentul in orice moneda), 36 luni vechime.

Documente necesare:

  • Contractul de munca in original si in copie pentru validare la banca;
  • Adeverinta de venit de la angajator, formular furnizat  sau instructiuni privind datele ce trebuie sa fie trecute de la banca;
  • Extras de cont bancar privind primirea salariului pe ultimele 6 luni incheiate;
  • In situatia veniturilor din profesii liberale: dovada inregistrare fiscala, declaratiile fiscale, dovada de la fisc ca nu sunt datorii, extras de cont bancar cu veniturile realizate pe ultimele 12 luni, autorizatia specifica domeniului de activitate.
  • Documentele de mai sus cu exceptia extraselor de cont bancar trebuie traduse in limba romana.
  • Documentele imobilului de achizitionat insotite de antecontract.

Conditiile de creditare:

  • Avans (contributie proprie) min. 25% sau alte banci 40% din valoarea tranzactiei;
  • Creditul poate fi obtinut in lei sau in euro;
  • Codebitor persoana rezidenta in Romania (recomandat cu varsta apropiata);
  • Pentru venituri de peste 7.500lei (sau echivalent in orice moneda) de natura salariala si o vechime continua de 36 luni se poate fara codebitori la una din banci;
  • Durata creditului maxim 30 ani, 65 ani varsata la termnarea creditului;
  • Imobilul este ipotecat in favoarea bancii;
  • Asigurarea imobilului : PAD + facultativa cesionate, in favoarea bancii pe toata durata creditului;
  • Asigurare de viata – optional.

In perioada pandemiei multe banci au suspendat creditarea pentru venituri din strainatate. Actualmente 4 banci sunt active pe acest tip de venit.

Recomand ca un astfel de proiect sa fie pregatit din timp si sa apelati la servicii de consultanta, sunt gratuite daca finalizati impreuna, avantajul fiind economie de timp, bani si eventuale frustrari😊

 


	


	





		

		
Publicat pe 
Antreprenor, vreau credit ipotecar!
	


	
	

		
Obtii venituri din dividende la propria societate comerciala si vrei sa-ti cumperi o locuinta proprietate personala? Articolul acesta este pentru tine!


In Bucuresti sunt 170.444 de firme active conform portalului Termene.ro. In 2021 s-au inregistrat cu 10% mai multe solicitari de la antreprenori pentru credit ipotecar achizitie locuinta personala in baza veniturilor din dividendele obtinute la firmele in care sunt actionari si/sau administratori, fata de anul 2019. Sa analizam impreuna conditiile in care putem obtine credit ipotecar in nume personal pe baza acestor venituri:


    

  1. Conditii de eligibilitate pentru firma
    2. 



Societatea comerciala trebuie sa aiba minim doi ani (24 luni incheiate) de activitate si doua bilanturi depuse, sa fi realizat profit si in consecinta distribuirea dividentelor aferente fiecarui an.


Actionarul  detine cel putin 51% din partile sociale ale companiei -ponderarea veniturilor  se va face cu 60% aplicata venitului net (dividendele nete incasate).


Actionarul detine cel putin 20% din partile sociale ale companiei – ponderea va fi de 40% aplicata venitului net realizat (dividendele nete incasate).


Este important ca societatea sa inregistreze un trend ascendent al cifrei de afaceri de la un an la altul, fara intarzieri la plata taxelor catre stat.


Verificarea informatiilor privind situatiile financiare se va face si prin confruntarea cu RECOM/ Ministerul Finantelor.


    

  1. Modul de calcul 
    2. 



Venit net lunar eligibil = (valoarea dividendelor nete/12) x 60% (respectiv 40%).


De exemplu: dividende nete incasate 84.000 lei; actionar 51%.


Venitul net eligibil = (84.000/12) x 60% = 4200 lei


Gradul de indatorare admis este de 40%, adica numai 40% din 4200 lei poate fi rata insumata la toate produsele financiare detinute (rata credit de consum+rate carduri de credit+rata credit ipotecar anterior+eventuale popriri).


La 4200 lei venit eligibil, dupa aplicarea 40% grad de indatorare rata maxim admisa este de 1599 lei pentru un credit ipotecar. Rezulta ca suma maxima ce poate fi luata imprumut (credit) este de 56.000 euro cu o rata lunara de 1598 lei pentru 25 ani, DAE 4,81%, dobanda 4.53%. In conditiile in care nu mai sunt alte obligatii financiare (rate lunare).


    

  1. Documentele solicitate 
    2. 



Act constitutiv/certificat constatator/ hotararile AGA de repartizare a dividendelor / bilantul anului precedent cu balanta aferenta + contul de profit si pierderi/ dovada plata impozit pe profit/declaratia privind impozitul pe profit/ dovada platii impozitului pe dividende/ extrasul de cont cu incasarea dividendelor.


Mentiune: dupa pandemie au mai ramas doar 3 (trei) banci in piata care acorda credit pe baza venitului din dividende si care mai au unele particularitati in solicitari.


Recomand sa solicitati ajutorul  unui broker de credite, pentru a va alege solutia potrivita situatiei particulare in care sunteti. Consultanta este gratuita!


 


 


 

	


	





		

		
Publicat pe 
Credit Ipotecar din venituri din activitati independente – Conditii
	


	
	

		
403.657  Acesta este numarul de persoane fizice autorizate, intreprinderi individuale si intreprinderi familiale  (PFA/II/IF) care figurau la Registrul Comertului in Romania la data de 30.04.2021.  Activitatile independente sunt reglementate de legi specifice domeniului, iar pentru a functiona legal si  in functie de domeniul in care activeaza,  intreprinzatorii individuali au nevoie de  autorizatii, licente pentru a-si derula activitatea si a incasa venituri.  Este mai putin popularizat ca aceste venituri  sunt eligibile pentru accesarea  finantarii unei achizitii de locuinta prin credit ipotecar. 


Despre conditiile pentru a obtine  un credit ipotecar din venituri din activitati independente  si costuri aferente creditului  va scriu astazi.


Conditii  de eligibilitate pentru a obtine credit ipotecar din venituri din activitati independente


Va impartasesc, in randurile urmatoare, cele mai importante aspecte care ajuta la obtinerea eligibilitatii , respectiv  a finantarii prin credit ipotecar:


1.      Vechimea veniturilor din activitati independente


Vechimea veniturilor realizate in regim de PFA/II/IF trebuie sa fie de minim 12 luni (alte banci 24 luni) inainte de solicitarea creditului , decaratia unica si dovada platii taxelor si impozitelor.


2.    Documente de autorizare necesare pentru credit ipotecar pentru PFA/II/IF


Documentele de autorizare, declaratia de inregistrare fiscala, certificate fiscal ANAF cu zero datorii.


3.     Dovada venituri / cheltuieli


Registru jurnal de incasari si plati pe ultimele 6 luni (12 luni unele banci).


4.     Ponderea venitului eligibil pentru persoane fizice autorizate si intreprinzatori individuali


Venitul net realizat se pondereaza functie de banca intre 60-85%  – rezultand venitul net care se ia in considerare pentru calcularea ratei maxime conform gradului de indatorare. Gradul de indatorare reglementat de BNR este de 40% din venitul net realizat.


    

  • Exemplu : venit net realizat (dupa plata impozite) – 9.500 lei media lunara.
    • 

  • Aplicam procentul de ponderare al bancii 85% si rezulta venit net considerat 8.075lei
    • 

  • Rata maxima conform gradului de indatorare de 40% este 3.230 lei
    • 

  • Suma de 3.230 lei reprezinta rata maxima pentru toate tipurile de rate: carti credit/nevoi personale/eventuale popriri pe care le datorati la momentul analizei.
    • 



5.     Durata creditului


Durata creditului este raportata la varsta implinita in anul aplicarii pentru finantare si raportata la varsta maxima de pensionare de 65 ani.


    

  • Exemplu: 37 ani impliniti in 2021 – durata maxima posibila 28 ani
    • 



6.   Tipuri de dobanda pentru credite ipotecare PFA/II/IF


Dobanda pentru care se poate opta poate fi variabila sau dobanda fixa pe o perioada determinata. Dobanda este formata din indicele IRCC (https://financer.com/ro/wiki/ce-este-ircc/#ce) + marja fixa a bancii;


    

  • Exemplu: Dobanda variabila in iunie 2021 este de formata din IRCC (1,67%)+2,75% marja fixa = 4.42%
    • 

  • Exemplu: Dobanda fixa pentru 8 ani este de 4,84% apoi pentru restul duratei de credit dobanda variabila IRCC (la momentul respective)+2,80%(3,11% la alte banci) marja fixa a bancii.
    • 



7.     Avans minim necesar in functie de tipul de locuinta pentru care se obtine creditul


Avansul minim necesar (contributia proprie) este 15% pentru locuintele din oras ;  zone pana la 30 km de oras  20% iar la mai mult de 30km de oras 30%.


8.     Cheltuieli bancare in cazul unui credit ipotecar din venituri din activitati independente


Costurile cu banca vor fi pentru: analiza dosar/evaluare/asigurarea locuintei PAD+facultative cu cesiune in favoarea bancii/ inregistrare in registru ipoteci – ca suma poate fi intre 2200-2500 lei functie de tarifele bancilor.


9.     Cheltuieli notariale pentru credit ipotecar IFN/IFF/II


Costurile cu notarul pentru onorariu contract  de vanzare – cumparare/onorariu contract de ipoteca/intabulare – suma poate fi intre 5500 – 10500lei functie de valoarea tranzactiei.


Credite ipotecare pentru venituri din activitate liberale


In situatia in care veniturile realizate sunt din profesii liberale,  analiza situatiei particulare este necesara inainte de a aplica la o banca pentru ca este important codul CAEN sau regimul activitatii desfasurate pentru a fi acceptat.


Va recommend sa consultati un broker de credite pentru a va face o imagine completa asupra a tot ce presupune achizitia unei locuinte prin credit ipotecar mai ales ca nu implica costuri suplimentare. Consultantul va fi platit de banca unde se finalizeaza aplicatia.


Personal va raspund cu drag la intrebari  pe care le puteti adresa pe mailto:contact@elenatutunaru.com sau la telefon +40755362263.


 

	


	





		

		
Publicat pe 
Noua Casa vs Credit Ipotecar
	


	
	

		
Conform informatiilor publicate pe site-ul: https://www.bankingnews.ro/ , din 14 mai 2021, in cadrul programului Noua Casa au fost deja acordate 5.000 de garantii in valoare de aprox. 646 mil lei. Fata de plafonul alocat s-a consumat 43% si se aplica cu un ritm de 200 de solicitari/zi. Propun sa facem o comparatie intre Noua Casa si Credit Ipotecar.






Denumire conditie 
NOUA CASA
CREDIT IPOTECAR




Dobanda credit
IRCC+ marja fixa 2%
IRCC + marja fixa 2÷3% functie de profilul de eligibilitate




Conditie eligibilitate
Nu ai mai avut proprietate personala
Fara conditie de proprietate




Varsta
Fara limita de varsta
La unele banci solicita implinirea a 26 ani




Avans (contributie proprie)
5% pentru locuintele pana la 70.000 euro
15% indiferent de valoarea tranzactiei




15%pentru locuintele peste 70.000 euro dar nu maim ult de 140.000euro




Comision FNGCIMM
0.3% din valoarea garantiei de la stat (adica 50% pentru achizitiile pana in 70.000 euro si 60% pentru cele peste aceasta suma)
Nu exista




Depozit colateral
Suma echivalenta a 3 rate de dobanda care se recupereaza la achitarea integrala)
Nu se cere




Suma credit maxima posibil
66.500 euro echivalent in lei la valori de achizitie de pana in 70.000 eurosi 119.000 euro echivalent in lei pentru cele de 140.000 euro
Conform gradului de indatorare admis 40% fara alta conditionare




ATENTIE!
La o intarziere mai mare de 60 de zile banca anunta FNGCIMM si se trece la procedura de executare silita.Datoria nu se sterge prin executare, ANAF preluind recuperarea restului de plata.
Se aplica legea darii in plata / se poate apela la CSLAB pentru mediere relatii cu banca (https://csalb.ro/)




Durata de la aplicare la acordare credit
6-9 saptamani
3-4 saptamani




Asigurari obligatorii
PAD + facultative pentru locuinta cesionate in favoare Bancii si FNGCIMM
PAD + facultative pentru locuinta cesionate in favoare Bancii




Costuri cu banca
Zero analiza dosar
600 sau 900 lei analiza dosar




450 lei evaluarea locuintei
550 lei evaluarea




87,6lei  x 2 inregistrarea in AERGM (registru ipoteci)
87,6 lei inregistrarea in AERGM




Costuri notariale*
Contract vanzare-cumparare intre 2.900÷4.600lei
Contract vanzare-cumparare intre 4.000 ÷ 6.550lei




Contract Ipoteca zero
Contract Ipoteca intre 1.300÷1.700lei




Intabulare intre 520÷1050 lei
Intabulare intre 520÷1.050 lei






 


*valorile sunt in functie de valoarea locuintei : 70.000 euro ÷ 140.000 euro


Trageti concluzia singuri functie de conditiile personale de venit si valoare achizitie ce tip de credit accesati. La un punctaj bun de eligibilitate, venituri de peste 10.000 lei/familie se poate obtine si la credit ipotecar marja fixa apropiata de 2. Exemplu: 2,1÷2,5%.


Sa ne gandim ca prin credit valoarea locuintei creste si de aceea cu cat aportul propriu (avansul) este mai mare cu atat este mai rentabil pentru noi.


Va recomand sa consultati un broker de credite pentru a va face o imagine completa asupra a tot ce implica achizitia unei locuinte prin credit ipotecar mai ales ca nu implica costuri suplimentare. consultantul va fi platit de banca unde se finalizeaza aplicatia.


 

	


	





		

		
Publicat pe 
Care este valoarea locuintei proprietate personala pe care mi-o permit?
	


	
	

		

Suntem in 2021 si am trecut ca experienta de viata prin doua crize economice in 13 ani. Pornind de la aceasta realitate este evident ca pana inchizi un credit ipotecar de 30 ani mai poti intampina cca 2-3 astfel de conjuncturi economice care afecteaza bugetul familial (personal). In siuatia in care am in proiect achizitia unei locuinte este normal sa-mi pun intrebarea: care este valoarea  proprietaii personale  pe care mi-o pot permite? Continuă lectura „Care este valoarea locuintei proprietate personala pe care mi-o permit?”