Categorie: Fără categorie

Frecvent clientii mei imi spun inca de la telefon ca nu au probleme sa se incadreze in criteriile bancilor pentru ca au venit mare. Abia cand stau de vorba cu ei fata in fata realizez de multe ori ca venitul nu ii ajuta din cauza eligibilitatii angajatorului.

Ce insemna eligibilitatea angajatorului?

• sa fi raportat la ANAF minim un bilant contabil;
• cifra de afaceri sa acopere cheltuielile firmei,  fondul de salarii a angajatilor, declaratii si taxele
• sa aiba taxele si impozitele catre stat platite la zi
• sa nu aiba litigii comerciale in care sa se solicite intrarea in insolventa a societatii
• domeniul de activitate sa nu aiba grad de risc ridicat. Exemple: jocuri de noroc si pariuri, constructii, horeca, comert *

* pentru aceste domenii istoricul de activitate a societatilor va fi analizat / firmele nou infiintate posibil sa nu fie acceptate

Sa va prezint un mic studiu de caz: angajat la propria firma cu venit brut in contractul de munca, perioada nedeterminata, 6250lei. Domeniul activitatii firmei : organizare de evenimente. Numar de angajati: 1. Cifra de afaceri 66370 lei in anul calendaristic precedent . Pentru venitul brut de 6250 lei lunar declarat,  costurile societatii cu fondul de salarii se ridica la 92256lei conform cosului fiscal. Este evident ca cifra de afaceri realizata si reflectata in bilatul depus la ANAF nu acopera aceasta suma. Concluzia bancii: venit fictiv , dosar respins.

Perceptia ca venitul este criteriul de baza pe care se bazeaza bancile in evaluare este absolut eronat. Evaluarea aplicantului este un mixt intre analiza de risc a aplicantului si a angajatorului.

In situatia in care avem nevoie de o finantare pe temen scurt (maxim 5 ani) in 2017 desigur am vrea sa stim ce conditii trebuie sa indeplinim si ce oferte bancare sunt avantajoase.

Conditii de eligibilitate:

• un scor FICO intre 540 -800 ar aduce o creditare in conditii avantajoase. Se pune intrebarea ce este scorul FICO?

Scorul FICO are valori intre 300 si 850 si, cu cat este mai mare cu atat este mai bine, pentru ca inseamna o probabilitate mai mare de a obtine imprumutul si/sau de a avea conditii mai bune ale creditului, (de exemplu o suma mai mare si/sau o rata mai mica).

 Acest scor se calculeaza in functie de mai multe date: istoricul de plata, creditele in derulare, durata istoricului de plata, tipurile de credit utilizate, precum si de numarul de interogari in Biroul de Credit din ultima perioada.

• eligibilitate venit: minim 6 luni vechime la locul de munca actual, venit realizat fara intrerupere in ultimele 12 luni. Rata creditului sa nu depaseasca 55% din venit dupa ce am scazut eventualele rate la cardurile de credit sau alte credite si suma aferenta de subzistenta (de cca 360lei/pers. afalata in intretinere).
• eligibilitate angajator si aici avem doua categorii : pana in 15 angajati si 1 mil euro cifra de afaceri si a doua peste 15 angajati si 1 milion euro cifra de afaceri. Angajatii la stat sunt eligibili independent de aceste criterii.

DAE pentru creditele de nevoi personale fara ipoteca sunt intre: 8,48%  – 10,47% depinde de produs si de eligibilitate. La acestea se mai adauga analiza dosar (250lei- 850 lei), deschidere cont si inregistrare  la A.E.G.R.M. (Arhiva Electronica a Garantiilor Reale Mobiliare) = cca. 100 lei cu totul.

Recomand sa optati pentru colaborarea cu un broker de credite, care poate sa va faca simulari fara sa va afecteze scorul FICO si sa va propuna cea mai potrivita varianta functie de profilul dvs. de eligibilitate.

Desigur cand te gandesti sa te implici in achizitionarea unui credit ipotecar iti fireasca intrebare: Ce credit sa aleg in lei sau in euro? Si daca in lei – De ce?

Am sa ma straduiesc sa aduc cateva argumente pertinente si usor de verificat in favoarea creditelor ipotecare in lei.

1. In primul rand riscul este mai scazut la creditele in lei decat la creditele in euro. Eliminam din start riscul de schimb valutar. Cum ne impacteaza un astfel de risc? Sa luam un exemplu: inainte de criza creditele ipotecare in euro se contractau la valoarea 1 euro=3,5 lei. Fata de nivelul actual al cursului valutar de 1 euro = 4,41 lei, rata scadenta a crescut cu cca 26%. In cazul creditelor in lei acest risc nu ar exista.
2. Dobanzile in lei la credite  au avut o evolutie favorabila. Acest lucru a fost scos si mai mult in evidenta de trendul descendent al inflatiei. Si dobanda de rferinta a BNR a scazut influentand favorabil dabanzile din piata interbancara (ROBID si ROBOR).
3. ROBOR – este pe un trend descrescator atingand  minime istorice . Totusi evolutia acestuia se poate inversa oricand. Insa va fi mai usor de sustinut decat riscul valutar.

Am intalnit multi clienti care aveau o perceptie diferita fata de cuvantul eligibilitate si mai ales eligibilitate bancara. Nu imi propun acum sa fac o dezbatere pe acest subiect. Scopul acestei postari este acela de a clarifica notiunea de eligibilitate bancara. Mai exact, eu ca simplu cetatean ce trebuie sa cunosc despre eligibilitatea bancara pentru a-mi cunoaste sansele de a obtine un credit.

Mai intai sa pornim de la explicitarea termenilor ca sa cunoastem exact la ce ne referim. Sa incepem cu dictionarul explicativ al limbii romane DEX:

ELIGIBILITÁTEs.f. Faptul de a fi eligibil; condițiile care trebuie să fie îndeplinite pentru ca cineva să poată fi ales.

Acum am ajuns la esenta: eligibil adica sa fiu ales. In cazul nostru, sa fiu ales de banca ca si client. Important este sa cunosc cum sunt evaluat, ce date personale analizeza banca.

Haideti sa vedem in cateva randuri care ar fi criteriile care stau la baza evaluarii :

1. angajatorul – cine este / cifra de afaceri /cati angajati / vechimea firmei / plata obligatiilor catre stat
2. venitul personal: din salariu / PFA  / chirii / dividende
3. istoricul de creditare (aici intervine Biroul de Credite )
4. dependenti (copii ) – conteaza la calculul gradului de indatorare
5. nivelul de educatie ( studii)
6. vechimea la locul de munca si in campul muncii ( eventualele intreruperi in ultimul an influenteaza punctajul
7. proprietati (masina, imobile, terenuri)

Criteriile enumerate duc la calculul unui punctaj care va incadreaza sau nu in profilul clientilor doriti de institutia bancara.

Iata de ce consultarea unui broker de credite bancare ma poate ajuta sa aplic la banca potrivita profilului meu de client!

Piata imobiliara in anul 2015 se indreapta spre o crestere de 5% fata de anii precedenti. Vanzarea cu preponderenta a locuintelor cu 2 camere situate in Bucuresti arata o schimbare a orientarii clientilor fata de anii anteriori crizei. Visul de a avea o casa pe pamant a fost abandonat. Acest lucru s-a intamplat nu numai din considerente de pret ci si din lipsa de infrastructura.

Specialistii in piata imobiliara sustin ca cei interesati de achizitia unei locuinte in zona Capitalei pot gasi oferte incepand de la 800 euro/mp util. Surpriza este ca cele mai bune oferte in piata sunt pentru locuintele nou construite. Aceasta situatie se datoreaza in principal amplasarii, cunoscut fiind faptul ca blocurile vechi de locuinte sunt mai bine plasate fata de mijloacele de transport in comun.

Am preluat pentru dvs. un tabel prezent pe imobiliare.ro in care sunt comparate preturile pe zone si locuinte vechi si noi. Se observa ca preturile pentru locuintele noi sunt sub 800 euro/mp util. Inainte de criza preturile pentru locuintele noi se situau aproximativ la 1081 ruo/mp util iar la locuintele in blocurile vechi la 1031 euro/mp.

Topul zonelor cu cele mai ieftine apartamente noi și vechi:

Zonă:	Segment:	Preț (euro/mp util):	Zonă:	Segment:	Preț (euro/mp util):
Alexandriei	nou	718	Giulești	vechi	794
Prelungirea  Ghencea	nou	772	Rahova	vechi	813
Ferentari	nou	779	Ghencea	vechi	849
Sud	nou	781	Baicului	vechi	850
Berceni	nou	790	Apusului	vechi	853
Ghencea	nou	793	Giurgiului	vechi	854
Colentina	nou	806	Păcii	vechi	864
Metalurgiei	nou	808	Timișoara	vechi	881
Rahova	nou	808	Berceni	vechi	883
Fundeni	nou	814	Gorjului	vechi	883

Sursa: Imobiliare.ro

Un alt factor care aduce aceasta crestere procentuala este creditul Prima Casa acum accesibil si pentru locuintele nou construite.

Publicul cel mai interesat de achizitionarea de locuinte in 2015 se arata a fi format din tineri casatoriti care se stabilesc acum in capitala sau nu doresc sa mai locuiasca in chirie.

Nu uitati : va stam la dispozitie cu consilierea privind posibilitatile de creditare in achizitionarea de locuinte!

Prima Casa este un program guvernamental garantat de stat prin care se ofera posibilitatea de achizitionare sau construire a unei locuinte de catre persoanele fizice.

„Prin locuinta in sensul programului «Prima Casa» se intelege orice imobil cu destinatia de locuinta, alcatuit din una sau mai multe camere de locuit, cu terenul, caile de acces, anexele gospodaresti, facilitatile, dependintele, dotarile si utilitatile, aferente acesteia, care satisface cerintele de locuit ale unei persoane sau familii”, prevede actul normativ.

Persoanele fizice care doresc sa acceseze programul Prima Casa, trebuie sa dea o declaratie in forma autentica pe propria raspundere a faptului ca la data aplicarii pentru credit nu detin in proprietate o locuinta sau detin una in suprafata mai mica de 50 mp.

Sumele maxime ce pot fi accesate:

• 57000 euro sau echivalentul in lei pentru locuinte construite inainte de februarie 2010
• 66500 euro sau echivalentul in lei pentru locuinte construite dupa 22 februarie 2010.

Avansul minim: 5% din valoarea proprietatii

Conditii specifice: se va constitui un depozit colateral in favoarea bancii, valabil pe toata perioada creditului, echivalent cu cu contravaloarea primelor 3 rate de dobanda.

Documente necesare:

• copie dupa actul de identitate
• certificat de casatorie / acte de divort – dupa caz
• documente care dovedesc venitul: adeverinte de salariat / declaratia 200 ANAF / registrul incasari si plati – pentru PFA
• documente care atesta plata avansului

Documentele aferente locuintei:

• precontract vanzare cumparare
• extrase documentatie cadastrala
• actul de proprietate al imobilului
• Declaraţia pe proprie răspundere a vânzătorului, conform Legii 10/2001 – care sa arate ca nu sunt revendicari sau litigii pentru aceasta proprietate
• certificat de eficienta energetica

Alte costuri aferente creditului:

• evaluarea locuintei cca 300-400lei
• costuri evaluare dosar cca 1000lei – functie de banca
• asigurarea locuintei cca 350-500lei de la caz la caz
• asigurarea obligatorie PAD
• costurile notariale 1250 – 2000 lei – de la caz la caz
• asigurarea de viata care poate fi inclusa in credit sau ceruta separat cesionata in favoarea banci

Pasii de urmat:

• in prima etapa dosarul aplicatiei va fi format din actele de identificare si dovada venitului pentru aprobare
• etapa a doua dupa aprobarea creditului aveti la dispozitie 120 de zile pentru a aduce actele locuintei de achizitionat

Propria-ţi casă este mai plăcută decât oricare alta. – proverb

Data de 15 ianuarie 2015 a fost o zi neagra pentru cei cu credite in franci elvetieni. Aprecierea francului elevetian a fost de 30% in raport cu moneda euro. Aceasta fiind o consecinta a faptului ca Banca Nationala a Elnetiei a decis sa renunte la pragul de 1,20 franci pentru 1 euro ceea ce aplicase in ultimii ani.

Ratele scadente ale celor imprumutati in aceasta valuta au luat-o razna si tensiunea dintre clienti si banci a crescut brusc.

,,Portofoliile bancilor comerciale din Romania aveau, la 1 ianuarie 2015, un numar de 65.000 de persoane cu credite in franci elvetieni, dintre care peste 36.500 au solicitat, pana la inceputul lunii iunie, conversia sau restructurarea imprumuturilor – aflam de pe site-ul HotNews.

Ce avantaje ar avea refinantarea CHF? In primul rand refinantarea in lei ar elimina riscul valutar. Fluctuatiile uneori surprinzatoare ale valutelor in raport cu tensiunile politico economice nu pot fi controlate sau estimate. Veniturile populatiei sunt constante si nu evolueaza crescator ceea ce poate genera situatii de incapacitate de plata a scadentelor.

Iata un exemplu concret. Sold de rambursat 77000CHF. Se calculeaza o creditare in lei de 285000lei pentru a rambursa la un curs estimativ catre banca. Dobanda 4,11% (robor6M+2,4%) si analiza dosarului costuri zero. Se vor mai investi 370-400 de lei in evaluarea proprietatii si cheltuielile notariale aferente. Rata calculata la 192 luni durata creditului este de: 2083 lei. Cu asigurare de viata inclusa.

Desigur fiecare caz are particularitatile lui. Consultatia este gratuita si informatia este nepretuita.

Prima Casa este o decizie importanta in viata noastra. Suntem implicati emotional si sentimental. Vrem sa ne implinim dorintele de confort, spatiu, vecinatati si facilitati  zonale. Vrem totul si efortul financiar ni se pare ca merita!

Este bine sa avem conturate cerintele la care sa raspunda casa viselor noastre. In acelasi timp este bine sa ne punem si urmatoarele intrebari:

– Chiar am nevoie de un spatiu atat de mare daca inca sunt singur(a) ?

– Ce este important pentru mine: sa am o casa a mea in care sa ma simt bine acum sau sa cumpar o casa pentru familia pe ca mi-o doresc in cativa ani?

– Angajamentul pentru un credit de casa este de 30 ani – oare este bine sa refuz asigurarea pentru pierderea locului de munca? Suma economisita fata de riscul acoperit chiar merita?

– Pot incepe cu o garsoniera iar daca imi intemeiez o familie sa o vand si sa trec atunci la un apartament? Mi-ar fi mai usor acum?

– Chiar trebuie sa ma indatorez la 45- 55% din venit? 30% grad de indatorare ce ar presupune?

– Economisesc suma de bani pentru avans sau iau un credit de nevoi personale? Cum as putea fi mai confortabil(a) ?

– Am luat in calcul costurile de intretinere lunare aferente viitoarei locuinte? Costurile cu utilitatile cresc constant. Am in vedere o marja de siguranta?

– Am posibilitatea sa fac fata la cheltuieli neprevazute ?

Cheltuielile cu notarul, analiza dosarului, evaluarea imobilului si asigurarile le am acoperite din resurse personale in cash (2500 – 4000lei).

Cand raspunsurile la aceste intrebari sunt multumitoare alegerea locuintei va fi cu adevarat un vis implinit!

Beneficiile colaborarii cu un broker de credite:

• posibilitatea identificarii de solutii in piata despre care nu ai cunostiinta;
• consultanta si informatia transmisa este comisionata de banca la care se finalizeaza dosarul
• reducem la maxim timpul  pe care ar urma sa-l aloci prospectarii in vederea identificarii bancii potrivite
• identificam solutiile financiare convenabile pentru solicitarea exprimata (chiar in situatii de intarzieri inregistrate la biroul de credite)
• solutii pentru completarea avansului in cazul in care nu dispui de toata suma
• ai informatiile complete pentru a alege ce ti se potriveste nu ce se promoveaza de banca la un moment dat
• un singur drum la banca pentru depunerea dosarului de creditare complet si avizat de principiu.

Apeleaza la noi cu incredere 0724558842 sau 0374988949

.Credit  ipotecar in valoare de 170,000 lei pe o perioada de 360 de luni, rata dobanzii variabile este 4.11%, (ROBOR 6M + 2,40%), zero comision de acordare. Valoarea ratei lunare este de 857 lei, totalul de plata la finalul perioadei de creditare este de 303,400 lei. Se accepta pana la 2 codebitori: sot/sotie/concubin sau rude de gr 1 si 2.

Eligibilitatea aplicantului:

• venit minim. 4500lei/familie
• vechime la actualul loc de munca min.6 luni
• vechime totala in munca min 36 luni
• varsta minima 24 ani
• Membrii familiei care participa cu veniturile(codebitori)pot sa nu figureze in actul de identitate cu aceeasi adresa de domiciliu cu a solicitantului de credit.

ROBOR – Rata medie a dobanzii la care bancile romanesti se imprumuta intre ele in lei. Aceasta se stabileste zilnic de BNR, ca medie aritmetica a cotatiilor practicate de 10 banci selectate de banca centrala.(Definitie).In ultimele 12 luni ROBOR a scazut de la 1,58 la 1,33% si trendul se mentine.

Mentionam ca pentru o analiza a unor cazuri particulare ( aplicant, codebitori, venituri altele decat salarii) va stam la dispozitie la telefoanele: 0724558842 sau 0374988949.